當房子的土地價值紅利褪去，還有什麼能守住房子的價值？

4年前，陳棟樑很少站在公眾場合向台下的人去宣傳朗綠科技，如今他更多地站到前台，以上海朗綠建築科技股份有限公司總裁的身份去推廣建築綠色科技。但這也暗示著：在綠色建築行業，特別是民用住宅領域，所有參與其中和有意推動其發展的人都不滿意這個領域的發展進度。

從表面上的數字看，中國綠色認證建築的數量在2017年底達到了10927個，總建築面積超過10億平方米，僅2017年當年就新增3000多個綠色建築（中國城市科學研究會數據）。但是，中國建築存量在2015年就超過了586億平方米，其中居住類建築最多，面積超過362億平米。而在綠色科技住宅這個垂直領域內，市場佔比超過60%的朗詩系公司，總共服務的建築規模約700萬平米，不到新晉「地產一哥」碧桂園2017年合同銷售額6066萬平米的1/9.

另一組數據；2017年，全國房地產開發企業房屋施工面積78.15億平方米，房屋新開工面積17.87億平方米，其中住宅新開工面積12.8億平方米。儘管通常所指的「綠色建築」指有官方認證背書的項目，和實際的低能耗建築面積之間存在誤差，但房產開發面積的增量仍然遠遠超過綠色建築的增量。

陳棟樑說：在中國，建築行業是所有行業中最落後的，建築的科研投入佔比是最低的，甚至還不及農業，這就是中國建築的現狀。

成立4年之後，朗綠科技在2017年的利潤約為1000萬元，他們把2018年的目標定到2000-3000萬元，也是成立以來最激進的一次。同時還面臨來自市場的挑戰：去年至今，曾有一段遇到集中違約，在已經簽訂好服務合同之後，對方反悔了，因為市場客觀環境變化了：限制售價商品房的出現壓縮了項目開發的利潤，開發商希望房子加速周轉，快點把房子賣出去，另一方面還要壓縮成本，科技系統作為房子的附加值就被犧牲掉了。

這是很多人的誤區和退而求其次的選擇，房子的核心是空間，服務只是附加的，多數購房者第一次買房對服務的要求並不高，甚至開發商也不願意為服務付費。

土地價值仍被視為房子最最核心的價值，甚至住得舒服與否都可以妥協。在過去的投資房子時代，巨大的財富示範效應意味著資本先行，房子缺乏回歸居住屬性的動力。

據中國土地勘測規劃院統計，2005年第一季度全國主要城市地價總體水平為1212元／平方米；到2017年第二季度，全國主要監測城市地價總體水平達到3946元／平方米。其中高價地集中在一二線城市，地價是推動房價上升、製造財富增長的主要因素。

陳棟樑認為，實際上，買房子不僅僅意味著有一個住的地方和獲得資產升值，朗綠科技希望把家變成健康的堡壘，給房子增加健康的維度，同時結合低能耗、高舒適度的特點，強化房子「住」的屬性。

清華大學建築學院工學博士朱穎心表示，建築節能並不總是意味著放棄健康、舒適的室內環境。對建築使用者到底需要什麼樣的室內環境有著準確的了解，才能知道如何營造更健康、舒適低能耗建築環境。

北京大學景觀設計學研究院副院長李迪華也曾表示，「過去近30年的快速城市化建設中，一直強調規劃先行，實質是以物質空間為對象，人只能被動地接受，『以人為本』沒有完全扎紮實實地落在實處。」

朗綠科技希望從人的角度重新思考居住的本質是什麼，它不僅需要有通常所說的品質，還要有好的居住體驗。這種體驗不僅僅是戶型的好壞，房子要給居住者創造一個好的環境，而房子就意味著環境本身。「還得尊重身體的需求」，陳棟樑說。

比如，恆溫、恆濕、恆氧、恆潔、恆智、恆靜——朗綠科技提出來的建築六恆系統。「室外的PM2.5、霧霾、室內裝修在共同危害這一代人的身體健康，所以必須要潔凈」，陳棟樑說，現在絕少有開發商敢去做甲醛、VOC零值交房的，因為房地產的採購、供應鏈管控非常難，產業鏈層層分包，材料統一標準和可追溯都是一個難題，不同的材料放在一起同批運輸還會參加交叉污染，建築用材的化學污染是幾乎不可能做出可複製的模擬實驗，實際應用的環境變數太大，只能從根源、運輸、施工等環節去做全套管理。

朗綠科技董事長田明希望市場機制可以在其中起到關鍵作用，「房地產的綠色供應鏈是由一部分意識到的人，或者有情懷、有綠色意識的人來發起推動的，但是僅僅靠情懷是不夠的，我們要找到一個好的機制，讓其他人也願意加入，能夠通過加入得到好處避免壞處。」

所以，朗綠科技計劃通過市場的力量來擴展自己的業務範圍。例如，公司已經成立了2C事業部，搭建面對個體消費者的家裝、維護體系。

「過去我們特別推崇做極致性的產品，如果有一個新技術出來，我們會跟客戶說老的技術馬上就要過時了，上就上最先進的。如果有100分的解決方案，我們就不會去做80分的。」陳棟樑說，「現在我們也在轉變觀念，不那麼注重顛覆性的策略，給客戶提供一些優化方案。可能他原來只有40分，我們幫他做到70分，他的體驗就能得到很大改善。」

朗綠科技計劃把原來的整體解決方案進行拆分，例如，新風系統、毛細管網、智能控制等系統可以作為單品提供給用戶。

此外，陳棟樑透露，朗綠科技還計劃在今年引入外部投資者。他們要求外部投資者可以和朗綠科技的地產資源形成互補，帶有客源、渠道、技術等方面的優勢，而不是資本本身。

據悉，朗綠科技未來三年將加大在北京、西安、重慶、貴陽等區域的市場拓展，從2C、2B、2G三個層面尋找突破機會。朗綠科技會開放部分科技知識，幫助合作方培育對建築和綠色科技的自我維護能力。朗綠科技賺的是服務費，而不是知識產權費用。

建築市場是一個分層級的領域。公共建築的設計多被高校、半官方的研究院瓜分，這也是綠色認證建築比較集中的領域；而在住宅領域，各大企業都有自己的供應鏈，中低端住宅產品的建築施工要求仍以合格標準為主要要求。

「如果把建築設計施工比作爆破任務，絕大部分單位沒有定向爆破能力，就是簡單粗暴地炸掉。」陳棟樑向36氪表示，目前科技建築的人才非常緊缺，朗綠科技主要招聘對象是有海外跨界學科背景的人，因為非常普遍的情況是懂科技的不動建築，懂空調的不懂材料，「我們缺乏建築科學家」。

「有一些小區請我們去做維護，我們去看了看，不敢接手」，陳棟樑說，設備不統一是這個行業的普遍現象，不同開發商、不同小區使用的設備差別非常大，並且欠缺設備運行數據，這樣經常會縮減設備壽命，後期管理也很困難。

綠色建築、科技建築是一個施工和使用相結合的概念，國務院參事室參事、原住建部副部長仇保興表示，希望「下一代價值觀的提升，不然（綠色建築）就是一個反覆，潮汐式陷阱」，綠色建築要可見、可預算、可監督。

陳棟樑認為，我們進入了越來越關注質量的時代，讓房子成為長期對人友好的基礎環境是這個行業應該做的。

目前，這個領域內的先行者和大眾化市場之間仍然存在著中間地帶缺失的現象，地產企業、科技企業、建築企業、市場需求各方尚未形成合力，即將建成的碳排放交易市場或許能夠對這個行業形成一次撼動。

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