12萬套租賃房上線，銀行如何玩轉住房租賃市場？

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2018年伊始，不斷有租賃平台被爆出資金鏈斷裂，剛剛站上風口的住房租賃市場已經一地雞毛。這個時候，在2017年高調進入市場的銀行，你們還好嗎？

---題記

一份成績單

近期，在銀行業例行發布會上，建設銀行對外公布：該行住房租賃平台已累計上線房源超過12萬套，已出租超過2.6萬套，另外還有儲備房源10萬套。

這是建行自去年進入住房租賃市場以來，對外公布的首份成績單！

不到半年，建行搶灘住房租賃市場，已經初步完成了對個人、企業、政府三大方面的業務布局：

針對租客和房東相繼推出「按居貸」和「存房貸」兩大產品；

與招商、華潤、萬科、恆大等11家房地產公司，以及比亞迪等11家企事業單位進行了住房租賃戰略合作簽約；與新派公寓共同發起專項併購基金，初期規模為20億元人民幣；

已與超過300個地級及以上行政區簽訂合作協議。在北京、深圳等200多個地區為企業、個人搭建了住房租賃交易服務系統，佛山、武漢兩市已經上線運行。

兩句廣告詞

讓我們把時鐘撥回到1991年，這一年建行快速響應國家房改要求，迅速推出個人住房貸款和公積金貸款，「要買房，到建行」的廣告詞一時間家喻戶曉。之後，在金融行業的推動下，中國房地產市場進入黃金20年。

這一次，在「房住不炒」和「房地產長效機制」的大背景下，又是建行第一個做出反應，如20多年前一樣，再次成為房地產改革的金融排頭兵。

「要租房，到建行」的廣告詞更是引得其他銀行摩拳擦掌，頻頻出招，生怕錯過這場大戲，住房租賃市場如1991年般那樣的春天似乎就要到來。

但，這一次若想讓歷史重演，難度要大的多！

三個大問題

相比房地產開發市場的「簡單易搞」，住房租賃市場就要「複雜難纏」的多：

1、現階段，考慮到子女教育、醫療、養老等公共服務問題，人們在租房與買房之間仍然更傾向於買房，租房被看作是買不起房之前的過渡，所以要想真正開發住房租賃市場，租購同權始終是繞不開的話題。而若真的實現租購同權，這對於花了很大成本買房的人們來說又是無法接受的！

2、目前房企或者開發商用於發展租賃住房的土地仍是以住宅、商業性質為主，通過招拍掛程序並繳付土地出讓金取得的，缺乏針對租賃用的土地供應，導致資產價格偏高，租金回報率較低。

目前租賃市場的租金回報率在1％到3％之間，哪怕是有了REITs融資工具，融資成本也在5％左右，租金回報率覆蓋不了資金成本。市場上租金回報率尚可的物業一是前幾年低成本拿的房，或者是工廠、城中村等合法性存在缺陷的項目。

3、發展住房租賃市場，房地產行業的發展模式將從「開發-銷售」向「開發-持有運營」模式轉變。Reits對於整個行業的投、融、管、退至關重要。如果缺少了Reits的配套支持，持有運營模式將對企業形成巨大的資本壓力，個人住房投資者也將越來越難以分享地產增值的紅利。

因此，要想在住房租賃這個體量巨大的市場中分一杯羹，銀行就必須革新思路。

四種新思路

建行行長王祖繼日前在「中國發展高層論壇2018經濟峰會」上表示「房地產金融創新不能總圍繞信貸做」，這是一種積極信號，但步子是否要以再大點？想法是否可以再新點？

1、深度參與住房租賃前期開發，降低企業拿房成本。

銀行完全可以通過設立各種基於資產證券化的產業基金、併購基金，幫助開發商或者運營商進行拿地、建房，降低企業拿房成本。一方面可以通過降低成本提高企業的租金回報率，加速行業市場化，另一方面也為下一步的公募Reits創造了足夠規模的資產包。

2、聯合各方創新模式，利用集體土地共開發、共收益。

國家現在允許在試點城市利用集體土地建設租賃住房，銀行完全可以發揮資金通道優勢，聯合開發商、運營商共建平台，與村鎮集體共同開發，共同收益，如果物業升值也是一比不錯的股權投資嘛。甚至可以搞出一個住房合作社來，讓未來的租戶也直接參与進來，比如繳納會費，成為永久租戶，享受租金折扣等等。

3、開放平台，共建住房租賃信用貸款體系。

為什麼建行可以提供最長期限10年、最高額度100萬的租房貸款，而其他類型住房租賃平台卻只能提供短期小額的信用貸款？這裡面很大原因在於銀行擁有強大的信用系統和風控系統，但銀行缺乏客戶，缺乏流量，而這又是一眾租房平台的強項。兩者具有極強互補性。

招行行長田惠宇在今年年報發布致辭中說，「打破以封閉的賬戶體系為基礎的經營邏輯，向開放的用戶體系轉換」。銀行坐擁龐大的信息平台，如果可以開放API（應用程序編程介面）等，與房地產開發商、住房租賃運營商等合作共建住房租賃信用貸款體系，那麼整個市場將有很大可能被激活，雲者下面要說的第四點也會實現。

4、圍繞生活應用場景，提供以房子為中心的全方位個人金融服務。

對於住房租賃這樣一個低頻且長尾效應顯著的行業來說，怎樣提高交易頻率，強化租客、房東交易意願是一個必須要解決的問題。如果以上第三種思路能夠實現，即租客、房東的信用體系以及圍繞該體系的很多數據能夠被建立並被充分利用，那麼圍繞生活應用場景，以房子為中心，銀行可以設計、提供全方位的個人金融服務，通過金融槓桿作用，運營商藉此可以提供豐富的生活增值服務，甚至目前的線上零售巨頭們可以找到持續不斷的線下流量入口，一個小的商業閉環都可以由此應運而生。

後記

20多年前，建行在深圳發放了全國首筆個人住房按揭貸款，我們因此從分房走向買房，從住房走向炒房；

20多年後，建行又在中山發放了全國首筆個人住房租賃貸款，希望這是又一個歷史的奇點，讓房子回歸本源、回歸美好的生活。。。。。。

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