房價暴跌樓花投資者陷入困境，政府到底幫不幫？

房價暴跌樓花投資者陷入困境，政府到底幫不幫？

曾幾何時，多倫多一房難求，買個樓花都要支付高價入場費才能拿到個單位！去年二月在多倫多奧克維爾的樓花買家，當初瘋狂的搶樓簽約後，不僅沒有在房地產市場上掘到一桶金，反而在今年紛紛陷入財務困境。

近百名去年二月份與Mattamy Homes公司（加拿大最大的房地產建築公司）簽約購買獨立屋的買家，卻發現他們在這間公司購買的房子價格下降了近三十萬加幣，今年二月份這個區域的平均房價122萬加幣，去年同期的價格為150萬加幣！

房價下跌的同時，今年開始實施更加嚴格的壓力測試，許多人在獲得按揭貸款方面困難重重。這些簽約的房屋買家聯合向Mattamy Homes尋求幫助，這間公司的總裁Brad表示，非常同情這些房屋買家的處境，但是作為加拿大最大的建築開發商，公司一貫秉承著忠實執行合同的原則，因此，也希望公司的客戶和買家同樣堅持這個原則，忠實執行合同！

作為一個房屋買家，一旦與公司簽約，我們就開始嚴格執行合同承諾，與產業鏈的一些列公司，從原材料到建築工人等，我們與這些人都簽訂了合同，因此要嚴格執行。

Mattamy Homes買家現在的情況，是整個房地產市場的狀況，而這些都是由於去年安省政府突然祭出海外買家稅打擊房地產所致。因此，問題的源頭在安省政府。

於是，這些買家們聯合寫信給安省省長韋恩，給保守黨新黨魁福特，給安省住房部長Peter Milczyn，但是至今沒有獲得任何政府的幫助！

安省住房部長Peter Milczyn表示，當時政府對於海外買家稅的實施進行了深刻廣泛的分析，這也是安省公平住房計劃的一部分，該計劃成功的冷卻了本地白熱化的房地產市場，但是我們卻忽略了一些可能會被影響的個體人群。

Khan 先生作為一個這樣的受影響個體則憤怒的說，我們不是什麼海外炒家，我們買房是來自住的，可是政府就這樣忽略了我們這些人，一個政策下來，我們不但住不上房，還遭遇財務上的滅頂之災，總要有人出來負點責任吧！

Khan先生像很多買家一樣，省吃儉用交了二十萬加幣的定金，現在房價下跌數目已經超過定金數額，如果違約走開，不僅拿不回定金，開發商還有權進一步追索損失，他們一家現在住在地下室里，他表示經歷這次打擊後，可能永遠也無法從地下室搬出來！

但是，政府卻不認同，住房部長Peter Milczyn表示，當初引入海外買家稅的原因是，非居民的購買抬高房價，使得許多多倫多本地居民反而買不到房，15%的海外買家稅有效的減少了安省房地產的離岸交易數量。

無論政界人士，還是地產建築商大家雖然表面同情，但是誰都不管這些受到致命打擊的買家，因為政府在其中的角色，不是房地產交易受傷時的後盾！

去年二月的樓花買家算是這個周期運氣最差的了，不過，即使早幾年購買樓花的朋友，現在的情況也在發生微妙的變化。

加拿大帝國銀行與Urbanation 公司的聯合調查報告顯示，2017年的多倫多condo買家，其中投資者佔48%，這些人都是移民年齡在40-60之間，他們購買condo就是作為將來退休儲蓄計劃的一部分！

在這些投資condo的買家中，至少有44%的人處於負現金流的收不抵支情況（租金不能抵消condo的相關管理費用和按揭成本）。對於那些收不抵支的condo投資者，其中34.5%的買家處境很慘，每月至少要倒貼1000加幣以上，另外20%的買家也要倒貼500-1000塊錢！

其實，筆者在去年二月RRSP季節里，就專門寫過一篇微信文章，「房價狂飆紅似火，加國儲蓄創新低」。（請看文章末尾鏈接）

當時，不少客戶紛紛從RRSP中取錢要買房搶offer，買樓花，至於可以減稅的RRSP則根本不買。

當時筆者就曾寫道，現在的人們，抵不住房價上漲誘惑，對RSP這樣的長期投資喪失興趣。這個RRSP季節很清，銀行大廳里，沒有了過往的人來人往，地產發展商的開盤會上卻是People Mountain People Sea, 人們冒著嚴寒也要搶一套下來，不惜支付高額的手續費。

