2018-2019地產投資必修課
澳洲地產在線
公眾號ID：realestate4au
關注
2017年開始，地方政府增稅、銀行縮減海外貸款等措施，導致澳洲主要首府城市，已經出現連續12個月房價低於往年平均增長，甚至開始下跌。到底澳洲房產是否還是值得投資的產品，本文將帶您探索澳洲房產價格背後的供需數據，討論2018-2019年房產投資方向。
2018年伊始，CoreLogic的報告就顯示出，整個澳大利亞房地產市場價值增長的放緩，全澳平均下跌0.3%，而其中公寓平均下跌在0.5%。
從首府城市看，悉尼自2017年7月以來，平均跌幅達3.1%，墨爾本下跌0.2%，柏斯下跌0.4%。這時自上一次金融危機以來，悉尼首次跌幅遠超其他首府城市。
上圖顯示出了平均房價的變化，可以看出，儘管房價受到極大的壓力，但仍然保持相對穩定的增長，其中，維多利亞州首府墨爾本仍然有12.1%的增長，其中原因，我們會在之後分析。下面，是不同房產的價格變化情況。
相比不同首府不同房產類型，我們可以看出，Captital Gain高的城市，土地類資產抗跌能力更強，而以現金流為主的城市，則公寓抗跌能力更強。下面將是一組更加有價值的數據，從中大家可以看到一些規律。
自97-98年金融危機以來，每次危機過後，房產的增長率都有一次恢復，該恢復會持續1年多，並且恢復到金融危機前的水平，然後再次出現下跌，跌至接近危機前後的低點，然後再次持續一個較長的增長加一段穩定期，以此往複。請注意，這個是房價增長比例變化，一定程度代表投資信心，不是房價本身。我們可以大膽猜測，如果澳洲政府不對房價進行控制的話，那麼2014-2017年將是一個房價上升期，而2018年-2019年，將是一個穩定期或調整期，前提是沒有經濟危機的情況下，之後，會再次進入上升期。
大家如何選擇合適的投資地區呢？對於房產本身來說，投資者應該明確，所投資的物業，主要是一個投資型產品，還是一個住宅型產品。兩者的區別主要由其居住屬性決定，這包括大小、卧室數量、車庫、周邊學校、交通、生活社區等等。如果是投資型產品，那麼其投資回報主要以現金流為主，受全球經濟影響大，如果處在流動人口大的城市，那麼抗跌能力也相對較強；而另一方面，如果是住宅型產品，那麼，主要由城市的剛需人口變化決定。下面，我們就以住宅型產品，來分析市場變化背後的邏輯。
澳大利亞近平均年人口增長1.6%，其中，悉尼為1.6%持平澳洲平均增長率，墨爾本為2.4%，昆士蘭1.7%。
大家是否發現，固定人口的增長和平均住宅物業的增長，是有明顯關聯性的。也就是說，固定人口增長比例越高，住宅物業的平均增值就越高。這是為什麼呢，我們來看下面一個數據，來自澳洲國家統計局。
可以看出，在高速人口增長的維州，其新建住宅審批的累計比例是低的，儘管，我們並不確定這個比例真的那麼大（統計局官方數據截圖），但是，從趨勢上可以看出，維州的人口增長和新建家庭住宅是造成住宅房產短缺的一個原因，也是房價持續上漲的一個原因。對此，維州政府如何判斷呢？我們引政府官方網站的報告如下：
「為了滿足未來墨爾本高速人口增長地區的要求，在高速發展走廊還需要至少10萬套住宅。為此，政府將投資5800萬澳幣，完善並加速規劃審批速度。」除了這些標記為高速發展地區外，維州其他地區仍然住宅短缺高達15萬套以上。
由此可以看出，高速人口增長和新增住宅的短缺，短時間會仍然以一個強支撐位，推動維州房產的價格。
END
研究澳洲地產，我們是認真的！
333 Collins Street, Melbourne
1300 16 66 88
TAG:澳洲地產在線 |