多家房企改名去地產化 龍頭房企城市運營路徑漸明

??導讀

??傳統的房地產開發業務面臨天花板，行業進入「白銀時代」已是共識，房企也開始從開發轉向開發+運營。在新的時代，開發商的身份已不適用。近年來，多家房企紛紛撕去了地產化標籤。在住宅開發銷售之外，新業務、新賽道的競爭剛剛開始。

??時至3月末，龍頭房企開始密集公布上年度業績。受益於過去兩年的去庫存、市場火熱等因素，龍頭房企大多實現銷售、利潤雙線飄紅。

??但這難掩樓市整體疲軟的現實。國家統計局數據顯示, 2017年全國商品房銷售增速放緩；全年銷售面積、銷售金額增速同比分別下降14.8和 21.1個百分點，三、四季度增速下降更明顯。

??傳統的房地產開發業務面臨天花板，行業進入「白銀時代」已是共識，房企也開始從開發轉向開發+運營，目前龍頭房企和二線房企主要進入的領域有商業、長租公寓、物流地產、產業地產、教育、醫療等。

??在新的時代，開發商的身份已不適用。自2015年底招商地產改為招商蛇口重新上市、2016年恆大地產改為中國恆大後，今年以來，包括時代地產、龍湖地產在內的房企紛紛改名，撕去了地產化標籤。在住宅開發銷售之外，新業務、新賽道的競爭剛剛開始。

??地產商定位之變

??去年12月，萬科董事會主席郁亮在廈門發聲，「誰再說我是開發商我跟誰急」，撕下了萬科地產商的標籤。

??3月27日的萬科業績會上，郁亮進一步稱要摒棄舊思維、調整角色定位，萬科戰略升級為「城鄉建設與生活服務商」。這是繼2012年轉型「城市配套服務商」之後，萬科多元化轉型的最新定位。

??在此前一日，恆大董事局主席許家印也宣布，「新恆大」已經到來，將在傳統開發業務之外，積極探索高科技產業，形成以民生地產為基礎，文化旅遊、健康養生為兩翼，高科技產業為龍頭的產業格局。

??另一家邁入5000億俱樂部的房企碧桂園，早就開啟多元化並資本化運作上市。目前，碧桂園關聯企業博實樂教育、碧桂園物業均已分拆上市。

??除了這三家超級房企，更多中小房企加入了改名、多元化的行列。

??2016年，雅居樂地產更名為雅居樂集團，並在2017年進行戰略升級，拓展物業、教育、環保、建設等相關業務，宣稱未來50%收入將來自多元化業務。

??2018年2月，時代地產更名為時代中國，成為中小房企中的多元化先鋒，公司已進入商業地產、特色小鎮諸多領域。

??緊接著3月23日，龍湖發布公告——擬將公司中文名更改為「龍湖集團控股有限公司」。龍湖表示，更名理由是，「集團現已涵蓋地產開發、商業運營、長租公寓和物業管理四大主航道業務，未來將深度探索及參與城市空間和服務的重構。」

??對於龍湖而言，加大在商業地產、長租公寓、聯合辦公等創新業務的布局，成為突破千億後走向兩千億的重要支撐。

??易居研究院研究中心總監嚴躍進指出，當前房企多元化仍與地產相關，也是規模擴張的一部分；房企期望多元化能成為地產開發業務之外的新的盈利來源。

??城市運營之路

??21世紀經濟報道梳理當前房企轉型的路徑發現，相對於中小房企，龍頭房企的轉型路徑更為清晰。物業管理、商業地產、長租公寓以及產業地產這四大業務，成為大多數龍頭房企均已布局的領域。

??物業管理作為房地產綜合開發的派生物，已成為房地產市場的重要消費環節。

??就在業績發布會前夕，碧桂園宣布將其物業板塊分拆到香港聯交所主板獨立上市。

??萬科物業截至2017年12月底，已布局中國69個具有發展潛力的大中城市，服務項目共計2356個，合同面積近4.6億平方米，在管資產突破6萬億元。

??包括萬科、碧桂園等在內的龍頭房企旗下的物業管理公司，均提出了未來營收百億的目標。

??商業地產作為最成熟的「新航道」，也是目前大多數龍頭房企都已進入的一個重要戰場。

??華潤置地的商業在內地開發商中仍處前列。2017年在營投資物業總建築面積達688.8萬平方米，已開業萬象城16個，五彩城/萬象匯11個，不僅店鋪開業率處於行業領先水平，租金坪效也大幅高於萬達、大悅城等同行。

??不過，萬科收購印力商業後對華潤商業發起了有力的挑戰。經過近一年調整，印力不斷整合萬科旗下商業地產項目，並收購了凱德資產包，一個超級商業運營平台逐漸成型。

??商業新秀還有龍湖。至2020年，龍湖計劃開業商場總量超過40座；租金方面，2020年這一指標將達50億元，占集團利潤份額預期達20%以上。

??此外，隨著房屋租賃市場的發展和政策的支持，眾多龍頭房企開始強力布局長租公寓市場。

??碧桂園集團總裁莫斌表示，2017年正式成立長租事業部，在北上廣深以及武漢、廈門等一二線城市籌備項目，在建房間數已經達2963間。目前名為「BIG+碧家國際社區」的長租公寓項目在報告期內已獲取項目24個，預計轉化量為8000間以上。

??至於規劃，莫斌稱，未來項目會向長租城市演化，每個長租城市的規模會達到2萬間以上，並會視市場情況推進，計劃三年內達到百萬間。

??據萬科首席運營官張旭介紹，截至去年底，萬科泊寓已累計獲取租賃住房10萬間，累計開業超過3萬間、96個項目，進入29個城市。

??除了碧桂園和萬科，龍湖地產旗下的冠寓和旭輝地產旗下的領寓，也佔據了一定市場份額。

??產業地產也是房企重兵屯積的領域。最典型的是「產業新城運營商」華夏幸福，其從2007年開始就專註園區事業，打造產業新城，目前已形成近百個區域級產業集群。

??產城融合走在前列的還有招商蛇口。截至目前，產城開發和園區運營的蛇口模式，已為招商蛇口帶來數個超大型項目。

??碧桂園也大力發展產業地產和特色小鎮，實施產城融合戰略。報告期內與政府簽訂的科技小鎮協議項目共56個，落地項目8個，主要集中在長三角、珠三角、京津冀等區域。

??莫斌表示，科技小鎮是房地產主營業務的有力補充，此外還是優質資產，能夠成為公司長期的盈利來源，同時還能夠參與進優質企業的投資和孵化之中。

??除了以上四類新業務，開發商和城市運營商們還進入了更多物理空間的運營。如萬科、遠洋重倉物流地產，萬科、碧桂園、華潤均進入了教育產業，恆大運營醫院等，都是典型代表。

??在地產+運營業務基礎上，這些傳統的房地產商們逐漸轉型，並提出了更高目標。招商蛇口、時代中國提出要進入世界500強，碧桂園則希望能進入世界500強更靠前的位置。

??不過嚴躍進指出，截至目前，多元化業務並未給地產商們帶來多大收入，部分新業務初期甚至是虧損的。

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