尷尬年報季：業績上天 市值落地

█中房智庫研究員 許倩

經歷過2017年銷售業績與市值雙飆升的上市房企們，2018年起業績和股價上演背離大戲，股價連續調整，整體市值亦步入下跌通道。

據中房智庫獨家發布的中國上市房企市值百強榜月度報告顯示，3月份百強房企總市值6.04萬億元，一個月縮水618億元；而2月份百強房企總市值更是環比1月份大幅縮水7399.2億元。

市場越來越關心房企的融資能力，但凡對房企資金鏈不利的「風吹草動」都能引起股市恐慌。

近日有媒體報道稱「華夏幸福陷入資金鏈困局」「孔雀城打包出售兩百多億元資產」，這些消息經過一個周末的發酵後，3月26日周一開盤，華夏幸福股價即大跌，當日最大跌幅逾8%，股價創2個月新低。3月26日收盤時，華夏幸福總市值937.6億元，短短一個交易日，市值蒸發了50億元，一個月總市值共縮水180億元。

在2017年房企陸續發布年報之際，萬科A的股價亦呈現跌跌不休的格局。或許是對萬科A轉型之路的不確定預期，或許是對高層變動下的萬科A充滿了憂慮，兩個月時間內，萬科A自1月24日的41.13元下跌至3月26日的30.21元，最大下跌幅度高達36%。

據中房智庫統計，就在3月26日市值報告統計日這天，萬科A的總市值全球第一的寶座被中國恆大替下，甚至被碧桂園超越。這一天，行業市值首位卻是中國恆大，總市值3453億元，環比增長；第2名是碧桂園，總市值3437億元，環比增長13.1%；萬科A總市值3348億元退至第3名。

中泰證券首席經濟學家李迅雷認為，當前房企融資成本正大幅上升，「2018年對房企的考驗將是資金流轉問題。」

若2018年上半年銀行信貸依舊偏緊，不排除個別小型房企面臨資金鏈風險。因為2018年下半年行業將迎來公司債到期高峰，一旦有部分房企還本付息出現困難，資金鏈出現問題，地產股很可能成為A股市場閃崩對象。

中國地產股市比樓市更為叵測。

業績創紀錄股價卻下跌

每年三四月份都是房企年報發布季。已發布2017年年報的30多家房地產A股上市公司中，超過八成企業利潤率明顯上漲。此外，有64家房地產A股上市公司發布2017年業績預告，45家預喜，預喜比例達70.31%。

2017年房企銷售前三強的排名已經揭曉：碧桂園以5508億元銷售額登頂中國房地產行業冠軍。萬科、恆大緊隨其後，銷售額分別為5299億元和5010億元。

2018年在政策調控還未明顯放鬆的情況下，主流房企的銷售額依然保持顯著增長。

目前已公布今年1~2月銷售業績的32家房地產企業，首兩月合計銷售額高達7125.6億元，同比上漲幅度高達50%，刷新歷史紀錄。在32家房企中，只有6家房企的銷售業績出現同比下滑，其他26家房企的業績都是同比大幅攀升。

尤其是碧桂園、恆大、萬科三家房企兩個月內銷售額均破千億，均值達1109.8億元。其中，萬科前兩個月累計實現合同銷售面積684.5萬平方米，同比增長16.25%；合同銷售金額1035.8億元，同比增長19.57%。

雖然中國上市房企的市值一直都不是由業績及利潤表現而唯一決定的，但大部分上市房企市值表現遠難以匹配其業績甚至與業績及利潤背道而馳的現象，卻須引起重視。

中房智庫房企市值百強報告顯示，3月份市值百強房企中，除泛海控股、海航基礎等7家房企在統計期間處於停牌期而市值未有變化外，56家上市房企3月份總市值均較2月份繼續縮減，佔比一半以上。

在3月份16家市值過千億上市房企中，有9家房企總市值均較2月份縮水，如保利地產（市值縮水10.1%，共174億元）、萬科A（縮水7.8%，共283億元）、中國海外發展（縮減5.6%，141億元）、長和（縮減4.7%，144億元）、招商蛇口（縮減4.4%，76億元）、長實集團（縮減3.1%，65億元）、新鴻基地產（縮減2.4%，74億元）等，均為大型房企。

市值縮水幅度最大的是華夏幸福。據中房智庫統計，華夏幸福3月份總市值937.6億元，環比2月份縮水幅度達16.1%,共計180億元。

這與華夏幸福的業績表現背離。2017年華夏幸福共實現銷售額1522.12億元，比2016年同期增長26.50%，2017年歸屬上市公司股東的凈利潤同比增長35.26%。

保利地產的銷售業績表現亦不遜色。根據克而瑞發布的房企銷售金額數據統計，保利地產前2月實現簽約金額532.96億元，同比增長85.01%。

中國海外發展的銷售業績同樣遠勝於其市值表現。業績報告顯示，中國海外發展2017年銷售金額2320.7億港元，同比增長10.2%，毛利潤增加8.6%至628.7億港元，凈利潤上升10.1%至407.7億港元。

