灣區買房攻略三-選房屋本身要注意的主要八個事項

在美國買過房和正在買房的人都知道，買房很辛苦，腦力體力都要跟得上。既要考慮location：社區安全、學區質量、交通上班開車時間、購物方便、有沒有避開各種自然地理環境的坑、又要比較居住面積、佔地面積、前庭後院，建築年代、總評狀況，比較整體配套、鄰居等外部環境，房屋私密性以及內部結構等等。Sunny總括了一下選房屋本身要注意的主要八個大方面

1.一層樓還是兩層樓

除去強烈的個人的喜好之外，Sunny比較建議大家買一層的房子，也就是Ranch Style，原因如下：

a. 如果是同樣的居住面積，一層樓的房子會顯得更寬敞。從空間上看，一層少了樓梯佔掉的空間，兩層的別墅二樓必然要有走廊，和下面的走廊功能重疊，白佔了空間，另外感覺大部分一層的房子空間利用的設計上都要好一些

b. 兩層樓的房子會導致底層採光不佳。

c. 由於一層樓的房子沒有樓梯，如果父母或者長輩有腿腳不便的，一層樓會更加方便。另外，沒有樓梯就減少了老人或者孩子跌倒的風險。最後，沒有樓梯就徹底避免了樓梯對著門口這種不好的風水。

d. 一層樓的房子相對更方便房屋的改建、擴建和維護。也就是說，一層樓的房子升值潛力。一層樓的房子具有可以擴建成兩層樓的潛力。

e. 兩層樓的房子，往往把一個卧室建在車庫的上面，這樣如果有家人開車庫門，住在樓上的會感覺非常吵。

f. 由於木結構的房子隔音效果一般，如果是兩層樓的話，上層樓有人走動，下層的卧式的人會感覺有點吵。

g. 如果發生地震，兩層樓比一層樓更加危險

當然，兩層樓也有優點，首先是隱私比較好，比如卧房在二樓，客廳廚房在一樓，這樣居住和活動分開。在家工作，需要安靜環境的時候，或者人多，兩層更合適另外兩層樓看起來也更漂亮一些。

總體來說，一層樓的房子優點更多，更加值得購買美國人基本都覺得一層的好，中國人中有一部分認為樓比房好，有的更喜歡二層。

二．朝向

我們中國人一般喜歡朝南的房子，因為朝南的房子日照充足而且不曬，房內的自然光會比較好。而朝西的房子是最不好的朝向，因為太陽會整個下午都直曬在房子里，會特別悶熱。在灣區，雖然夏天不是很熱，冬天不是很冷，但是由於日照充沛，朝西的房間還是會比較曬。朝北的房間主要問題是光線不好，和朝南剛好相反，朝北的房間整天曬不到太陽，所以很陰冷很暗。朝東的房間在早上能曬一個上午的太陽，下午會暗一點，所以比朝南的稍差。所以Sunny認為 朝南 》朝東》朝北》朝西。

三．通風

窗戶位置是否利於良好的通風?窗戶的另一個影響可能是來自房子外部的噪音，如繁忙的交通或類似情況，這會影響窗戶通風的功能。房子內良好的對流通風，不僅會降低夏天對空調的依賴，同時也減少黴菌滋生的可能，成為一個良好健康的生活環境。

四．良好的布局與結構

房子隨著時間的推移不可避免需要裝修或改建，因此良好的布局與結構很重要。

房子只有Floor Plan比較合理，才能住的舒服。Floor Plan是個比較難改動的因素，有的房子要想改變Floor Plan除非推倒重建。大家在實地看房的時候要特別留意房子的Floor Plan。

什麼樣的Floor Plan比較好呢？Sunny覺得好的floor plan應該是每個房間都比較方正的，走進去感覺很舒服很通氣。有些房子，你一走進去就會喜歡，那就說明以後你賣房子的時候，別人也會有這種感覺，所以買個讓自己滿意的，不僅僅是自己住的舒服，更重要的是將來也會更好賣。

首先，房屋的活動場所（客廳、廚房、餐廳等）與居住場所（卧室）最好是左右分布，而不是前後分布。 還有，主卧最好是在靠後院的一面，如果主卧在靠近街道的一面，相對會比較吵，而且隱蔽性也不好。另外一個要注意的是，車庫門一般連接的是廚房，如果車庫門連接的是卧室，那就不太合理了。當然，Floor Plan是個很複雜的東西，要具體情況具體分析，還要結合個人的喜好。

五．房子風格與完整性

在考慮購買老式風格房子時，則需查看裝修質量較差的房子。因為這會導致房子貶值。如果將來為了還原原有風格，必須得進行繁瑣的裝修工作。

就像我們在灣區常見的愛可樂（Eichler），這種式樣的房屋往往有落地的大窗戶，線條簡單流暢，格局開闊。這些房屋通常與自然相融，想像一下陽光透過樹葉撒滿一房間，雨天隔著窗戶聆聽雨點打在樹葉上，生活如此美好。細節方面還有屋頂的木樑和柱子。只要維護的很好，就是藝術品，加上傢具飾品，隨便照個像就是建築設計精品。

六.樹蔭和sunroom

有一些房子周圍有很多大樹，長的密密的，privacy很好。但是大樹會造成房子終日不見太陽。而砍大樹在灣區是要申請permit的，比較麻煩，而且砍樹價格也不便宜從兩千塊到一萬多塊都有。有些大樹和房子離的很近，這些大樹的樹根有可能會長到房子的地基下面，把地基拱壞，修起來是很麻煩的。所以除非是房子特別滿意，可以忍受麻煩的去砍樹，不然會把這個也作為扣分點。同理，有些加蓋的sunroom把整個後院佔住了，而且還擋住了大部分到客廳的光線，這個就明顯是扣分了。

七． 游泳池

很多中國人不喜歡帶游泳池的房子。但是不少美國人會覺得自己的房子帶泳池是個特別酷的事情，也是「豪宅」的標配。房子有泳池，可以夏天在家裡游泳，孩子們很喜歡，多愜意。可以開Pool Party，邀請朋友們來玩。同時，一般來說，有泳池會增加appraisal對房子的估值。在高端區，很高比例的房子都有游泳池，沒有的話會讓這個房子沒那麼desirable。但是維護費用昂貴，大概一個月的人工費要$150到$200左右而且家裡有小孩子的也是有安全隱患的.一定要在游泳池周圍全部裝上圍欄（很多房子已經裝好了，但也有相當的房子沒有裝）。安裝的費用根據游泳池的大小和選擇的材料不同，大概在幾百到幾千刀的範圍。如果要填掉游泳池，需要幾萬美金（根據大小和施工難易程度不同），但一定要找有執照的專業人士，因為搞不好會影響房子的地基。

八．房屋交易不頻繁

房屋交易的記錄我們在MLS Listing上面可以找到，看多了就會發現，有的前屋主已經在這裡住了幾十年，而有的房子卻有多達十幾條交易記錄，基本上一兩年就賣一次。

這種交易頻繁的房子一定要慎重，這種短期內買賣的不外乎兩種原因，一是房子有某種問題，導致買家後悔，而及早脫手賣掉止損；二是這個房子就是開發商拿來投資的，先買一個爛房子，然後用一些比較次的料裝修得比較fancy，再高價賣出。這種行為叫做flip。

屋主住了幾十年的房子我們稱之為「Good Bone」，這種房子至少說明屋主在這裡住的很舒服，尤其好的是那種保養得很好，略舊，但又有擴建空間的房子，這種房子的升值潛力是很大的。

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