CBD公寓到底供過於求嗎？十年資深物業經理告訴你一個真實的墨爾本樓市
導讀
關於墨爾本CBD的樓市是否供過於求，早已經是最近幾年媒體爭論過多次的話題了。如果你沒有經常關注樓市新聞的話，那麼有一個值得你關注的新現象，就是從去年起，又有一些房產研究機構開始改口，說墨爾本的樓市將會供不應求。
反反覆復、來來回回的爭論似乎永遠沒有終點，也讓許多人對投資墨爾本的房產前景產生了一絲疑惑和猶豫。 那麼，真實的墨爾本CBD房產市場究竟是怎樣的？要回答這個問題，恐怕沒有比在一線負責房產租賃的物業經理更有發言權的人了。今天，我們就和在墨爾本具有十年物業管理工作經驗的資深物業經理、亞太集團墨爾本物業管理公司董事總經理Christina Tao來交流這個問題。
人物介紹：Christina Tao
Christina Tao出生於中國美麗的城市蘇州，她於2004年移居澳大利亞，並獲得電子商務學士學位。
Christina於2008年進入房地產行業，並迅速成長為一名優秀的物業經理。自2011年加入亞太集團，Christina 就致力於為客戶提供最優質的服務。她在物業管理行業內工作了十多年，積累了豐富的房產管理經驗。Christina在參與和設立亞太集團墨爾本物業管理團隊方面發揮了極其重要的作用。
如今，Christina已經在墨爾本CBD及附近區域擁有了近十年的房產租賃經驗，她和她的團隊目前管理著近2000套墨爾本CBD及附近區域的出租房產，對於當地市場的最新動向和租賃趨勢有著第一手的數據和全面的掌握。
你好Christina。關於墨爾本的樓市供過於求的新聞已經不止出現一兩次了。從你工作的實際經驗來看，到底有沒有這樣的現象？
Christina：
過去五六年，其實每年媒體都在說供過於求，已經不能算新聞了。我們亞太集團墨爾本物業管理公司，主要負責的是墨爾本CBD及附近區域的物業出租。如果你從新聞報道的內容來看，那我們公司所負責的區域應該是所謂供過於求的 「重災區」 。
不過，從租賃的角度來說，我們經手過這麼多的大項目，還沒遇到過租不出去的房子，各個區域的大批量公寓都能租出去。
目前，我們公司管理的物業數量在1700套左右，空置率基本在2%以下。在情況允許的時候，我們都會提前開始做廣告，在房子過戶前就吸引了大批客戶。等房子一過戶，我們就可以帶客戶看房，選擇適合他們的戶型。即使是高密度的公寓，由於事先有充分的準備又有強大的資料庫，不少前期過戶的房子都是一下子就租出去了。
那麼目前墨爾本CBD的公寓房租金水平怎麼樣？
Christina：
說到租金的話，墨爾本不同區域的房價有高有低。如果是CBD最中心區域的新公寓項目，一房的周租一般在400-450澳元之間；兩房一般要500-700澳元每周，最貴的可達900多澳元，屬於較為高檔的公寓，大小可能接近100平米。除了面積，位置、配套設施、新舊狀況等，其它因素也會影響房子的租金價位。
很多投資者會關心，自己的物業需要多久才能夠出租？
Christina：
一般來說，我們管理的物業在兩周之內應該都能得到申請表。但偶爾有大型公寓出現時，部分會有較長時間的等待期。另外，過戶時間如果正好趕上聖誕前夕，找房的人少一點，也會有些延長。但過去之後，市場進入平穩階段，空房期就更短了。
如果你買的是超高層公寓，過戶的時間比較集中的話，那第一年往往要做好更多心理準備，等待出租的時間可能會長一些，但第二、第三年就會回歸正常。道理也很好理解，剛過戶的時候一下子幾百套公寓出現在市場上，需要一定時間去消化，也是正常的。
而且，同一幢樓里，總有人第一個出租，也有人最後一個找到租客，這個也難以避免。但是，一般新的公寓會比較受租客歡迎，倒是較長時間沒有人打理的房子，反而出租比較慢。
2018年的市場和以往對比，有什麼區別嗎？
Christina：
從2017年聖誕節起，我就感覺墨爾本的市場和以往有所不同。以前一般到了聖誕節期間是租房的淡季，那會兒找房的人會比較少一點，租金會受市場影響略有下調。但去年的聖誕期間，我們依然收到大量的租房需求，有幾次開放看房日，竟然有幾百人來看房，這是往年從沒有發生過的。我們有十幾個同事不得不在聖誕節期間加班來服務這些租房者，也難怪目前有些機構開始轉變話鋒，由供過於求改口為供不應求了。
另一個值得注意的趨勢，就是Airbnb等短租形式的出現。目前，市場上部分業主將物業轉型為短租物業，其實就把市場上的一些長租房源給拿走了，造成市場上實際供給的長租房源變得更少了。隨著短租市場需求量的增加，有可能更多的物業會轉型為短租，可能會使短租市場出現短暫的飽和，但對有長租需求的客人來說，競爭會更激烈。
那麼有沒有租客租不到房子的現象？
Christina：
上個月我們收到了一個客戶的 「投訴」 ，是一位西人的老年客人，她說她和她的先生已經找了一個多月的出租房，但依然沒有成功申請到一套房子。她抱怨說，自己上周很老實地在網上提前預約了去看Docklands的一套房，但後來發現實際在開放日有許多根本沒有預約的人，就直接去現場看房了。她認為這樣無形之間增加了競爭者的數量，造成了她一直無法租到房子。
我很理解這位客戶的想法，事實上目前隨著看房人數的增加，許多以前沒有租房記錄的，或者記錄不佳的房客，的確會面臨找不到房子的窘境，因為業主手中都有不少申請表可以選擇。
最近有什麼新成交項目的租賃情況嗎？
Christina：
上周我們在墨爾本的新項目Kings Domain第一次開放看房，結果來了225組人，排隊一直從項目門口排到很遠的地方，總共收到了超過40份申請表。但實際上這個項目並沒有全部成交，我們至今只成交了八套房產，也就是說大部分來看房的租客，肯定會遺憾地錯過這些房源。
（Kings Domain首個開放日的看房盛況）
而三月底在CBD核心區域的項目UWS的租房開放日，同樣來了好幾十人看房，但其實當天我們只有一套房子出租，可見競爭的確是非常激烈。
那麼對於有意在墨爾本市中心租房的客人，你有什麼建議幫助他們鎖定自己喜歡的房源嗎？
Christina：
在目前租客競爭激烈的情況下，我建議租房者可以儘快遞交申請表，並且儘可能提供詳盡的個人信息，以便我們在審核過程中可以看到你的優勢。那些資料不齊全的租客，肯定在當下市場上是比較難在競爭中勝出的。
對於沒有租房歷史的學生租房族來說，可能會比較吃虧，因為不少本地專業人士、白領一族等，可能會在申請表上看起來更好一些。學生族可以試著多看幾套房源，或者適當提高租金，來增加自己的競爭力。
謝謝Christina。
Christina：
不客氣。希望這些信息可以幫助大家更好地了解當下的墨爾本租房市場現狀。謝謝！
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