房企「搶灘」三四線城市背後暗藏哪些風險？

2017年開發商雖然遭遇了「史上最嚴」的房地產調控的影響，但得益於「因城施策」的利好，開發商在三四線城市的房地產的「去庫存」的利好下，業績也創下了歷史新高。而進入2018年，各大房企都在摩拳擦掌躍躍欲試，希望多拿三四線城市的土地，未來能獲得更好的業績。

據中指院數據，2017年百億房企的銷售額中，一線城市貢獻佔比下降6.3個百分點至20.7%；二線城市貢獻佔比上升5.4個百分點至61.2%；三四線城市貢獻佔比上升1個百分點至18.2%。

以位列國內房企前三的碧桂園為例，2017年碧桂園實現合約銷售5508億元，同比增長78%，穩居房企首位。從城市布局來看，碧桂園約有42%的銷售額來源於一二線城市，三四線城市則貢獻了58%的銷售額。可見三四線城市現在是龍頭房企業績提升的主要來源。

再看開發商去年在土地市場上的布局情況。50家百億代表房企2017年在一線城市拿地約1800萬平方米，同比增長63%；在二線城市拿地約18000萬平方米，同比增長46.7%；在三四線城市拿地面積17000萬平方米，同比增長145%。開發商去年在三四城市拿地有了跳躍式增長。

實際上，開發商在去年布局三四線城市乃為時局所迫：一方面，一二線城市受到房地產調控影響，但是因為「因城施策」的原因，很多三四線城市房地產調控意願並不很大，況且部分三四線城市房價都沒有經過大漲。所以，各路開發商都跑到了三四線城市去開發、去布局。

另一方面，棚改貨幣化安置，不僅解決了三四線城市的去庫存，而且還讓一大批開發商受益。2016年棚改貨幣化安置面積達2.5億平方米、2017年約2.6億平方米，分別占當年商品住宅銷售面積的18%、24%。並被認為棚改是三四線城市樓市過熱的重要推手。

應該說，由於去年三四線去庫存政策紅利，不僅壯大了房企前三甲的資產規模，而且最直接促成了一批房企新秀的崛起。如浙系房企祥生，中指院數據顯示，2017年其合約銷售620億元，同比增長91%。其在售的60個項目中，除4個位於杭州外，其餘5個均位於三四線城市。雖然面對房地產調控政策，但由於三四線城市房地產火爆行情，對於房企來說照樣活得滋潤。

針對2018年房地產投資布局，各大房企產生了嚴重分歧。一些房企布局卻開始收縮三四線，聚焦一二線城市了。當然，更有部分企業宣布，三四線城市現在風險在累積，未來會越來越大。在其去年相繼賣出部分三四線城市項目，今年基本完成了從三四線城市退出的戰略安排。那麼，這些企業為什麼會嗅到2018年三四線城市房地產投資的風險呢？

首先，棚戶簡屋的貨幣化安置，使得三四線城市房地產開始火熱。但是這個貨幣化安置的錢從哪兒來呢？央行於2014年創設的PSL（抵押補充貸款）對棚改項目提供長期、低息的信貸支持，以及國務院自2015年推進棚改貨幣化安置，對棚改的快速推進至關重要。

之前三四線城市樓市的火熱，更多的是基於中央棚改政策的支撐，特別是國家開發銀行等金融機構對棚改的資金支持力度。但是銀行向市場投放這麼多基礎貨幣必竟也不是長久之計。

隨後，決策層希望鼓勵民間資金來解決棚改貨幣化安置問題，但是民間資本對此事大都缺乏投資積極性。現在PSL這條路走不長久，而民間資金又不願意過多參與到棚改安置的貨幣化進程中來。所以，未來棚改貨幣化安置問題很可能支撐不下去。

再者，當前三四線城市的樓市走勢正在分化。易居研究院的50城（涵蓋4個一線城市、16個二線城市、30個三線城市）住宅成交監測數據顯示，今年前兩月有34個城市住宅成交面積同比下跌，三線城市佔了19個，廊坊、蚌埠、蘭州、寧波、贛州跌幅居前，其中廊坊跌幅達到85%、蚌埠為79%、贛州為61%。

最後，之前三四線城市房地產快速升溫，並非剛需拉動，而主要是投機資金來推動，在這樣的情況下，升溫快降溫也很快，房企今年要慎重在三四線城市高溢價拿地，並且還要加強市場研究，才能確保利潤。

目前情況是，一些沒有經濟、人口、收入等基本面支撐的三四線城市樓市，可能會在偏緊的政策環境和信貸環境的雙重作用，導致三四線城市快速降溫，投機資金大轍退，房價會出現急速調整，所以，在三四線城市拿地不僅要計算成本，還要有足夠的市場調研。

如今投資三四線房地產存在著很大不確定性，這種不確定性主要來自於棚改貨幣化安置難以長期持續；三四線城市分化情況會日益明顯，投資的難度在上升；三四線城市由於遠不及一線城市具有吸引力，所以一旦投機資金轍離，昔日地王就會有被深套的風險。去年在三四線城市贏利，今年可能就會成為房企的滑鐵盧。

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