洛杉磯！深度解析2018房價走勢！

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洛杉磯區域情況概述

開篇先跟大家普及三個定義。

洛杉磯市：位於美國西岸加州南部，是美國的第二大城市，僅次於紐約， 也是整個洛杉磯地區的焦點。

洛杉磯縣：是美國人口最多的一個縣，超過四分之一的加利福尼亞州人口都居住在這個縣。 在中心城市洛杉磯不斷發展和擴充中，不斷得將周邊的小鎮囊括進來，因此邊界變的越來越模糊。比如聖莫妮卡和著名的富人區比弗利山就完全被洛杉磯市包圍起來，而自然而然的被人們認為屬於該市西區的一部分。

洛杉磯都會區：洛杉磯都會區並不是一個行政區，而是由洛杉磯縣、橘子縣部分地區組成的城市群，全稱為洛杉磯-長灘-聖安娜都會區（Angeles-Long Beach-Santa Ana, MSA），面積大約為12,561平方千米，擁有1330萬人口。

大洛杉磯地區：比洛杉磯都會區所涵蓋的範圍更大，包括5個縣, 分別為洛杉磯縣、橙縣、聖貝納迪諾縣、里弗賽德縣和文圖拉縣，面積大約為87,940平方千米， 是洛杉磯都會區的7倍左右，不過這個區域有一半以上位於人煙稀少的聖貝納迪諾縣和里弗賽德縣，而人口只有1800萬，只有洛杉磯都會區的1.5倍。在經濟上，大洛杉磯地區是美國第二，世界第三大城市經濟體，僅次於東京和紐約都會區， 年經濟總量超過9300億美元（世界銀行2015年數據）

圖：大洛杉磯地區

本文主要分析洛杉磯都會區2018房市走勢，如果涉及到其他洛杉磯市、洛杉磯縣、大洛杉磯地區將會特別註明。

洛杉磯都會區不但是世界的文化、科學、技術、國際貿易等中心之一，同時也是美國石油化工、海洋、航天工業和電子業的最大基地，擁有科學家和工程技術人員的數量位居全美第一，享有「科技之城」的稱號。目前，洛杉磯除市中心外還有10個左右的次中心，例如好萊塢、機場區、港口區等。洛杉磯都會區的GDP逐年保持穩定的增長，佔到全美GDP6%左右，基本上北上廣三個城市的總和。

洛杉磯都會區2017房價分析

洛杉磯都會區- 八大房產指標概覽

//根據Zillow數據，洛杉磯都會區整體房價中位數為$647萬左右，較去年同期增長6.4%，較5年前增長8.3%。 2017每平方尺的房價為$407，而5年前每平方的價格也有$265。整體比紐約都會區高了1.5倍左右。 而折換成人民幣和平方米，2017每平方米的售價約為3萬左右，較北上廣深還是比較便宜。

洛杉磯都會區各郡歷史10年數據

洛杉磯的房價在全美來說都是比較高的，而且幾大豪宅區，「Rolling Hills」,「 Hidden Hills」, 「Beverly Hills」, Malibu，還有「Manhattan Beach」，這些不是在山上就是在海灘邊的房子，均價都在千萬級以上，是很多明星、科技大佬的住處所在。

縱觀洛杉磯過往12年的房產中位值，經歷過2008年經濟危機的洗禮後，耗時十年時間，洛杉磯縣和橙縣的房價基本已經回到2008年的水準，分別為$686萬美元和$572萬美元。2017年洛杉磯都會區房價上漲約6.3%，領跑於全美3.0%的增幅，以及￥206萬的房價中位值。根據Zillow的預測，2018年洛杉磯都會區的房價中位值將上漲2.7%左右，上漲後的價格幾乎達到2006年時處於頂峰的房價。

而另一張圖，也恰如其分的展現了經歷2008經濟危機之後的洛杉磯房市，在2014年底基本已經恢復。

2015年，房屋銷量開始在洛杉磯縣復甦。2017年雖然就業和收入在繼續提高, 房地產市場仍然以較慢的速度增長。房屋的銷售量依然維持低位, 2017年住房銷售量是82400，2016年是81000，而2003年高峰時則是125900。

洛杉磯大都會2018房價分析

洛杉磯都會區在2017年有6.3%左右的增長，相較於全美的增幅翻倍，同時中位值也是全國的兩倍以上。 根據Zillow預測，2018房價中位值將呈現2.7%左右的增長，這個增長幅度是遠遠低於全國的。

山火對房價的影響

相信大家不會忘記去年12初南加州的大火，從Thomas一路燒到了Lilac，短短几天就造成了至少數十億美元的直接經濟損失。當時包括位於比利弗山的名人豪宅，也受到了一定程度的損害。雖然已經過去3個月了，但是還有很多房屋仍然在補修理當中，這對於房屋買家來說並不是一個利好的消息，他們將要支付更高的保額和維護費用。

這場大火勢必會造成存量的大幅下降以及在售房屋價格的上漲。有人會問，是不是山火過後大家就不會選擇在洛杉磯買房子了，其實答案不一定。南加州以前也有過山火，只是沒有這麼大，大火過後有部分人群因為種種因素確實會考慮搬到內陸地區，但是刨除被山火損壞的因素外，洛杉磯地區無論是天氣、就業環境、地址位置、娛樂產業等，仍然吸引著來自世界各地的人。

房屋自有量對房價的影響

//據美國房地產經紀人協會公布，洛杉磯都市區的房屋擁有率僅為46.5%，雖然所上升，已經跨國最低點45%，但仍低於55%的高峰值，在整個加州地區處於最低水平，同時也低於美國的平均說平54%。房屋買賣的價格也受其上升的影響，有所回升。

房屋庫存增加

可以看到洛杉磯縣的多人住宅（也就是公寓等）的房屋建設量遠遠高於獨棟別墅，並且在2016年達到了頂峰。下圖中黃色的代表多人住宅，藍色代表獨棟屋。洛杉磯地區現有可使用的建築面積少，無法往廣度延伸，只能往高度延伸。所以Small Lots型這類小別墅就應運而生，並且逐年走熱。

購買力增加

購買力是影響房價的一個很重要的因素，一般購買力與就業機會的多少以及個人收入的高低相關。可以看到洛杉磯縣人均收入在經歷過2008經濟危機小小的跌幅之後，迅速又回到了增長的大趨勢中，在2016年的人均年收入更是達到了$55,624美元。人均收入的增加將會刺激房屋的需求，從而刺激房價的增長。

//而另一圖表「洛杉磯縣建築工人以及房地產人員就業人數」，也從另一個方面顯示了洛杉磯就業機會的增加，房市的繁榮。 下圖綠色的線對應左邊的數值，代表建築工人人數。黃色的線對應右邊的數值，代表房地產業就業人數。 可以看到建築工人和房地產從業人員在2016年只有132,000以及83,000人，而到了2017年增長到了138,300和89,400。

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