買投資房，貸款還是現金？

我有20萬美金打算投資出租房，現金買好還是貸款好？—— 投資者常見問題之一

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在上一篇文章投資房數據分析大揭秘 -計算投資回報的幾個重要指標中，小編向大家介紹了如何用Cap Rate，Cash on Cash Return，和Return on Investment來分析投資房的收益。尤其是在介紹Cash on Cash Return和Return on Investment的時候分有無貸款兩種情況進行了舉例分析。

很多朋友看完後有點意猶未盡，私下還有追問小編，希望可以把現金和貸款講的更具體一點。那麼今天，就接著上次的文章，繼續再舉例子對比講一下貸款和全款的各自優勢吧。

首先，繼續用上一篇文章的例子， （感興趣的新朋友請移步上一個帖子投資房數據分析大揭秘 -計算投資回報的幾個重要指標）重新溫習一下這些指標的計算方法：

假設投資人看中的房子價格是$200,000， 租金為每年$18,000（每月$1,500），去掉vacancy loss和各種expenses（tax，insurance，management fee，repair and maintainence，etc），每年的凈營業收入NOI（Net Operating Income）為$11,100。

根據NOI和房屋價格可以算出該投資房的資產回報率Cap Rate是5.6% （NOI/ Property value）。

「NOI是房子本身的賺錢能力，跟有無貸款無關，我們通常可以用這個指標來橫向對比不同的投資項目，從而幫助選擇收益更高的房產。」 -——小編的話

接下來回到開篇提到的常見問題，假設投資人手裡有$200,000左右資金準備買房投資。

下面分有無貸款兩種情況討論，看官們準備好了瓜子了么？

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現金買房

第一種情況，無貸款，現金買房。

提到現金買房，就必須要先重點提下它的優勢。

很多時候賣家更願意從眾多出價中選擇現金交易的買家，而且甚至願給出一定優惠，因為現金買家涉及更少的麻煩，可以更快更穩妥的收盤，交易變數小，因為不需要貸款，甚至可以最快1-2周內收盤，對於有急需的買賣人雙方都再適合不過了。

畢竟貸款過程中可能有100件事情的發生，尤其是如果辛辛苦苦前期雙方都做了大量準備工作，到了後面因為種種不確定因素買家貸款出了岔子而導致沒法順利收盤，真的會很另雙方懊惱沮喪。

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同時現金買房的另一個好處就是會給傳統買家極大的安全感，加上每個月滾滾而來的可觀的房租收益，且不用還貸款，也沒有抵押，一旦有需要，轉讓也方便。

因為不需要還貸款，現金買房的Cash Flow（現金回報）等於NOI。這樣投資者手中的$200,000大概每年可以拿到$11,100的Cash Flow，回報率大概是5.6%，也就是該房子的Cap Rate。

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貸款買房

第二種情況，投資者用同樣的資金（$200,000）來貸款買房，選擇了20%首付，30年期，利率4%的固定利率貸款。該貸款月還款額為$764（每年$9,168）。

這種情況下，投資者相當於只花掉了五分之一的現金（20%首付）買房，那麼同樣的投資額度（$200,000）下大概可以買五套案例中的房產。

但是考慮到貸款需要一定的成本和花費（假設一個貸款需要$3,000 ，包含了買房時的房屋檢查，律師費，貸款申請費等），那麼總投資大約是$215,000。

五套房產的每年總NOI等於$11,100 * 5 = $55,500，而五套房產的每年總還款為$9,168 * 5 = $45,840。

每年的Cash Flow等於$55,500 - $45,840 = $9,660。

Cash on Cash Return = $9,660 ／$215,000 = 4.5%。

在上一篇文章中，我們舉例的房產的Cash on Cash Return就是4.5%，所以我們同樣方式買五個一個樣的房子，Cash on Cash Return並沒有變化。錢生錢的能力沒有變。

此外不能忽略的是貸款買房除了現金Cash Flow以外，每年還掉的本金部分還會給投資者帶來額外凈資產的增加（Equity Buildup），這也是收入的一部分。

而且這個Equity Buildup的數量是每年增加的。例子中的貸款第一年償還掉的本金有$2,818，而我們有五套房產，所以第一年總的Equity Buildup有$2,818 * 5 = $14,090。

這樣算下來投資者總的投資回報:

Return on Investment = Cash Flow + Equity Buildup = $9,660 + $14,090 = $23,750。

總的投資回報率 = $23,750 ／ $215,000 = 11.05%。

這種情況下，同樣$200,000左右的投資，第一種情況下現金買房每年可以獲得大概$11,100的回報額度，而第二種情況貸款買房則可以獲得$23,750的回報額度，大概是現金的兩倍。

在計算投資回報的時候，還有一個不容忽略的要點就是房產的升值回報。因為升值回報通常是由宏觀經濟環境和房地產整體市場決定，所以很難去實際預測，所以穩健的投資者通常更看重投資的現金流，而把這部分升值回報當做額外的獎勵部分。

當然從長遠看，由於通貨膨脹的存在，房子緩慢的升值是總體規律。如果用大概3%的長期通脹率來算的話，一套$200,000的房子，第一年的升值部分是$200,000 * 3% = $6,000。

所以現金買一套房的話，投資者可以得到（$11,000 + $6,000）／$200,000 = 8.6%的回報率。

而如果同樣的現金用來做首付貸款買5套房的話，房子的總價值是$1,000,000 （$200,000 *5）， 所以第一年升值的部分是$1,000,000 * 3% = $30,000。

總的投資回報率 = （$23,750 + $30,000） ／ $215,000 = 25%。

先簡單總結一下，例子中投資人手上有大約$200,000左右的現金。如果現金買一套房的話，現金收入加上通脹升值回報，可以獲得$17,000，也就是大約8.6%的總回報率。而利用貸款這個工具的話，投資人大概可以買入五套例子中的房產，總價大約$1,000,000。差不多同樣的投資，可以獲得$53,750，也就是高達25%的回報率，這就是槓桿的力量！

說了這麼多，那麼是不是我們投資就一定要貸款，而且貸款越多越好呢？

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我們上面是用理論解釋了貸款買投資房的優勢。但是在實際投資中，就像第一種情況下小編已經提到過的，現金有自己獨特的無可比擬的優勢存在。

首先，很多賣家更喜歡現金買家，甚至會給現金買家一小部分的購房直接優惠。其次，現金買房相對於貸款來說，因為每月沒有還貸支出，所以更容易保證現金流，風險也小很多。另外，貸款買房的收益和貸款的利率關係很大，而要拿到低利率的貸款需要在美國有不錯的穩定收入（通常說的W-2收入）。第一套，第二套投資的貸款相對可能容易一些。如果想比較多的貸款則需要一定的經驗。

小編的建議是，如果你在美國有穩定的高收入，有一定抵禦風險的能力，那麼貸款買投資房基本是不二的選擇。而如果你有很多的現金來投資，又不想承擔貸款的風險，用現金買房也可以獲得可觀的收入。

而如果你是介於這兩種之間的投資者，那麼不妨先諮詢一下自己大概能拿到什麼樣的貸款，再使用我們之前介紹的各種計算投資回報的模型，套入自己具體的一些數字，最後作出最適合自己的決策。

小編千篇一律的結束語

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