2018年買房建議：「六套以下，都是剛需」
過去20年，房產這趟列車呼嘯而過，上車的改變了命運，沒上的或來晚了的一邊抱怨，一邊期待列車慢一點甚至倒回來接上自己。
網上有個段子：所謂殊途同歸，講的是，以前有當飛行員、科學家、政治家夢想的中國小朋友們，成年以後夢想統一變為了買房。
最近太多朋友諮詢子悠買房事宜了，基本10個問問題的有8個是在問房子，乾脆收集大家常見的問題，寫篇買房建議。
1
房價還會漲嗎？
大多數猶豫要不要買房的都糾結：房價這麼高了還會漲嗎？自己買入會不會成為接盤俠？網上看多看空房價的理由都有千千萬，子悠不想贅述。大家知道子悠是看漲房價的，而子悠看漲房價的邏輯很簡單：子悠看好中國！
巴菲特在致股東的信曾說過，自己堅持數十年價值投資的一個重要信仰支柱，就是堅信國家明天會更美好。
「我在1942年春首次購買股票，當時美國正承受太平洋戰爭整個戰區所帶來的巨大損失。1941年至2012年，對通脹做出修正後的人均GDP增長三倍以上。這一時期從始至終，每一個明天都是不確定的。但是，美國的運數始終是確定的：富足程度將不斷增長。」；
「2009年底，在「大衰退」陰霾中，我們決定收購伯靈頓北聖達菲鐵路公司(BNSF)。這是伯克希爾歷史上規模最大的一筆收購，當時我將這筆交易形容為「全副身家賭美國經濟前景」。」；
「早在1965年，巴菲特合伙人公司收購伯克希爾的控股權就是類似的下注。同樣，根據充分的理由，查理和我向來認為，「賭」美國繼續繁榮下去是確定性非常高的事情。」
巴菲特另一句話，「你去問問過去的238年中(即美國建國以來)，有誰是通過押注國家衰落而成功的?」。去年看跌人民幣換美元的都虧了。
「一個北京人，1984年為了圓出國夢，賣了鼓樓大街一個四合院的房子，湊了30萬，背井離鄉到義大利淘金…風餐雨宿，大雨送外賣，夜半學外語，在貧民區被搶7次被打3次…辛苦節儉，如今已兩鬢蒼蒼，30年了，終於攢下100萬歐元(人民幣768萬)打算回國養老享受榮華！一回北京，發現當年賣掉的四合院現中介掛牌8000萬，剎那間崩潰了… 」
這個段子相信大家都看過，當個笑料笑一下。這根本就不是笑話，在中國經濟高速發展的這些年看空中國出國的都被生活狠狠地扇了個耳光，我出國留學的同學親戚都後悔當初沒在國內買房。
中國從抗日戰爭結束後的一貧如洗，發展到現如今的GDP位於世界前列，發展之迅速令美國都忌憚不已。從中長期來看，中國經濟持續高速增長的格局沒有改變，子悠「賭」中國繼續繁榮下去是確定性非常高的事情。而做多一個國家最好的方式就是買入這個國家的房子。
任大炮的一句話我很贊同「只要經濟是增長的，房地產肯定在持續增長」，中國房價這些年漲得這麼凶根源在於經濟的迅速發展和城市化的快速推進。目前我國的收入水平只有美國的1/7，經濟增長還在持續，城市化遠沒有完成，房價上漲空間還很大。
2
房住不炒房子還能投資嗎？
現在幾乎所有的媒體都達成共識：剛需儘早買。那麼什麼是剛需？什麼是炒房客？沒有房子的是剛需，有幾套房的就是炒房客嗎？
小A年輕時說我現在要結婚了必須要買房，我是剛需；
過了兩年小A生了小孩，我要把父母接過來帶小孩，之前那個兩居室明顯小了住不下，我要買房，我是剛需；
再過幾年孩子慢慢長大，小A想著孩子長大以後還得為他買婚房，我得再入手第三套，我是剛需。
……
