這個政策一出，買房要多交幾十萬！
深圳因為落戶寬鬆，來了就是深圳人，二手房成交火爆！
1月份和2月份的二手住宅價格指數同比分別上漲2.6%、4.7%
眼看著深圳的二手房價就是要飈起來的節奏啊！
不過深圳馬上就祭出了「大殺器」。
就在3月29號，流傳了好幾個月的「三價合一」正式落地實施。
搞的房產中介集體加班，3月28號晚上十二點前還在給客戶辦業務。
先說我的結論：短期來看，深圳的房價下行壓力不大。
一
先科普一下啥是「三價合一」。
簡單說，在二手房交易的時候 ，會產生三個價格：實際成交價、銀行評估價、網簽備案價。
實際成交價，就是買賣雙方敲定的價格。
銀行評估價，就是貸款時銀行對房子價值的評估，往往找人做高，方便獲取更多的貸款，少交首付。
網簽備案價，就是過戶的時候用來計算稅費的價格，一般故意寫低，少交稅。
還有一些高級玩家，先把網簽合同價格寫高，去銀行申請完貸款，再簽一次合同，最終做到幾乎零首付買房。
但是現在深圳建立了信息互通查詢機制，推行「全面網簽」，三個價格必須一致！
相當於把貸款價和稅收價統一，陰陽合同簽不了，也沒法高評高貸。
二
很多朋友問我，這對樓市會產生什麼影響？
我認為，短期內，深圳二手房房價不會降，一手房房價還會上漲，這是最基本的供需矛盾決定的。
稅收，只能延緩市場的步伐，不能改變市場方向。
房價的估值，是受貨幣供應量，土地基建量，人口湧入量等一系列因素決定的。
加稅只會讓房價更高。
從一個長周期而言，稅收都會轉嫁給購房者。
市場換手很不充分，會更容易被炒高，更容易大起大落。
像北京、上海、廣州早就實行「三價合一」了，深圳這次只不過是把之前沒堵的口子堵上了而已。
深圳這麼做的好處：
一是迫使二手房網簽備案價降低，從而降低名義房價；
二是銀行減少貸款發放，降低市場風險。
上邊不是說了嘛，要「牢牢守住不發生系統性金融風險的底線」，這就是為守住底線出台的一個政策。
這個政策對購房者到底有什麼影響？一句話總結：要麼多交稅，要麼多交首付。
多交稅
假設首付不變，稅費比之前以計稅評估價過戶時要高
我們來算筆賬
多交幾萬到十幾萬不等的稅啊！
多交首付
稅費不變，但貸款成數會降低
想要少繳稅，就要用計稅評估價作為網簽備案價
貸款額度
貸款額度少了127.4萬！
對於首套來說，新政前只需掏3成首付，新政後需要掏5成多首付。壓力山大！
當然你也可以在這兩者之間做平衡，既多付一些首付，也多交一些稅，這個可以視自己的情況而定。
不過買房成本上升是肯定的了。
三
政策落地後，會有更多人會轉向一手房市場。
鏈家統計數據顯示，深圳的二手房成交量是新房的三倍左右：
2017年深圳二手房成交總量63578套，成交均價為55247元/平方米。
但同期深圳新房成交總量為25820套，成交均價為54445元/平方米。
看到了嗎？因為在此之前，二手房價格可以人為做上去，所以一二手房價格倒掛。
但「三價合一」會讓這種現象慢慢消失。
因為政策實施之後，存在兩種對應的解決方案：
1.降低貸款價，買家增加首付，稅收不變，名義上二手房價下跌；
2.增加稅收價，買家多交稅，貸款不變，名義上二手房價上漲。
可房子以什麼價格賣出，最後還是賣家說了算。賣家會降價嗎？呵呵，我猜不會。
最有可能的情況是：二手房價穩量跌，交易變少，價格基本不變。
鏈家的數據還顯示，深圳二手房市場首次置業的購買比例為58%，改善性買家比例為18.5%，佔比極高的二手房剛需群體這次齊刷刷地受了傷。
只要二手房賣家不主動降價賣房，就勢必造成剛需群體的買房成本上升，轉向一手房市場。
買一手房的人變多，進一步加大原本存在的供需矛盾，推高一手房價格。
已經投資二手房的人，手裡的房子更難賣出，資金不好回籠，「三價合一」對對炒房的人來說確實是個利空。
再有就是深圳周邊的城市迎來了短期利好，尤其是像惠州這樣不限購的城市，會迎來更多二手房購買群體，短期內房價有上漲空間。
但是「三價合一」能翻出什麼更大的浪花，那也說不上。
從2009年開始，針對陰陽合同的問題，北京、上海和廣州，都先後出台了相關的調控政策。
接近十年過去了，也沒見這些城市的房價有實質性的下跌，反而漲了有幾倍不止，畢竟供需不平衡的問題就擺在那裡。
雖然短期的陣痛避免不了，但從中長期來看，政策效力會被逐漸消化，畢竟我們的城鎮化率剛過50%。
最後說一句，只要供需關係沒有被改變，市場中人為增加的交易成本，最終都會轉嫁到購房者身上。
最受傷的總是剛需。
同感的，點贊讓我知道一下。
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