房價收入比和房價的關係

我們提到房子，房價是繞不開的話題，我們總是覺得中國的房價貴，因為隨著生活水平的提高，我們比較房價的維度已經不僅局限於城市，還會以國家的維度來比較。我們會思考，北京的房價是紐約的1/2，而中國人平均收入是美國1/7。如果換算成購買力的話，北京的房價似乎比紐約高一點，是不是可以說明我們的房價雖然是經濟快速發展的產物，但在一定程度上的確有些偏離人民收入水平？

買房是一件很現實的問題，也是一直充斥著大家生活的問題，有了不錯的收入，我們才能買房，而認為偏離人民收入比的這個比重是如何算出的呢？我們可以從這一點上出發來看。房價收入比中的收入我們是以什麼數據來計算的呢？北大金融學教授說過，現在的房價不應該和現在的人均收入比，而是應該和「未來的中高收入階層」比。

想想看我們為什麼要買房？是不是認為這個地區的房價會越來越貴？那麼如果越來越多的人意識到這個問題，買房的人就會越來越多。從經濟學的角度來說，我們為房價所負擔的費用，或者說高房價的背後我們是在為資源買單，比如學校資源、醫院資源、工作資源。發展好的城市因為這些優質的資源，會爭相有人湧進大城市。這個邏輯，很多人都看到了，早看到的，早就買了；晚一點看到的，也買了。越來越多的人看清楚了，就把這個價格買上去了。大城市房子貴，就是這個道理，就是人們看到了增長的潛力。現在的高房價，是對未來收入提前反應。

其實未來不是所有人都買得起房子的，中高收入階層才買得起房，其餘人要租房住。比如說，紐約、東京、香港、首爾這些大都市的租房率都很高，分別為68%，54%，55%，60%。所以，超過一半的人是要租房住的，總體看起來就是，中高階層住自己的房子，中低收入租別人房子。所以，房價收入比中的收入，應該是高收入階層的平均收入，不是所有人的平均收入。

一個城市房價收入比高，不一定說明那個城市房子貴，很可能是因為那個城市的增長潛力好。一個城市房價收入比低，不一定是房價低，更可能是那個城市的增長潛力低，收入增速慢。比如很多二、三線城市或者三、四線城市，房價收入比也不高，只有十幾倍，甚至更低，其實就是因為這些城市的發展潛力沒有那麼大。

房價是對未來收入的提前反應，房價收入比反映了一個城市未來的增長潛力。隨著經濟發展的加快，租房的趨勢也已經慢慢顯現，意味著其實貧富差距也越來越大了。大城市不僅買房貴，發展到後來，租房也會是一筆不小的費用。

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