買房升值貨比三家，安省哪裡的「磚頭」最有賺頭？未來5年安省哪些城市最具投資潛力？

大多地區以至整個安省的房地產市場，在聯邦及省政府一輪樓市調控措施影響下，經歷了接近一年的調整。不少房地產投資專家建議，如果手握多餘資金，正好趁現在房價回落，入貨投資。不過，安省那麼大，哪裡才具有房地產投資潛力？最近一份報告便指，首都渥太華，會是安省地產升市的牽頭馬。

房地產調查機構「房地產投資網路」(Real Estate Investment Network, REIN)近日公佈一份研究報告，評選出安省十大最具房地產投資潛力的城市。當中只有排第四的賓頓市、排第六的杜咸區(Durham Region)及排第七的多倫多市，屬於大多地區範圍內。佔據排行榜頭三位的，分別是渥太華、基秦拿-滑鐵盧-劍橋(Kitchener-Waterloo-Cambridge)及漢密爾頓。

作為一家獨立的研究和分析公司，REIN已經在本國各地的房地產市場上進行了26年研究及發表報告，為買家、賣家、發展商、投資者等提供參考，調整投資策略。研究根據各個城市共36個經濟及市場因素，例如人口增長、就業增長、基建發展、交通配套、政府政策等，評選出未來5年最具房地產投資潛力的十大城市。

事實上，報告不單告訴投資者及置業人士哪裡值得投資，更分析什麼時候應該入市，可以抱有什麼期望，怎樣在適當時機作出策略調整等。REIN認為，很多因素都可對樓市帶來影響，參與地產買賣前，應該先對當前的經濟環境、政治氣候、社區發展動向等有更深入了解，才能作出精明的決定。

第一位：渥太華

以房價的可負擔性來說，渥太華與安省其它城市相比，的確非常吸引。2017年渥太華的基準屋價為36.9萬元，差不多是排行榜十大城市中房價最低的一個。去年，渥太華的平均房價按年升了約7%，但其房屋可負擔性仍然優勝。最近期的數據顯示，渥太華的二手樓房活躍放盤量只有約2,000個，比一年前同期跌了23%，可見市場正在逐步消化供應過多的問題。

租務市場方面，渥太華的一睡房Condo單位，月租約1,095元，但由於供應過多，租金增長停滯。因為建屋過度，一些建築商只好把無法賣出的共管Condo單位出租，等候市場需求增加，與多倫多市中心的Condo新盤銷售迅速情況可謂完全相反。

不過，由於渥太華投放資源新建多項基礙建設及交通系統，包括輕鐵(LRT)及巴士行車專線，都會利好沿線社區的房價。此外，鄰近市中心的黃金地皮LeBreton Flats的重建計劃，對周邊老舊社區同樣帶來需求及房價方面的正面影響。

目前，渥太華的人口差不多100萬，人口年齡中位數是40歲，最近更被千禧代選為最宜居城市。該市的房地產需求增長，很大部份是來自聯邦政府提供的就業機會及家庭人口增長。

二位：基秦拿-滑鐵盧-劍橋

被稱為「科技三角」地帶的基秦拿-滑鐵盧-劍橋，屬於滑鐵盧區(Waterloo Region)轄下的3個城市，從經濟、城市發展規劃、人口、地產市場等方面，都各有不同。例如滑鐵盧市是3市中最小的，但卻擁有滑鐵盧大學、Wilfred Laurier大學及Conestoga College等專上學院。劍橋市帶著舊城風貌，但近年亦開始一些城市活化重建計劃。

報告以「熱，熱，熱」來形容滑鐵盧區近年的地產市場。以二手住宅放盤庫存量來說，劍橋市是最低，2016年更低見0.03個月。撰寫報告之時，3個市合共只有約750個二手住宅物業掛牌。有當地經紀指，去年當地房市像瘋了一樣，從未見過此情況出現。雖然現時房市已稍為冷靜下來，但只要叫價偏低，房屋狀態良好，同樣可引來多個offer爭搶。

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根據一些租金研究網站的資料顯示，基秦拿市的租金按年上升15.5%，升幅冠絕全國。一睡房柏文單位月租平均970元，空置率只有1.9%，且租盤數量在逐步減少。假如有租客搬走，業主隨即放盤，一夜間便把月租加200元，一樣不愁無需求。

由於滑鐵盧區有不少就業機會，人口不斷增長，導致住房需求增加，同時也受惠於多倫多以至漢密爾頓的漣漪效應。當漢密爾頓的房價上升，買家也會流向基秦拿及滑鐵盧。以房屋可負擔指數來說，加國平均為48.7%，滑鐵盧地區則為35%，2017年的基準屋價，還不到50萬元，但已經有差不多25%年增幅。

第三位：漢密爾頓

雖然漢密爾頓市的房屋可負擔性已經逐漸下降，但與鄰近的城鎮相比，仍然是一個適合年輕夫婦及家庭居住的好地點，而該市亦想把自己打造成一個「養育孩子及安老最佳地方」。受惠於多倫多的膨漲發展，漢密爾頓市不單吸引人們遷入居住，就連商戶、藝術家、餐館食肆等，都漸漸移師該市。

原來，漢密爾頓市政府會為房東提供租金補貼，是安省少有此做法的城市之一。假如房東以較低租金出租單位，政府會給房東補貼與市價租金之間的差價。不過，市政府對租金補貼計劃的撥款是有限的。事實上，該市的租金漲幅已超越市場承受能力，地點優越的社區情況更甚。數據顯示，一睡房單位的租金要1,095元，年漲幅5%。

漢密爾頓市的人口，除了本身的自然增長，還有多倫多人的大量湧入，刺激該市房地產銷售及屋價上升。一些在多倫多工作的人，也會到漢密爾頓置業。2017年該市的平均屋價是53萬元，按年漲5%。雖然近兩年漢密爾頓的房屋可負擔指數大幅上升，目前大約是42%，比全國平均為低，故在安省大城市中仍然屬於可負擔的範圍。

未來5年安省十大最具房地產投資潛力城市

1) Ottawa

2) Kitchener-Waterloo-Cambridge

3) Hamilton

4) Barrie

5) Brampton

6) Durham Region

7) Toronto

8) Kingston

9) Orillia

10) Grimsby and St. Catharines

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