昆明房價飛漲房租卻千年不變 這合理嗎？
導語
買房出租，真是一筆糊塗賬。
有人問我，我要買價格便宜、投資潛力高、好出租的房子。
對於昆明來說——「房價一直在漲，房租千年不變」。
本文關鍵詞：
1、如何以租養貸？
2、昆明哪類房產租得起價？
3、買房出租靠譜嗎？
如何以租養貸？
所有來昆明打拚的外地人，都是從租房開始的。比如小陳，當年在市中心小花園租住，雖說是市中心，但是由於是老房子，兩室，租金1500元/月（從沒漲過房租）。
回到文章開頭的問題：價格便宜、投資潛力高、還好出租的房子在哪。
價格便宜的房子一般都是老房子或者地段差的，地段差的房子肯定租不起價，那就只剩老房子。
老房子能被租出去，在於地段好。
那麼我買這類房子拿來出租，投資回報如何？
引入一個概念：
房屋租售比是什麼？一般而言，「房屋租售比」= 「每平方米建築面積的月租金」/ 「每平方米建築面積的房價」。但為了便於理解，我們可以把這個概念顛倒一下，轉變為「房屋售租比」。
倒過來，「房屋售租比」=「每平方米建築面積的房價」/「每平方米建築面積的月租金」，其含義可以簡單理解為：「在保持當前的房價和租金條件不變的情況下，完全收回投資需要多少個月」。
很多人說「我準備投資一套房產，付個首付，其餘貸款，最好是租金全部用來還按揭。」
簡稱「以租養貸。」
假如房價和租金均保持不變，租金也必須能夠跑贏貸款利率才行。
可惜，很少小區的房價租金是能跑贏房貸的。
哪類房產租得起價？
以咱們昆明樓市動態上的一套麻線營小區為例。
「小區建成時間1999年左右，總高7層（無電梯，本房源在6樓），南北向，房產證上建築面積43.37㎡，實際使用面積59㎡。目前房子正在出租，月租1500元，房主要換房，故出售此房，售價50萬。」
按照現在年租金1.8w計算，購房價50萬，在每年房租不變、購房稅費為零的理想狀態下，每年投資回報率3.6%，大概27.7年回本。
再以這個麻線營小區旁邊的新小區金尚俊園計算，一期2015年交房，44層超高層，56㎡一室小戶型，空房月租在1800-2000，帶傢具家電2300左右，該戶型目前售價65萬左右。
在每年房租不變、購房稅費為零的理想狀態下，每年投資回報率4.2%，大概23.5年回本。
再往北京路上靠，時光俊園/星雅俊園/soho俊園的小戶型也能做到55萬元左右的一室，月租1800-2200元。
想要跑贏房貸、以租養貸，以房租或者月供2000元左右計算，那麼我可以貸款多少錢？
1、商業貸款30萬，20年，利率不上浮的情況下，等額本息，月供1963元；
2、商業貸款40萬，30年，利率不上浮的情況下，等額本息，月供2122元；
剩下的，全部首付，首付在15-25w之間。（並且不包括交易稅費）
小戶型，尤其是市中心的小戶型，已經是目前投資回報比例最高的。（勉強能夠跑贏房貸）
南亞風情第壹城周邊同樣是租房市場交易非常火爆的一個區域。
老小區，正和小區和清巷，60㎡左右的兩室，對外出售價格同樣在55-58萬之間，帶簡單傢具出租，月租1500元左右，理想狀態下，每年投資回報率3.2%，大概30.55年回本。
新小區，南亞風情第壹城星光苑/星辰苑等，89㎡兩室，對外出售價格1.5w左右，而帶傢具出租的房源，沒有低於3000元/月，取中位數3500計算，理想狀態下，每年投資回報率3.1%，大概31.78年回本。
（當然，我還發現，次新小區的房租溢價空間很大，受裝修風格、傢具、家電配備影響，同一戶型月租基本都有10-30%的浮動，而老小區，價格非常透明，差異僅在100~200元）
以上找的兩個區域，雖不是傳統意義上的市中心（一環內區域/三市街等），但由於周邊寫字樓較多，白領上班族較多，租房市場一向火熱。
全昆明售租比34年
假設我們放到全昆明的區域來看呢。
這是來自中國房價行情的數據（下同）
昆明的住宅租金水平已經多年在圍繞24-26元/月/㎡上下波動，租售比在32-36年之間波動，也就是說，租金年回報率在3%上下浮動。
假設，在物價不漲，貨幣不貶值的情況下，還不如把錢放在銀行做理財。
當然，這個【假設】還幾乎不可能存在。
假設，我買的是一手新房，那租金如何呢？
與周邊五年內的次新小區價格相比，持平或者略高，但能高出多少呢，不好說。
1、新建小區沒有一室、兩室小戶型，三室起租，影響單套租金；
2、對於租房者來說，剛交房1年內的小區，和維護較好的交房5年內的小區，沒有區別。
（現在貸款名額這麼珍貴，你真的願意拿來買小戶型，這又得考慮一下下了）
全昆明售租比34年
再來看全國數據。
簡稱叫做「在中國，房子拿來出租都是虧的」系列。
北京的房子不是拿來租的。（同樣超過或接近60年的還有深圳、廣州、石家莊、上海等）
成都的房子也是租不起價的，售租比47年。
與昆明GDP同等規模的城市南昌相比，昆明34年的售租比居然也勝出了。
西安，租金同樣不咋地，售租比36年。
搜羅了一圈發現，售租比低於或等於昆明的全國城市有，瀋陽（34年）、哈爾濱（24年）。
從另一個角度來思考問題，昆明的房租雖然「千年不變」，但是房租比房價靠譜多了。
不過話說回來，靠房租收益賺錢，確實是個偽命題呀。
以上為正文
房子本身保值屬性比房租更重要
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