中國樓市打響新調控第一槍！投資房產將無利可圖

兩會結束一個星期，樓市一直沒出什麼重磅的消息，深圳和杭州打了第一個響炮。

3月28號，深圳宣布二手房交易即日起「三價合一」；同一天晚上，杭州宣布，新房銷售採取公開搖號全程公證的方式。

每年3月兩會後，都有重點城市跟進出台重要的樓市政策，比如2016年3月25日是上海、深圳，2017年3月17日是北京。新政一出，鍋蓋被蓋上了，樓市在短時間內都涼了。

而在昨日，中國銀保監會開了第一次會議，而此次會議重點對房地產泡沫的問題也進行了研究，要遏制房地產泡沫化傾向。

深圳出台「三價合一」樓市新規，房價要跌？

3月28日晚，傳聞已久的深圳「三價合一」政策突然落地。所謂「三價」是指實際成交價、網簽備案合同價、銀行的房屋評估價。什麼是「三價合一」？簡單來講，就是二手房交易時涉及的銀行貸款評估價、實際成交價、國土局計稅評估價這三個價格將不再各自獨立計算，而是盡量做到一致。

「三價合一」對購房者有何影響？「三價合一」對於經濟實力不強的購房者，影響力很大，我們來算一筆賬，以一套實際成交價為300萬元的住宅為例，如果銀行評估價為270萬元（大部分城市的二手房的評估價相對實際成交價要低一些），國土局計稅評估價為210萬元（國土局的計稅評估價很多時候都會滯後於市場，一般是市場價的七成左右）。

按照當前政策，首套房首付需要：81萬（270萬*0.3）+30萬（300萬-270萬）=111萬元，實際首付近四成。

若執行「三價合一」的話，銀行發放貸款會以國土局計稅評估價來評估，那麼此時首套房首付需要：63萬（210萬*0.3）+90萬（300萬-210萬）=153萬元，實際首付就變成了5成多，比當前政策下的首付要多交42萬元。

不僅如此，稅費也會相應增加，因為執行「三價合一」後，國土局計稅評估價就會按成交價來過戶，那稅費就會相應增加。房產證「滿五唯一」時，要多交300萬*1%－210萬*1%=0.9萬元的稅；房產證「未滿2年」時，恐怕要多交20多萬的稅！

美聯物業全國研究中心認為，「三價合一」無疑對二手市場交易帶來衝擊，但這也只是陣痛，從長遠來看，這有利於規範市場交易行為，規避陰陽合同。在市場方面，美聯認為，不排除會出現急於變現的房產業主，會降價出售物業。

杭州樓市新政：新房銷售將公開搖號

繼成都、武漢等城市後，杭州也迎來了購買新房採用公開搖號的調控政策。

3月28日，杭州市住房保障和房產管理局下發文件，稱將採取商品住房銷售公開搖號全程公證制度，具體辦法將於近期公布。

文件稱，針對近期商品住房市場出現的炒賣房號、捆綁搭售等違規行為，市有關部門高度重視，一方面開展專項整治行動，對涉嫌企業個人進行約談調查，從嚴打擊各類違規行為。同時，將採取公開搖號全程公證的方式，以切實規範市場銷售行為，維護市場秩序，保障消費者合法權益。

一位杭州資深房地產中介告鷹眼新聞，樓市主要問題在於一手房的限價，和周邊二手房會有嚴重倒掛情況，市場會有炒號行為，很嚴重，開發商賣房而且都是要求很苛刻，比如要求購房者一次性付款、買房搭配高價車位等。

杭州自2016年舉辦G20峰會之後，房價一路飆漲，根本停不下來。一位當地開發商向鷹眼新聞表示，很多人都通過各種關係找房企要房號，特別瘋狂，「一個當地政府的官員，通過層層關係最後找到房企，非要買房。」

由於政府對新房預售證和價格的監管，導致杭州的新房價格與實際市場價有所偏差，很多人都「削尖腦袋」想買到新房。由此也滋生了大量灰色地帶的交易。

上述開發商稱，杭州市政府迫於壓力和公平起見，才不得不出此政策，這也從一個側面反映了杭州樓市當下的火爆情形。

投資房產將無利可圖

在樓市被打壓之後，鷹眼新聞相信這不是短短的一個措施，以後將是常態，房地產的暴利一去不復返了！

中國房地產市場自1998年起，已整整20年，但其的「住」的屬性近年已被「投資」甚至「投機」屬性沖淡，房地產已成為中國投資人最喜愛的投資品類。

"為什麼過去20年中國房地產行業如此繁榮？根本的原因是中國出現了人類歷史上前所未有的一次城市化，帶來了前所未有的住房短缺和旺盛的需求。這個短缺過去主要靠商品房來解決。」萬科董事會主席郁亮表示，當前住房全面短缺時代已經結束。

在「房子是用來住的，不是用來炒的」重新定位之後，市場已於2017年發生劇變，2018年劇變仍在持續。

「關於中國的房地產市場，再去討論泡沫問題就顯得太幼稚了，當前的要點是防止發生區域性風險事件。」國家金融與發展實驗室聯合浙商銀行發布了報告《錢去哪了:大資管框架下的資金流向和機制——中國理財產品市場發展與評價（2013～2017）》顯示，「錢」的流向偏好房地產，包括與此直接相關的房地產企業貸款、個人按揭貸款和與此間接相關的基建項目等。銀行信貸、非銀行金融機構資金以及近些年發展較快的債券市場，都在相當大的程度上成為金融資源向基建房地產傾斜的通道。

然而，這種趨勢在近幾個月中已發生徹底轉變。中國銀行國際金融研究所近日發布《2018年二季度經濟金融展望報告》顯示，房地產資金來源累計同比自2017年開始增長放緩，房地產新開工面積和商品房銷售面積累計同比也在2017年開始放緩。

「不僅地產下行，金融的下坡路也剛剛開啟，兩者將互相強化。」華安基金首席經濟學家林采宜認為，現在起房地產下行周期五到八年，投資房產將無利可圖。

由於槓桿率被限制，而且投資回報率已不再如前幾年高。房地產市場的變化已改變投資者，尤其是高凈值人群的資產配置。房地產已經不再是高凈值人群的主要配置資產選擇，通過分散資產配置，降低投資風險，成為「新二代」的共識，除了基金、股票等傳統投資產品外，增加海外投資也是他們關注最多的領域。

"在房產稅正式出台前，我國房地產市場都將處於調整期，這可能是1998年我國房地產市場化改革以來遇到的最長的調整期。從投資的角度看，即使三四線城市房價仍可能會繼續上漲一段時間，但作為資產配置的價值已經不大。」對外經貿大學金融學院兼職教授趙慶明稱。

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