你覺得小A是剛需還是炒房客？房產圈有一句很拉仇恨的話，叫「六套以下，都是剛需」。這六套怎麼來的呢？一套自住，一套父母住，一套岳父母住，一套留給兒子，一套留給女兒，一套收租。
對於「房住不炒」的「住」不僅僅是你一家人在大城市有個窩的「住」，你還要住的滿意。
沒錢時買個小房；有錢了會想置換個大房；跨入富人級別了又想要個別墅；還有旅居的需求，工作城市有房子，休假時有個面朝大海承接休閑時光的旅居房子；還要給父母養老的房子；要有給小孩上學的學區房……
手機你也知道隔兩年要換新機；打開衣櫃，一柜子衣服都塞不下了，但每年還是要買新衣服，這些都是正常需求。而把這些需求換到房子多買幾套就成了炒房？
現在房住不炒的核心是降槓桿，如果你的房子是你自己的錢買的，哪怕10套都不能說是炒房，只能說你資產配置中房產占的比例太多。
真正的炒房客是極大高於自己支付能力下，各種貸款湊來首付，用信用卡套現、以卡養卡方式來供樓，房價上漲迅速出手套利，這才是炒房。在國家現在嚴厲的限購限售政策下，這樣的人多嗎？
3
哪裡的房子值得買？
自住的話哪裡的房子都值得買，哪怕小縣城，現在不買以後還會漲。投資的話就要挑城市了，一線城市的房子擁有最好的資源，最好的工作機會，集聚全中國最富有的人才，肯定最好了。但目前一線城市就4個，人口最多的上海人數是2400多萬，即使4個城市全以3000萬人口計，一共1.2億，而中國有13億多人口，還有12億人口去哪呢？
一線買不起，人口飽和，大家自然就會湧入二線。日光之下無新事，今天在一線城市發生的未來會在二線城市發生，買不起一線城市就儘快去二線城市佔位。
如何挑城市呢？判斷一個城市的房產是否能保值增值，要看這個城市是否有發展潛力。具體參考因素：1.人口流入；2.土地供應；3.城市規模（如GDP總量或人口總量）；4.人均收入;5.小學生數量；6.上市公司數量；7.財政收入……
其中我將人口流入放在第一位，土地供應放第二位，因為任何一件商品價格的決定因素是供需關係。有人口流入就產生大量住房需求，人口流入多的城市也能吸引企業入駐，城市配套改善，從而城市GDP總量，人均收入都上升。人口流入尤其是高素質人口流入決定了城市未來的發展，隨著二線省會城市轟轟烈烈搶人政策，連高高在上的北京上海最近也急了，開通落戶「綠色通道」。
4
買房的好時機
買房什麼時候能買在低點？今年能買嗎，還是明年？十年一輪迴的金融危機會來嗎？如果來了房價會跌嗎？
房價確實不會單邊上漲，也會有其運行周期，子悠特地從網上找來2000年以來房價價格變動表：
從2000年至2016年，我國房產均價僅在2008年金融危機那年出現下跌，下跌幅度可能讓大家失望了，僅下跌2%，然後國家被迫四萬億計劃救市，次年房價暴漲24.7%。
除了09年的暴漲，大家印象最深刻的暴漲是2014年深圳開始延續至今三四線小縣城的了。這次暴漲推動原因是什麼呢？2014年經濟下滑壓力巨大，為了保就業，降息、降准、刺激房地產市場，放鬆限購限貸，然後樓市大漲。
由此可見，金融危機、經濟下滑，不但不會造成房價大跌，反而是房價上漲的契機。
至於什麼時候買房最合適？在利率下行，調控放鬆的時候顯然是買房的最佳時機。但隨著越來越多的人意識到買房重要性，以後房子會越來越難買，有錢不一定有房票，有房票銀行不一定放貸。你等來等去可能沒等到房價低點卻錯失了買房機會。房價大跌的概率很低，短期的波動，幾年後回過頭看都是小打小鬧。
轉載自: 子悠財記
