獨家：龍湖土地看門人徐愛國離職：連鎖反應與四大評價
龍湖又有一位高管離職了。
董小姐獨家打聽到，龍湖集團副總裁兼投資發展部總經理徐愛國將於近期離職。他的繼任者是現濟南龍湖總經理常克藝，他將擔任集團投資總。
而現南昌龍湖總經理邢晟昊將擔任濟南龍湖總經理。現上海龍湖地產運營負責人孫保鋒將擔任南昌龍湖總經理，接位邢晟昊。
以上人事變動自4月2日生效。
簡單說就是，徐愛國的離開，導致了至少三位城市總經理的職位變動。高升的高升，平調的平調。
這三位都很有意思。尤其是，馬上接任徐愛國之位的常克藝。
常克藝現在稱得上是整個龍湖的「大紅人」，邵明曉很欣賞他。在內部表達過這麼個意思，大意是，他一個外來的，敢幹，能幹，啥也不怕，把濟南公司干這麼好。
董小姐默默回憶了下，濟南公司2017年銷售額在龍湖內部排名的確不錯，干到第六名。
在做濟南城市總之前，常克藝是龍湖蘇南公司投資總，有投資經驗，也算匹配如今集團投資總一職。常克藝不是龍湖嫡系仕官生出身，他之前在戴德梁行。
再來說說邢晟昊，他其實才剛剛當上南昌龍湖總經理。南昌龍湖公司今年1月11日才正式成立，那時，邢晟昊從濟南龍湖運營部項目負責人升職為南昌公司老大兼運營部負責人。如今才過去兩個多月，又回濟南當城市總了。也算曲線升職，回去頂位。
孫保鋒也是近期內火速升遷。去年9月1日，他從上海龍湖項目負責人升職為運營部負責人，到今天升任南昌龍湖總經理，只花了半年的時間。
徐愛國的離開的消息，早在龍湖內部發文很久之前，董小姐就聽說了。
新的消息是，徐愛國接下來會入職陽光城，不排除龍湖繼續有人跟隨他而去的可能性。
在上次的文章里，近期龍湖高管離職清單，我們送走了李宏耕，沒想到數天後，徐愛國也步了後塵。和李宏耕一樣，徐愛國也出自中海，2014年來龍湖前，他在中海做投資部總經理。
每一次打聽到龍湖高管離職，董小姐都會忍不住掰指頭算一算，在龍湖的「中海系」高管還有多少。其中，有中海背景的龍湖集團副總裁級高管僅剩三位：胡若翔、張旭忠和胡浩。其餘城市總還有廣州總毛文斌等等…無論如何，大家請加油。
這些高管里也有新動態。
董小姐打聽到，副總裁胡若翔從4月1日開始，也將不再兼任深圳龍湖總經理。41歲的他現在分管集團品牌及營銷部、客戶與市場研究部。相當於接了袁春的班。
此番調動帶來了兩位總經理的調換。深圳龍湖地產運營部負責人鞠文傑將接任深圳龍湖總經理，原來的青島龍湖地產項目負責人常為公會調到深圳，任深圳龍湖地產運營部負責人。
徐愛國的離職，牽出了龍湖這一輪人事變動。未來也許還會有新變化。
下面，來講重點。
董小姐要來分析分析徐愛國為什麼要離職，以及接任者常克藝，應該要避開的坑在哪裡。
一、至少從目前看，徐愛國的離開，摻雜著些許不滿，些許無奈。
這是因為，龍湖集團投資部和財務部在資金額度的爭取與回應上，一直很有火藥味。各地常常在申請投資資金，想要拿地的時候，發現最後是集團財務部卡住了錢。
集團投資部對此常常表示無奈。有龍湖的朋友說，有些項目甚至過了投資委員會，最後也沒錢去參拍，這時集團投資部也確實沒有合適的理由拒絕城市公司。局面很兩難，也很尷尬。
聽說去年徐愛國特地出國了一個月，龍湖甚至有人把這個行為解讀為，他對此的一種逃避。
也是相當有內心戲了。
從這個角度看，徐愛國在龍湖做投資總，需要在夾縫中爭取更多，雖然他的許可權不小，但是資金為王。
到頭來，在集團的權衡與地方的申請中，他並不能完全實現自己的意志。在這個位子上，他被限制太多，甚至可以說，他就沒有太多權力。
二、那麼 ，為什麼在各地看來，想要拿地，去申請資金卻這麼不容易呢？
一種說法是，龍湖在投資領域相當於民企中的國企，教條主義，條條框框多，這導致集團投資部承擔壓力很大。
掙錢不易，資金有限，職業經理人生怕花錯了吳老闆的錢，這種心態也是有的。
加上，龍湖一直走穩妥、謹慎、小步伐快跑型增長路線，就算現在提出了未來要規模擴張，對銷售額有越來越高的期待。但是短期內，投資的手筆還沒有進化到鬆弛的狀態。
如果你是一個天生謹慎、拘謹的人，骨子裡是很難改變的。公司也是一樣。
但是，董小姐發現，矛盾之處在於，有規模才能有更多現金流，有現金才敢更大手筆拿地，敢拿地才有機會進一步放大規模。
這可是一個閉環，一個環節不靈，後面一個都要掉鏈子。
在投資上，龍湖的膽子也許還應該更大一點，更野性一些。風險控制是個好詞，但是過猶不及。
睜開眼看看那些同行，多項目提供現金流之後，哪裡需要拿地，需要集中支付，就調集資金過去，如同拆東牆補西牆。這雖然不是什麼好詞，可是輪子就這麼轉起來了，規模加速度從這裡開始。
三、一些開發商會因為招拍掛地價太高，轉而走併購路線。龍湖的併購也在投資部管控之下，如果拿地資金限制這麼多，為什麼龍湖沒能把併購路線做起來？
董小姐思考了這個問題，然後發現，其實答案是一樣的。
併購也需要老闆快速拍板，需要財務提供絕對的靈活支持。而龍湖自身極其愛惜羽毛，要求風險完全可控，財務數據好看，比如無法想像龍湖能夠替併購方擔保融資。
舉個例子，在龍湖，併購項目要先上併購溝通會，這是由王英臣和集團財務部金融資產中心負責的，他們和城市公司一起把脈，提出意見，然後地方再開溝通會，之後才可能立項，再之後還要趕一個月最多三次的投委會，投委會過會後才能簽約。
而這麼長的流程走完，可能想要併購的項目已經早就飛了吧。
四、龍湖怎麼克服這些投資舊習慣，得看常克藝下一步了。希望邵明曉「身邊大紅人」這個身份，可以幫助到他。
畢竟，董小姐聽說，作為CEO，邵明曉有投資額度更高一級的上浮許可權。如果你能說服他，你要拿的是一個特別有前景的項目，哪怕它沒有通過投資測算。在投資部測算的最高拿地價之上，你也可以獲得超過限定拿地價格10億的指標。
房地產投資，說到底，還是要看機會和運氣，它不是完全按照理性科學公式的邏輯走。這正是投資有趣而飽含賭性的一面。
你們說呢？
我是董小姐
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