儘管這個RRSP季節冷至冰點，但是從我近二十年的工作經驗看，我每年都幫助客戶購買RRSP，即使在百年不遇的金融海嘯時期，也沒見過如此冷清的RRSP季節。

正所謂物極必反，2017年二月的這個RRSP季節可能會永遠載入史冊，多年以後人們會像回顧荷蘭那場鬱金香痴迷一樣，想起當年加拿大人瘋狂搶房堆積債務的情形。

這些年的房地產市場增長已經證明一個事實，這個世界唯一值得做的事情，就是傻傻的買房子，然後傻傻的數錢！按照這種邏輯走下去，越來越多的人已經不顧後果，房地產從居住屬性完全走向投資屬性。

很多人會說，房地產投資都是有磚有瓦的實在東西，沒錯，但是，大家忽略了一個問題，投資市場上也都是交易的實在東西，難道沒有看見，石油期貨交易的都是石油，沒有石油車船交通工具都失去意義；難道沒有看見，糧食穀物期貨交易的都是可以吃的糧食，民以食為天，這些都是實實在在的東西。可是，哪個普通投資者敢於去碰一下這些期貨交易呢？

任何有common sense的人都知道，這些遊戲的危險就在於其槓桿太大。可是，看看condo投資樓花投資，與上面說的石油商品糧食期貨有何本質性的區別呢？

上文說到的Mattamy Homes公司期房投資者，他們的首期二十萬加幣，幾乎等同於期貨中的保證金，如果標的商品（房子）價格出現下跌，他們面臨的就是要補充保證金，但是一方面價格下跌，一方面貸不到款，他們就要被平倉，保證金被沒收！與期貨不同的是，期貨平倉賠錢出場後一切就結束。期房不但丟了首期，將來的價格損失，還要賠償，這個遊戲難道不比期貨還危險？可是，沒有人認識到樓花和condo市場危險遊戲的本質，反而覺得是個遍地金銀的寶藏，只要一伸手隨意就能撿到財富！

根據加拿大帝國銀行與Urbanation 公司的這份報告顯示，在過去一年裡，多倫多77%的condo投資者都是貸款買房，平均只投入20%的首期，這就意味著condo市場的投資者平均槓桿為五倍！

在2017年收房的condo投資者，大部分都是五年前買的樓花，按照現在地產局公布的數據，平均價格在這五年里上漲51%，作為平均投放首期20%的condo投資者，例如只投入75000塊加幣，這筆錢的回報相當可觀，高達155%，即年化30.9%！

什麼樣的投資才能獲得這種高收益呢？無疑是槓桿投資的性質決定其投資回報。

CIBC經濟分析師Tal警告這些投資者，他們很多人都以為，condo投資是一個可以放點小錢(down payment)，將來可以獲得很多收益的投資！面對大幅的資本增值前景，一些人認為，只要condo價格可以上漲，暫時的現金流損失還是可以承受，因為將來condo價格的資本增值最終會彌補所有損失還能賺一筆大錢。

目前的情況對於condo市場的投資者而言，數字公式正在改變，現在要好好算一下賬了。Urbanation 公司的分析師Hildebrand認為，在加拿大央行加息，condo新建數量大增的情況下，condo市場的平衡點已經打破，condo投資市場將會出現負現金流投資者大於正向現金流投資者的情況。

這說明任何投資市場都存在不確定性，沒有穩賺不賠的投資市場。condo價格連續兩年的瘋狂上漲後，在2017年買condo樓花的投資者，平均收房日期都在2021年以後，他們如果還是付20%的首期，假設利息漲的情況下，需要每年17%的condo價格上漲，才可以打個平手！

對於新的樓花投資者而言，現在的市場情況已經發生明顯變化！如果從現在到2021年期間，加拿大央行提高利息一個百分點，其他情況不變的情況下，例如condo管理費一直不增加等，condo投資者需要租金增長28%才能實現正向現金流！如果利息增長兩個百分點，condo的租金需要上漲39%才能打平！

Urbanation的分析師Hildebrand認為，condo租金上漲28%的可能性非常小，因為現在還有大量在建的新condo，市場競爭壓力不小。2017年的condo建築單位為15500個，而這份報告的數據顯示，2018年至2021年間，每年condo的平均興建單位為22230個！

他認為，也許，一些已經賺錢的condo投資者會趁現在的世道好賣掉condo，實現資本增值，一些處於負現金流的投資者也會賣掉condo，以避免將來更多的月供損失。但整體看來，Hildebrand不認為condo市場會因此而Crash！

根據這份報告的分析，如果在2017年收房的condo投資者，每月的負現金流超過500塊加幣，他們同時決定賣出condo單位的話，市場上將會增加1400個單位！占整個去年condo市場銷售的3.4%！如果僅僅從數字上看，風險還是可控的，

無論怎樣，CIBC的分析師Tal和Urbanation分析師Hildebrand 都表示，condo市場的投資者需要認真多做功課，實現正向現金流將成為非常挑戰的難題！

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