搖號買房，剛需以為的春天，不過是土豪的盛宴！
搖號買房，西安不是第一個，也不會是最後一個。
在它之前，上海、成都、南京、長沙、杭州均已將搖號作為調控手段。自此，搖號與限購、限貸、限價、限售一道成為樓市調控新標配。
以前只知道彩票搖號，買車搖號，誰知樓市也進入了搖號時代。
搖號，是為了打破樓市既有的「歧視鏈」，打破茶水費、占坑費和走後門製造的腐敗尋租空間，給剛需入市購房的機會。
然而，搖號時代，剛需就能迎來春天嗎？事實上，可能並沒有你想得那般美好。
要知道，限價已經是樓市調控標配，當搖號與限價相結合，它製造的就是無風險的套利機會。
搖一搖，更可能是土豪的盛宴。
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搖號「六君子」
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全款、搭售車位、找關係上車……瘋狂，成了西安樓市的新標籤。
3月30日，一個本該平靜的日子，整個西安地產圈卻被一個項目的開盤徹底引爆了。
當天，西安金輝世界城開盤，656套房源，卻引來1500多名購房者。最終，這場「搶房大戰」因現場無法控制而草草收場。
此情此景，在西安已不是首例。
2017年到2018年3月，西安房價上漲十年未遇。
今年3月上半月，西安新盤銷售率前所未有。據統計，當月發出的21張預售證，帶來2316套住宅。
半個月過去，這些房源的銷售率接近90%，更有項目因為推售房源較少、周圍競品不足，開盤當天售罄已是常事。
不瘋魔不成活的西安樓市，終於迎來一紙調控。
就在金輝世界城「搶房大戰」的當日下午，西安房管局突然發布了《關於進一步加強商品住房銷售管理的通知》。
其中第五條明文規定：「意向購房人數多於可售房源的，應採取公證搖號方式公開銷售，由公證機構全程監督，嚴禁內部預留房源或設置全款優先選房等限制性條件。」
自此，西安成為上海、南京、長沙、成都、杭州等城市之後，第6個加入「搖號買房」大軍的城市。
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調控三部曲
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從積極的意義看，搖號是調控送給買房人的大紅包，然而，也不見得人人分享。因此，搖號也可以分為公證搖號的與不公證搖號。
公證搖號指的是意向買房人的數量 > 房源數，就在公證處進行房源搖號，搖到哪個就哪個，所有人一視同仁，公正、透明、公開。
第一個實行「公證搖號」的城市是南京。限價時代，只有公證搖號的城市才是公正的。
其他熱點城市亂象叢生，明明新房房價比周邊二手房便宜一大截，要麼通過買價值不菲甚至數十萬的房號費、茶水費，取得房源，要麼就是權貴關係。一套房意味著少則數十萬多則數百萬的「紅包」，而這樣的紅包，普通人根本無法惠及。
搖號與限購、限貸、限價、限售，已經成了新一輪樓市調控的標配。
本輪調控的特徵是「三部曲」。
1.限價。基本上，目前的大中城市都實施了新房限價。
2.公證搖號。南京、上海、長沙、成都、杭州、西安等城市實施。
3.剛需優先。武漢、長沙實施。
「剛需優先」，簡單而言，就是讓首次購房的人/剛需先搖號選房，他們搖剩下的房源，再由其他認籌者搖。
這有兩個關鍵點：
1.什麼是剛需人群？
武漢對「剛需」認定：a.在我市無自有住房的；b.符合我市住房限購政策規定的；c.自本次購房之日起前3年內無住房交易記錄的。
長沙對「剛需」的認定：長沙市戶籍的無房家庭和個人（文件施行後離婚且不滿1年的不包括在內）、自簽訂徵收協議之日起1年內的被徵收人以及符合長沙市限購政策的本市以外戶籍無房家庭。
2.什麼是剛需房源？
武漢：房價1.8萬/平以下的為剛需小區，其中120平戶型為剛需分界線。其中40%納入剛需優先選房的範圍。
長沙：「限房價、競地價」商品住房項目和新商品房中144平方米以下戶型。長沙的剛需房源認定比武漢的要松得多。
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剛需春天？土豪盛宴？
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「搖號」能否拖住房價瘋漲的腿？剛需能否迎來春天？既往的事實，最能說明問題。
