房產稅，能遏制高房價嗎？

最新 04-06

房產稅還是房地產稅？

關於房產稅的討論持續了很長時間，從2011年至今，每一次房價暴漲都會掀起房產稅的大討論。但討論的多了，很多人連房產稅和房地產稅都混淆了。嚴格來講，房地產稅是針對房產徵收的所有稅目的總稱，包括印花稅、契稅、房產稅、城鎮土地使用稅等。

而房產稅是被包含在房地產稅中，僅針對持有房產本身徵收的稅種。

中國目前徵收房產稅嗎？答案是徵收。早在1986年頒布的《中華人民共和國房產稅暫行條例》便作出規定，房產稅以房產為課稅對象，向房產所有人或經營管理人徵收。徵稅範圍是城市、縣城、建制鎮和工礦區的經營性房屋。只不過個人的非經營性住房是免徵稅的。

計稅依據有兩種，從價計征和從租計征。從價計征=房產原值*（1-10%～30%）* 1.2% 從租計征=租金收入* 12%。個人出租住房，按4%的稅率徵收房產稅。

因此，目前我們討論的房產稅徵收是針對個人非經營性住房，這將關係到老百姓的個人利益，影響範圍極廣。

那麼，想遏制高房價繼續上漲，最好的辦法是什麼呢？是限購，還是房產稅？要麼還有其他的方法？比如遺產稅？

本文從本質分析下，理性探討，不褒貶任何人任何事，而是給職場打工人士一個參照。

【限購遏制房價上漲？】

限購，並不能遏制房價上漲，只不過用限購這個方法，讓房價維持在原來基礎上緩慢上漲。

這個道理怎麼解釋呢？

一罐子乾淨純潔的新鮮空氣拍賣，底價10塊錢。

一開始，100個人來參與競標，價格一路走高，從10塊迅速漲到了1000塊，翻了百倍。

此時組織者看情勢不對頭，很多人眼看著自己的底限被戳破，眼看著原價10塊錢自己本來能買好幾罐子的，現在買一罐子也不夠，這就有情緒了。所以，組織者想出來了一個辦法：這次拍賣的新鮮空氣只適合懷孕的准媽媽，請孕婦留下。於是，100個人里只剩下大概10個孕婦，繼續競標。

此後，標的價格當然以目前的市價1000塊作為底價，開始競標。由於人數少了一大半，所以要價漲得慢了，花了同樣的時間，只從1000漲到了1500，但還是上漲的。

你可能會問：「那90個被取消資格的人哪去了？他們就放棄競標了嗎？」當然不是，他們想法設法找人結婚或者懷孕去了，反正先有孕婦再說。

以上就是限購這瓶空氣的路演，原價10塊再也回不去了，還是在已經很高的現價1000基礎上，繼續增加到了1500元，漲得慢了而已。

那麼，遏制房價上漲就沒有其他辦法了嗎？當然有，可以用任何一個行政手段來強制房價，甚至指定某一個地區房價上限下限。哪怕去掉上限下限，直接指定每一套房子的單價，這都是能辦到的。所以，控制房價並不是問題，關鍵得找到行政手段之外手段，這就是市場調節之法。行政手段是暫時強制之法，包括限購、限貸、限價等，都會退出，早幾年晚幾年而已。

那麼，市場調節，有什麼好方法呢？比如歐美髮達國家，他們商品經濟發展了上百年，他們大多數已經歷過這樣一個過程：房價先猛烈上漲，接著下降，最後回歸理性。至少目前來看，他們的房價收入比是個理性範圍，3-8是個常態。我們，則動輒幾十年、上百年收入，才買一套房，這是非理性的。

他們是如何控制的呢？外國主要是通過稅收來控制房價，並調節貧富差距，這屬於市場調節手法，他們不會用限貸、限購這樣的行政手段。

【房產稅遏制房價上漲？】

既然是房子相關的調節手段，一般就首推房產稅，在國外叫做物業稅。

不過，凡事到了中國，就比較複雜了，中國已經有了房產稅。現行的房產稅，是1986年10月1日開始實施的，相信每一個買房的人都已經經歷過，租房的人也遲早會碰到。具體來說，以房產估值的70%×購房稅率（1.2%），或者以租金收入×租房稅率(12%)。

類似國外的那種不動產等物業的持有稅（物業稅），你不能再叫房產稅了吧？所以，想了個新名詞，叫做房產保有稅，已經在2012年的重慶和上海開徵。

有人說：「為啥叫房產稅，又起名保有稅的？這麼複雜，怎麼不直接跟國外一樣就叫做物業稅呢？」這個問題至今沒人討論，或者故意不說。因為，物業一般指擁有永久土地使用權的房產，這才叫物業，你是70年使用權，不是永久的物業，所以叫物業稅就名不正言不順了。

同時，大家也注意下，我們最關心的這個房產稅是物業稅功能，但不是物業費，別混淆了。稅之外還有費，以後你慢慢就知道了，倆不同。

當然，我們這裡討論的是房價上漲，這個稅主要是持有房產的成本。當你持有不動產後，每年要交不少稅，你自然會想想看你是不是需要這麼多房產。這個稅收，在國內一直是沒有的，就重慶和上海試點過一段時間。所以，國內持有房產的成本，接近為0，這是大家爭先恐後搶購房產的最主要原因。你10套房的房哥房姐，持房成本跟無房的人一樣，那當然房子多多益善。可見，補充這個稅，也是補充市場調節手段，也是市場經濟完善的必經之路。

那麼，接著的問題是，這個稅最終在中國會執行不，如何收？討論了很多年，今年說真正開始要立法了。

好的，就按照大家的要求來，開徵這個房產稅。但萬事也得符合中國國情，國情是什麼呢？

這個稅類似物業稅，很多國家叫做不動產稅，或者財產稅，大多1-3%的比例，他們房產持有成本很高。如果照搬國外的，你想想看，北京的兩居室接近1000萬，每年拿出30萬現金交稅，你說房東干不？肯定不幹，租金一年才收了10萬，還要倒貼20萬出去。所以，這一條，你也得符合國情，比方，將3%的稅率改成0.5%的樣子。結果如何呢？結果就是房租從10萬變成15萬。房價和其他一切照轉，僅僅是租房子的人每年多付出了5萬而已。

以上這個路演的結果，房價並沒有下降，且房租上漲了。

【遺產稅遏制房價上漲？】

國外還有個重磅稅，那就是遺產稅。

這遺產稅大概如何描述呢？你有套房子，估值1000萬，你想傳給你的兒子？首先，兒子得掏出一半也就是500萬交稅，他這才能得到你的這套千萬房產。這招也夠狠。

但是，遺產稅，咱也不可能使用50%的稅率，你也得符合國情吧。所以，這遺產稅最終也會推出，但比例是多少呢？預計大概20%，啥？嫌低？好啦，國人有子承父業的歷史情節，20%差不多了。實際上，這遺產稅跟贈與稅相當，換湯不換藥。贈與稅很多城市已經在收了，對房價走勢幾乎無影響。