巨頭房企2018年市場預判更謹慎

行動在市場一線的開發商們對樓市前景的預判最為敏感。尤其是巨頭房企，他們的一言一行值得業內深思。在2017年一片大好的業績總結之後，超大型房企和標杆房企對2018年樓市走勢，均表達了他們的謹慎，甚至是憂慮。

3月29日，融創中國在2017年度業績發布會上宣布，2018年銷售目標4500億，較上年增長25%，意味著融創對今年的市場表現趨于謹慎。

融創中國董事局主席孫宏斌表示，政府對過熱房地產市場的調控，有利於行業長期健康穩定的發展，並已取得明顯的成效。「今年我們定了一個目標，就是控制風險降槓桿，將公司置於絕對安全的位置。」

3月27日，萬科董事會主席郁亮表示，「中國住房全面短缺、房價單邊快速上漲的時代已經結束了。」

3月26日，恆大集團董事局主席許家印為2018年恆大定下5500億銷售目標的保守數字。他表示，未來恆大不會只追求規模，而是更看中增長的質量。

3月26日中國海外發展業績發布會上，公司主席兼執行總裁顏建國表示，在去槓桿、防風險的大背景下，對今年房地產市場持審慎樂觀態度，對市場懷有敬畏之心。「中海會堅持好字當頭，穩字當頭，在現有資源的情況下，加快發展的步伐。」

3月20日碧桂園業績會上，碧桂園總裁、執行董事莫斌表示，2018年碧桂園將不設合同銷售目標，該公司將根據市場情況推出貨量，儘力做到更好，繼續實現增長。業內人士表示，這與此前數年間碧桂園衝擊榜首時的態度變化明顯。

要知道，碧桂園一向是以激進的黑馬姿態展現於人的。從2014年首次突破千億元到如今登頂行業頭把交椅，碧桂園只用了四年的時間，而且地產行業銷售額的榜首門檻也被提高到5000億元級別。

碧桂園CFO伍碧君表示，今年融資環境趨緊，所有地產商的融資成本都有可能比去年上升，碧桂園3個月之內沒有融資計劃。

「所有的人都要特別重視這次調控。因為調控的力度大於過去任何時候。如果這樣下去，市場會有變化的。最近已經發生了，一是老百姓的預期已經改變，二是貸款難了，資金收緊了。這兩個疊加起來，對市場的衝擊會比較大。但是，中國的經濟和房地產市場都不會崩潰，基本面好的地產公司也不會發生什麼問題。」孫宏斌提醒。

市值縮水16%，華夏幸福到底怎麼了？

亮眼的業績數據背後，恰恰說明市場對未來房企生存狀態的擔憂正在加劇。

3月26日這天，華夏幸福股價出現大規模震動和調整，成為了中國資本市場關注的焦點。

股價震動源自一些媒體消息：據媒體報道，華夏幸福的孔雀城正在打包部分資產尋求出售或者合作，這部分資產總價值超過兩百多億元，其中既包括未開發土地，也有住宅項目。這些資產分布在環京區域、瀋陽以及浙江嘉善縣。「銀行停止向公司發放開發貸」「公司陷入資金鏈困局」。

這些消息引發了投資者的密切關注，很多投資者在華夏幸福的官方互動平台上直接詢問華夏幸福董秘到底公司出現了什麼樣的情況？敏感的投資者擔憂華夏幸福的資金鏈出現問題了。

很快，這天，華夏幸福在其微信公眾賬號上發布澄清公告:「華夏幸福的經營狀況穩健良好，相關『銀行停止開發貸』等系列報道完全不符合事實，純屬造謠。」

華夏幸福表示，孔雀城無打包200億元資產出售的任何計劃、籌劃及相關事項。目前資金鏈正常，償債能力正常。2018年已完成公司2016年公開發行公司債券（第一期）和公司2016年公開發行公司債券(第二期)的付息，其他各項公司債券的付息也均將按時兌付。

但此舉仍難以阻止3月26日這天華夏幸福股價的大跌，一度接近跌停板。這也反映出，今年市場對於房地產企業的融資能力擔憂正在不斷加強。

事實上，房地產企業的債務問題已經到了一個關鍵節點。有證券分析師測算，在2016年房地產企業日子最好過的時候，大量的房地產企業發行了3+2期限的公司債，這就意味著2018年起各家公司的公司債進入了償債周期，償還壓力與日俱增。

而且，受限購限貸等調控政策影響，環京樓市確實不景氣。中信證券調研顯示，環京區域二手房均價相較高峰時期跌幅超過30%，新房市場在2017年的僵持狀態後，在2018年初傳出降價的新聞逐漸增多。

而環京區域是華夏幸福營收的核心來源，樓市下滑對其影響頗大。

數據顯示，2016年，華夏幸福佔比超過90%以上的營業收入均來自環京區域，在華夏幸福40餘家子公司當中，負責環京區域樓市開發的超過20個。這些子公司在樓市嚴控下受衝擊極大。

責任編輯：何可信 李葉

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