2018年是樓市的轉折點嗎，怎麼看待未來十年內一二三四線城市樓市漲跌？

首先說說第一個問題，2018年，是不是樓市的轉折年。

2018年，應該是樓市的轉折點，或者準確的說，是2018年年底，2019年年初。

去庫存量的完成，加速了三四縣城市的調控速度。一線城市不用說，已經連續7個月，房價下跌，這是不爭的事實。然而，三四縣城市的房價依然很堅挺，這是因為去庫存量的需要，現在已經基本完成。首當其衝的，就是貸款利率的提高，按揭貸款首付款的提高，金融系統的貨幣政策和信貸政策不斷的壓縮和收緊，貸款利率上浮已經達到6.86%，自2014年以來新高，首付比例有的地方已經調整至70%，這也是罕見的，而這些都是調控的第一步，接下來，房產稅的即將出台，加大了炒房客的持有成本，使炒房客不敢再次入市。種種跡象表明，2018年年底，2019年年初，應該就是樓市的拐點階段。

其次，再來看，未來十年內，房價的變化。

一二線城市，始終是中國城市化發展的中心，這些城市的競爭力，是三四縣城市不能比擬的，政治、經濟、文化、教育、金融的中心，決定了城市發展的巨大潛力。因此，未來十年，一二線城市的房價，應該逐步回歸到正常的價格水平，這種正常是相對的，也就是說，房地產的泡沫會在未來兩至三年內擠干，回歸到合理的價格，這種合理將會持續很長一段時間。而三四線城市，因為去庫存的完成，房價會大跌，絕對不會有現在的價格水平。未來十年，一二線城市的房價，會持續平穩，而三四線城市的房價，一定會暴跌。

最後，來看搶人大戰對房價的影響。

這種影響是真實存在的。西安、武漢、南京陸續開展了搶人大戰。中國城市變化的最新布局，將在未來十年定型。不管是買房也好，投資也罷，最為關鍵的因素，就是人口流動狀況，而那些重視人才，願意為人才提供便利的城市，必將是中國未來最具發展潛力的城市，這些人才的集中流入，勢必造成三四線城市人才的被動輸出，沒有人才的城市，是沒有競爭力的城市，因為現在看似可以增值的房產，未來僅僅只有使用價值，並沒有資產屬性，更缺乏流動性，也無法帶來期望的現金流與資產的溢價，房價下跌就成為必然。

通過我二十多年的從業經驗，根據現行國家政策和銀行信貸政策判斷，2018年三四線城市房價會出現回調，如果未來在銀行信貸政策不變的情況下，三四線城市房價應該是見頂了！

一線城市北上深（不包括廣州）房價將趨於穩定，這些城市房價遇到「音障價格」，人口自去年開始首次出現人口外溢現象。

二線內陸省會城市，隨著國家經濟發展從沿海經濟帶向內陸城市擴展，國家經濟發展重點將從沿海城市向內陸城市轉移。

2017年國家批准的幾個內陸中心城市將迎來黃金髮展的十年，無論是從國家政策還是國家資金都會得到全面扶植。

特別是進入2018年之後，這些中心城市先後大幅降低了高科技人才高學歷人才的入戶門欄，特別是西安今年的戶籍制度改革，一站式服務讓落戶變得更簡單便捷。

為未來城市的發展提升轉型儲備了大量的高科技人才和高學歷人才，使城市影響力也得到了充分的提高，為城市房地產剛需市場注入了新的活力和動力。

同時，我們也清楚的看到，這些城市隨著經濟高速的發展，將吸引大批國際知名公司，國內大型國企，國內知名名企將西部的總部落戶在這些城市，為城市創造大量的就業崗位，也大大提高這些城市的平均薪資水平。為更好的吸引高科技人才提供了優質的「土壤環境」。

所以，隨著國家房地產去庫存任務的完成，國家政策對房地產將採取長效的調控機制，而銀行對房地產保持高壓信貸政策，三四線城市房地產將出現調整，未來隨著二線城市「搶人大戰」的白熱化，對三四線城市而言是最大的利空。

隨著三四線受高科技人才和高科技人才外流影響，必將導致三四線城市投資客整合三四線城市房產資源，對二手房市場造成衝擊。

同時，由於人才擠出效應也引導房地產投資資金擠出效應，三四線城市房地產整合資金將向二線城市房地產市場流入，對二線省會城市國家中心城市房價呈正面作用，因而，未來十年二線省會城市國家中心城市出現局部房地產投資性機會。

三四線城市將完成歷史使命，房價呈被動性上漲或者主動性下跌調整態勢。

未來堅定看多：成都、西安、武漢、長沙、鄭州、廣州等國家中心城市及省會城市的房價，看空三四線城市房價，一線城市北上深將保持穩重有升的態勢。

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