誰說現在投資房產已經晚了？泰國「北上廣深」的房市剛剛起步！

01

前不久，兩會政府工作報告再次強調，房地產的發展應該堅持「房子是用來住的、不是用來炒」的定位，以便廣大人民群眾早日實現安居宜居。而且，房地產稅立法將是今年政府的工作的重中之重。

於是，上海、南京、長沙、武漢、杭州等熱門城市相繼推出「買房搖號」；3月30日，西安也宣布加入其中；

3月31日，成都發布補充通知，規定剛需家庭可優先搖號選房。而海南省則宣布加碼限購，規定非本省戶籍居民家庭商貸首付不得低於70%。

3月28日，深圳市開始實行「三價合一政策」，要求有關部門建立信息互通查詢機制，規範購房融資，堅決遏制「陰陽合同」和「高評高貸」現象，抬高了購房二手房的門檻和成本。

（圖：深圳「三價合一」新政落地）

事實上，近10年來熱門城市房價飆升，無數炒房客賺得盆滿缽滿。房價居高不下，已經成為經濟發展的定時炸彈。

為了打擊投資炒作氛圍，減緩房價上漲預期，於是才有了自2017年以來，中國房地產行業經歷了限購、限貸、限價、限售、限商為核心的行政性調控，再到租售同權，住房租賃試點等住房供應體系的一系列調控。

02

多數專家認為，隨著本輪周期的調控，中國房地產價格正走入漲幅放緩甚至下行區間。自2018年往後，我國房地產投資將面臨諸多風險：

第一，城鎮化和人口增長所產生的剛需和改善型需求逐步減弱。2016年到2017年，在全面放開二孩的情形下，新生人口只比「十二五」期間增加12%，生育率只有1.18，低於日本和韓國。再加上90後生育人口基數減少，人口數量也會下降。

第二，城鎮居民負債水平逐年升高。近10年來，城鎮居民總負債占可支配收入的比例從18.52%上升至79.42%；可支配收入增長率卻從14.5%下降至8%，隨著可支配收入增長率的逐年下降和債務率的上升，我國居民在房屋購置方面的支付能力相應下降。

第三，流動性寬鬆的貨幣環境不復存在。美聯儲緊縮政策的溢出效應，導致全球利率中樞上行，人民幣利率也不例外。新增就業人口的減少，穩增長壓力減小，去槓桿成為主旋律，這個宏觀調控基調也決定了流動性的中性偏緊。

（圖：中國家庭負債情況）

第四，住宅用地的「供給側改革」改變市場對未來房地產供給預期，從而降低因土地稀缺而導致的住宅供給緊張。早在2017年8月28日，國土資源部、住房城鄉建設部聯合發布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》的通知，宣布郊區集體建設用地進入租賃市場。

此外，3月23日，為應對美聯儲加息，央行在宣布將以利率招標方式進行100億元7天期逆回購操作，中標利率上調5個基點至2.55%。

這種「逆回購操作」，通常都被解讀為「變相加息」，通過調高央行給金融機構融資的利率，來引導市場利率上行。這對樓市來說，是一把「大兇器」。投資者向銀行借錢的成本提高，長期借款上，房貸就更貴了。

03

正如世界銀行所言，未來中國一線城市的高房價跌幅在個位數問題不大，但如果房價跌幅超過20%以上，就會出現棄房斷供的情況。當前，國內的房貸利率不斷上調，已壓得購房者透不過氣來。

2017年，一線城市周邊的三四線城市漲勢驚人。但問題是，這些買家購房並不是為了自己居住，而是為了將來能有更高的價格出售。

表面上看，三四線城市去庫存獲得了超預期的效果。如果他們看不到房價上漲的預期，就會大量拋售房源，瘋漲的三四線城市房價就會出現大調整。

（圖：2017年國內主要城市房價泡沫）

而一二線城市的情況也不容樂觀。據國內著名研究機構CCEF的數據顯示：2017年房價泡沫水平最高的城市依次為北京、廈門、深圳、上海、三亞，房價收入比均達到20倍以上。租金收入比較高的城市為三亞和北京，40%左右，已經沒有太多的上漲空間。

同時這24座城市的年化租售比都在3%以下，低於無風險收益。低租金收益率反映了居民對房地產的投資主要是為了價格上漲的資本利得，一旦房價上漲的預期改變，投資性房產將遭到大量拋售，當地房地產價格面臨下行壓力。

04

有鑒於此，世界銀行、法國巴黎銀行對我國房地產市場頻頻預警。在可預見的時間裡，國內的房地產充滿不確定性，已經不再是最佳的投資手段。

相形之下，國外一些國家的房地產市場要更健康一些。美國的房產雖然也已經過了快速開發的階段，但世界頭號大國的魅力不容小覷，人口湧入的進程還遠未結束，具備房地產長期升值的基礎條件。以美國佛羅里達為例，近年來，其房產的出租年回報率至少有5%，未來前景可觀。

除了北美，「一帶一路」等歷史機遇也給東南亞國家帶來了一大波紅利。尤其是地理位置居中、位於中南半島海陸空黃金交叉點的的泰國，猶如十年前的「北上廣深」。

（圖：泰國房價走勢）

因為距離中國較近，人文及氣候相似，醫療、教育水平先進，生活成本低廉，房價上漲空間大，租金回報高，再加上過去5年中人民幣兌換泰銖的匯率增長了19%，使得泰國房產在中國投資者眼中更具吸引力，大批高凈值人群開始將新的投資目標鎖定在泰國。

根據統計，近一年泰國房價漲幅為12％，泰國房地產中有將近一半是由外國人持有，隨著人口持續流入，加上幣值穩定，未來曼谷的房地產升值收益預期會更為可觀。

美亞置業推出的中央溪谷國際社區便是中國人最為青睞的項目之一，該項目靠近曼谷新CBD 3.0區域，永久產權，高級裝修，配套齊全，交通便利，收益率高達7%，是泰國房產投資的優質之選。

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！