為什麼銷量跌得這麼慘，Condo價格還在漲？

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相信你和我一樣，近期看到的媒體頭條都是這樣的，有沒有？！

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Toronto home prices see biggest drop in almost 30 years.(多倫多房價現30年來最大跌幅)

——Financial Post(金融郵報)

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Greater Toronto Homes Sales Drop Nearly 40%, Vancouver Sales Down Almost 30%.(大多房屋銷售暴跌40%，溫哥華降幅近三成）

——HuffPost(赫芬郵報)

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They bought their prebuilt homes at the market』s peak. Now they face financial ruin(高點入市，這些房花買家深陷財務困境)

——Toronto Star（多倫多星報）

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Home sales fall in Canada』s two largest real estate markets（加國兩大房地產市場淪陷）

——Reuters(路透社)

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Real estate sales and prices tumble in March(房地產三月市場量價齊跌)

——The Spectator（觀眾）

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『You』re starting to witness the slowdown』: declines expected in today』s Vancouver real; estate figures.

（你會親眼目睹樓市放緩：數據顯示溫村地產繼續下跌）

——CBC(加拿大廣播網)

夠了夠了。如果你只看這些嚇人的標題，可能會以為類似於美國的次貸危機就要來了。

其實大家都知道，媒體的目的就是吸引眼球，就是一種市場需要或者市場運作。決定房地產的是有沒有需求，對市場有沒有信心，當然還有心理、情緒的作用；另外，必須承認，便宜的價格絕對是影響市場的重要因素。經過2016、2017年的瘋狂飆升，僅公寓價格去年一年就增長35%，對於工薪族來講，這麼個增長速度還真有些吃不消。

現在是什麼情況？難道就是因為政府出了幾個政策，銷售就淪陷了？需求就沒有了？信心也喪失了？心理就波動了？

對大部分人來講，他們對市場的判斷就是：聽風就是雨。當買家不斷從各個地方、各個國家接踵而來的時候，正趕上利率也低，而供應量非常有限，價格應聲上漲。而當政策變化，讓很多買家感覺不舒服的時候，他們就會猶豫，交易量小了，價格開始下跌；當繼續下跌的時候，買家通常開始旁觀了，就連那些活躍在市場上的投資人都會停下來，看一看。這種市場的反向變化容易讓人對自己的判斷有一點懷疑。

讓我們來看看三月份的數據，是不是這樣：

三月份獨立屋的銷售下降了46.3%，就連共管公寓的銷售也下掉得厲害，超過了32%；從價格來看，獨立屋價格三月份跌幅超過17%，繼續顯出受打擊後的精神不振； 唯有共管公寓價格依然堅挺，即使在去年三月價格達到最高值，今年三月的價格依然環比上漲6.1%！人們對共管公寓的購買熱情絲毫未減。上圖顯示：曾經不被當地人正眼相看的共管公寓（Condo）現在成了搶手貨!

為什麼銷量跌得這麼慘，Condo價格還在漲？

我原來也說過，公寓是曾經多麼不招人喜歡的一個物業種類，價格增長也顯然不如獨立屋。而現在公寓卻在房地產市場上一枝獨秀。

01

生活方式改變，Condo居住顯優勢

其實你到生活中去問問，有多少人是像我這樣特別喜歡公寓的？不一定那麼多。很多年輕人為了享受都市生活的便利和簡單，便於通勤以及比較小的經濟負擔，公寓才成了這些年來市場份額越來越大的房地產持有類型。

另一個原因，也是根本的原因，就是：人們要居住，要擁有屬於自己的家；但是，房價太高了，銀行也不輕易借錢了，本地的收入一評估，只夠買半個卧室半個廚房半個衛生間的。怎麼辦？現在能夠入手的就剩Condo公寓了。雖然像個鞋盒子，在中國被稱為膠囊公寓，但好歹也是自己的空間啊，好歹也有自己的房地產了。

下面這個統計數據給我們一個概念，獨立屋一直就是人們喜歡購買的物業類型，而condo公寓隨著人們生活方式的改變（通勤、移動性、生活時間分配、可負擔性等因素）逐漸在市場上增重比例，甚至超過了半獨立屋和鎮屋。

巨大的房地產購買剛需

02

多少人的夢想都是「我想有個家」啊！最近的一項調查顯示，98%的人購買房產都是為了自住，而只有很少一部分是為了投資出租；至於那種「等我有錢了，房子買兩套，住一套空一套」的情況，幾乎少到可以忽略不計。

而從購買房產的時間上來看，大部分人計劃在1-2年內買房。他們都有意願要買，但是因為各種計劃的原因，有些人會很快購買，有些人還要等待。

03

高房價將更多買家推向公寓市場

可負擔性是一個超靈敏的檢驗器。很多預備進入市場的買家受困於首付款的不足而推遲了買房；進入2018年以來，由於加拿大銀行貸款政策收緊，銀行對申請貸款人增加了壓力測試，買家的借款能力弱了，那些對獨立屋半獨立屋的嚮往就變成了奢望。

在剛需面前，很多買家退而求其次，先擁有再說。於是公寓就成了他們先擁有一處住房的首選。

政策變化迫使買家改變購房策略

04

儘管各種國家政策出台，市場一步步冷下來，但對買家來講，根本阻擋不了他們買房的步伐！看現在的市場，人們的購買熱情依然不減，還在四處尋找房源，制定購買計劃。

首先，15%的外國買家稅影響不到本地買家，畢竟外國買家的比例佔得很小；限制租金上漲也影響不到啊，本來大部分人就是買房來自住的，投資出租是以後的事；至於貸款壓力測試和貸款利率上漲，對有收入的本地人來說，就是貸多貸少能買多大房子的事。

但事實上，對於貸款政策的變化，首次購房者對此理解並不深刻，對於已經擁有物業還有更多購房打算的人來講，他們會很慎重地算這筆賬:

超過50%的受訪買家表示不得不推遲買房計劃，等等看房價的走勢； ——房市銷售下跌

他們也考慮到不得不增加首付的金額，這筆錢從哪裡出？ ——還是買總價相對便宜的Condo吧！

首次購房者和準備換房的買家肯定還是要買的，只是為了能負擔得起，只好減少不必要的購房條件，比如有院子、有游泳池、有多車位——既然不需要這些，還是買Condo吧！

更多的購房者考慮，既然貸不到款，而且要增加首付，不跟怎麼說房子還是要買的，實在不行就買小點——那就還是買Condo吧！

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