爆冷！降溫！180畝大地塊流拍！揭秘：為什麼近期供地總是縣域、遠郊地塊？

市場降溫，房企預期必然下降，這在土地拍賣市場尤為能體現，而流拍就是典型的特徵。

今年，合肥迎來3月份最後一場土拍，其中兩宗地較受關注。先來看下土拍結果，3月29日，合肥土地市場7宗地上市拍賣，1宗流拍，6宗地167.66畝地塊成功出讓，累計攬金4.14億元。

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廬江180畝地流拍！城改連續兩月拿地！

今天，合肥土地市場最大新聞，就是廬江縣180.28畝大地塊流拍。從土拍現場了解到，共有6位競買人蔘拍這塊地，最終最高報價在455萬元/畝，比參考地價高出225萬元/畝，但最終未達底價流拍。

這說明了開發商拿地謹慎，但政府預期比較高。今年，早在1月份，肥西[2017]15號地塊就因為未達低價流拍。

廬江縣2017-16#號地塊位於廬城鎮官塘路以東、移湖西路以南，佔地面積180.28畝，規劃用途為居住用地，容積率≤2.0，參考地價230萬元/畝，競買保證金25000萬元。

目前，地塊周邊最近的項目就是碧桂園和昌觀瀾壹號，在售毛坯小高層的均價在7800元/㎡。再往西1.2公里，就是廬江美的城在售均價9000多元/㎡。如果該地塊成功出讓，後續上市價或在9000+元/㎡。

對於廬江這個板塊來說，一定是濱湖新區填滿之後，再去規劃發展的板塊。之前，就傳出廬江本該在「十三五」期間重點發展，但由於濱湖新區金融基地板塊、肥西的發展未填滿，所以廬江滯後在「十三五」重點規劃。

目前，區域地緣客戶較多，需求有限。

此外，廬江高鐵站（在建）、合肥輕軌（規劃）建成，將拉近廬江與合肥主城的距離。所以，無論從樓市角度，還是城建角度，廬江都屬於長周期板塊。不過，廬江房價全面「破萬」的周期不會太長。

2、今天，土拍另外一場「焦點戰」為，長豐縣水家湖長豐CF201801號地塊。最終，被合肥城改以2.86億元拿下，樓面地價2917.52元/㎡，預計後續上市價或8000元/㎡。

目前，板塊內有文德凱旋門，在售均價在6700元/㎡。

長豐CF201801號地塊位於長豐縣水湖鎮，東至縣中醫院，南至豐香路道路紅線，西至規劃支路道路紅線，北至南一環道路綠線。佔地面積81.69畝，規劃用途為居住，出讓年限70年，容積率≤1.8，綠地率≥40%，建築密度≤18%，參考價140萬元/畝，競買保證金8000萬元。

從地塊周邊來看，東邊為長豐縣中醫院，北邊有長豐縣規劃局，西邊有長豐縣旅遊局、民政局。項目北側一路之隔還有新城公園，地塊綜合價值較高。

2018年長豐縣已成交3宗地，水湖鎮1宗、雙墩鎮2宗。其中，安徽誼華1月31日拿下水家湖地塊。

此外，合肥城改繼2月9日拿下肥東FD17-14地塊，再下一城。合肥城改集團是國企，已經很多年沒有在合肥拿地了。以前開發的項目有美景人家、蜀湖灣、春景花園、天一家園、琥珀山莊、淮河路步行街、勝利廣場地下商城等。

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廬江、長豐供地計劃，各千畝供地量

近期，2018年廬江與長豐經營性用地供應計劃也出爐。其中，廬江供地在1216.15畝，供貨量在1.4萬套左右，而長豐供地在1144.8435畝，供貨量大概也在1.4萬套左右。

可以預見1-2年內，這些縣域板塊新房上市量會增加。

從另一個角度來看，2018年開始政府大量供應縣域、遠郊地塊，主要有這些影響：

一是拉低地價，二是增加剛需房源，三是，未來3年合肥城市輪廓清晰。基本上市區邊緣價格在1.4-1.5萬/㎡，北到崗集、廬陽工業園、新站區，東到瑤海龍崗，南到濱湖金融基地板塊的北澇圩，西到蜀西湖往西3公里。

政府先固化城市版圖，再一步步往裡供應城市核心地段的土地。如同開發商一樣，先賣樓棟差的房子，再賣樓王等好樓棟。

這樣供地，意味著1、2年後，核心地段的土地上市後，「地王」出現概率也會上升，而後續的房價你懂的！

不過，正是由於供應遠郊地塊，房企拿地積極性與預期都不高。此外，全年有土地供應任務，二季度應該會有不少地塊上市。

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結語

當前，無論是房地產一級市場，還是二級市場，「房住不炒、房價穩定」是大趨勢。所以，土地市場「禁地王」和「限房價」還將延續。

同時，目前政府縣域、遠郊地塊供應多，而市區供地少。未來，市區的新房必然會出現供應斷檔期，而市場供小於求，也會推高房源的潛在價格，一旦房價預期上漲，土地市場自然會回暖。

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