1.2017年11月，南京河西十盤齊開，百億資金圍獵3000套限價房。
2.成都43953人搶640套房。有人為買房剖腹提前產子；有人算了算，中籤率僅0.9%，比985院校1.47%的錄取率還低。
3.3月29日，長沙五礦沁園金城按照「剛需優先」的方式認籌及開盤。當天凌晨便有人排隊，有人沒忍住回去睡了個覺。第二天早上7點以來，現場排隊的人烏泱泱超過了200人！
手握東拼西湊來的首付款，終於等來搖號時代。然而，還未來得及歡呼的剛需，恐怕就要被無情的現實打臉。
要知道，限價已經是樓市調控標配，當搖號與限價相結合，它製造的就是無風險的套利機會。
本質上，搖號買房與股市打新十分相似，它依靠的是運氣，加上新股定價的不合理，凡是能抽到新股資格的，都能從股價上漲中獲益，這是無本萬利的遊戲。
如果是正常炒股，每個人都會猶豫一番。畢竟價格處於高位，風險隨之疊加，而打新則是用政策釋放風險，反而會吸引更多人入市。
樓市的邏輯也是如此。限價扭曲了市場價格，一手房限價，不接受政府備案價的不得上市銷售，而二手房依靠市場調節，價格該多少就是多少，如此一來，一二手房價格嚴重倒掛。
一手房價格遠遠低於市場價格，如果在此基礎上進行搖號購房，那麼只要有運氣買到，就能獲得動輒上百萬的套利。
不久前曾製造萬人搶房熱潮的南京，所在區域新盤價格被限制到3.5萬元以內，而周邊的二手房價格已攀升到4.5萬元，這就是每平1萬元的套利機會。一套100平的新房，只要買到，就相當於賺到了100萬元。
同樣的情景，也曾在成都上演。
不久前，成都西派城推售164套房源，10988戶購房者參與選房，概率1.5%！開盤價15600元/平，而周邊二手房在2萬-2.3w之間。以該樓盤面積段168—232平來計算，每套房子的差價在106萬到263萬不等。
買到就是賺到，剛需們還在為首付苦苦煎熬，土豪們已經看到了巨大的套利空間。
在這種情形下，受益者是那些有資格且有首付能力的購房者，而大多數付不起首付或者社保年限不足的人，則被排除在外。
更壞的一種可能是，當搖號與限價捆綁，然後再與驗資或者八成首付相結合，那麼這一政策就淪為富人專享的套利遊戲。
南京搶房的樓盤，基本都要求首付八成，驗資200萬以上。這也就是說，一套350萬到500萬的房子，如果不能一次性拿出300萬左右的現金，根本就沒有資格參與搖號，也就無從享受限價奉送的套利遊戲。
搖號買房，與其說是剛需的春天，不如說是土豪的盛宴。
4
鄭州會是下一個嗎？
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在成都，搖號購房，甚至催生了一個關於財富的段子：
第一步：弄個本科畢業證，不管是自己的，還是親戚朋友的。
第二步：把戶口遷到成都。
第三部：登記搖號限價房，五折六折那種，中籤率10%左右。
第四部：為了提高中籤率，建議找100個證作陪，中籤後再把戶口遷往武漢、西安、杭州等城市等待搖號。
這樣， 每個畢業證對應一套房，每套房可獲利100—200萬。據說，成都已經有專門的產業鏈，中籤後有團隊手握現金收房。
當然，段子只能是段子，並不一定真實可操作。而觀察出台搖號政策的城市，都具備了這樣兩個條件。
1.限價導致很多開發商瘋狂捂盤惜盤，造成新開樓盤大幅減少。僧多肉少，樓市成交火爆，開盤即清盤，甚至一房難求。
2.一手房被限，二手房價格趁機超過一手房，一二手房價格嚴重倒掛。
於是，相對便宜的新樓盤一開盤，就遭到瘋搶。另外，銷售環節依然存很多打擦邊球做法，這種情況，自然引起了大家的強烈不滿，抗議聲不斷。
鄭州情況如何？
上周，鄭州迎來了年後的一次集中開盤，融創美盛象湖壹號、觀瀾壹號、雅居樂春森湖畔、路勁國際城、綠都瀾灣、新鄭碧桂園、瀚海航城。整體去化率多在90%以上，綠都瀾灣、瀚海航城100%。
看來，鄭州樓市仍舊火熱。
還有一點不能忽視的是，西安此輪房價的瘋漲，人才政策添了一把大火。而鄭州似乎也憋了一個大招，指不定哪天就會放出來。
兩會重申了關於房地產市場的調控決心，房住不炒。前不久，鄭州市房管局工作會議透露鄭州將堅持房住不炒不動搖。
「鄰居」西安、武漢都已經跨入了「搖號買房」時代，鄭州還會遠嗎？
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