嗚呼！已有近3萬韭菜大軍湧入南京，2018年樓市會怎麼走？

先給大家看個小段子！

去西安走親戚，警察問：「你是西安人嗎？」

「不是，我來走親戚的。」

「帶回派出所，符合親友投靠落戶條件。」

去西安火車站轉車，警察問：「你什麼學歷？」

「本科。」

「帶回派出所，辦學歷落戶，火車票錢報銷。」

網友街上閑逛，警察問：「你是西安人嗎？」

網友：「行了，我是本地的。」

警察：「帶回派出所，讓外地的大學同學來派出所接你，然後同學落戶。」

西安正在執行史上最寬鬆的落戶政策，數據顯示，3月23日當天，西安共遷入落戶人口達到創紀錄的8050人。而2018年截至目前，西安遷入人口已達到21萬，該數據幾乎相當於2017年全年落戶的總量。

今天我們就重點說說南京的落戶：按官方發布的每天900人落戶的數字來算，人口落戶滿月已經增加了近3萬人，大約完成了去年全年四成多的人口增量。

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南京降低落戶門檻「搶人」

最新數據顯示，2017年南京常駐人口已達833.5萬人，與2016年827萬相比，上漲了6.5萬。

而「十三五」期間，全市總人口將增加87萬人左右，到2020年末全市總人口預計將達到910萬人左右。

簡單點說，3年內南京將增加87萬人，從今年開始每年需要增加29萬人。

這也就出現了大家普遍認為「限購變相放開」的政策：降低落戶門檻，對符合條件的人才放開住房限購、給予財政補貼：40歲以下本科畢業生可直接落戶，具體點擊：

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來看一下需要人才落戶的原因！

除了南京買房的條件苛刻之外，目前南京市場的情況也是不容忽視的，比如：房價、人口吸引力、基本工資。

先看房價：目前在南京，想要買一套100平米的新建商品房，需要準備多少錢？

先來感受一下，南京各區域最新新房房價地圖：

雖然說南京受到限價，近一年房價並沒有明顯變化，然而隨著區域樓盤的新老交替，也出現了小幅的變化。據騰訊房產南京站最新統計，目前南京主城區新建商品房均價為29212元/平， （不含高淳溧水， 包括高淳溧水的話，均價為26911元/平）。加上從2017年開始，在南京買房，首套房貸利率經歷了9折、95折、上浮5%、上浮10%、上浮15%、上浮20%的變化，買房成本越來越高。

等於說在南京要買一套100平米的房子，平均總價為292萬，最低首付需要87.6萬。按照首套房利率上浮10%來算，100平的房子每月還款大約為11464元/月，這還是限購之後的價格。

人口吸引力：日前，百度地圖發布了《2017年四季度及年度中國城市研究報告》，從城市人口吸引力來看，2017年度人口吸引力排行TOP10城市全部集中在珠三角、長三角、成渝、京津冀四大城市群，整體來看，其中深圳位列城市吸引力榜單之首，廣州、北京、上海、東莞分列二至五位，格局基本穩定。值得一提的是，在TOP10城市中，有7個城市為省會及直轄市城市，而江蘇區域，僅有蘇州一家入top10，南京不在之列。

再看看南京，在榜單中位列18位，人口吸引力指數僅有2.996。

南京基本工資：

中商產業研究院近期發布的2017年冬季招聘平均工資排行榜來看，南京平均薪酬為7616元/月，再看看上面每月房屋還款額為11464元/月，基本每個月變成了負數。

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南京人才落戶政策成效

南京人才落戶後的成效如何？一個驚人的數字：日均900人落戶南京！

據金陵晚報報道，研究生以上學歷及40歲以下的本科學歷人才，憑畢業證書辦理落戶手續……南京人才落戶新政自3月1日實施以來，一直居南京政務熱搜榜首位，新政窗口日均受理人才落戶超過900人，最高峰時政府大廳當日「叫號」1500多個。

去年南京常駐人口為833.5萬人，與2016年827萬相比，上漲了6.5萬，而人口落戶滿月已經增加了近3萬人，大約完成了去年全年四成多的任務。

當然，這比起西安一天落戶超8000人，還是差的有點遠。

劃重點：這一天落戶900人都去幹嘛？

為了工作 （雖然平均工資不咋地，但是有些工作工資還是很高的；就業機會多；機遇高一點，畢竟是省會城市）

為了買房（相對於一線城市便宜些；本地限購）

這又要回歸到房子的問題上了，購房大軍真的要來了！

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南京真實的房地產市場

官方數據顯示，從2016年12月份南京房價開啟下跌通道，至2017年12月份才稍有抬頭，不過步入2018年又開始下跌了！這些數據真的不是耍流氓嗎？

我們來看看：

1、房價：2017年成交628萬㎡，對比2016年成交減半，但整體均價上漲至24907元/㎡。

2、成交：總量創造6年新低，但是樓市供應量也不多。

南京網上房地產數據顯示，2017年南京新建商品房共成交62246套，為近6年來新低，然而算下去年全年的供應量也就6萬多套而已，這是在政策性規範和供應量減少影響下的數據。

3、公證搖號：去年100多次實行公證搖號，16家中籤率低於10%。

據不完全統計，去年5月份實行公證搖號以來，至去年12月底，已經差不多有100多次樓盤搖號，熱盤基本都需要，中籤率低於10%的就有16家。

4、地塊：滿城儘是20000+地塊

目前整個南京遍布是20000+的樓麵價地塊。2016年，很多開發商不顧一切拿下的高價地，很有可能會砸在手裡。

2016年4月15日，經過61輪競拍，京港澳集團以47.6億元摘得南京麒麟G09宅地，樓麵價22353元/㎡，成為當時區域地王，溢價率超100%。而目前的消息是京港澳確定要轉手。可以肯定的是，這一定不會是孤例。

5、城市的邊緣

2017年城中板塊持續無供貨；兩江區域，成為主力供應區域。2017年江北是成交面積貢獻最大的區域，江寧、城南及仙林板塊呈現供不應求態勢。

江寧江北兩江成交量佔了46%，比2016年有所減少，而更為偏遠的高淳和溧水區則比去年都有所上升。

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2018要不要買？該怎麼買？

先看一下我們前幾天梳理的，南京樓市今年的幾個方向：

1、從2016-2017年南京調整政策出台的發展脈絡來看，政策層層加碼，從限購限貸限價到三年限售政策，以及租售同權政策的出台，調控力度逐漸增強，且短期內無鬆動跡象。

2、2018年將是長效機制與短期調控結合的轉折點，將進一步加快相關長效機制政策的落實和細化。所以，2018年的南京市場將註定繼續下行。

4、近郊的兩江地區和城北依然是主力供應區域，遠郊的高淳和溧水，受益於主城和近郊紅利外溢，勢頭也很強勁。

3、主城供應繼續收緊，供不應求，價格依然會堅挺。遠郊區域價格將會出現鬆動。

其實，我覺得對於剛需而言並不要過多擔心，2018年分類調控政策會逐步避免「一刀切」再次誤傷剛需。其實，早在2017年底，住建部部長王蒙徽針對2018年樓市走向已經做出了明確表示：滿足首套剛需，支持改善需求，遏制投機炒房。

當然，我也收到很多網友對我的提問，問具體自己該怎麼買房？那我覺得你要從自己的資金、工作區域、投資還是自住等多方面考慮。後面我們會一併為大家解答，歡迎把問題砸過來！

部分數據和內容來源同策、新景祥以及網路

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