建行試水「存房」 搶灘住房租賃市場
?自2017年底宣布聯合房企開拓住房租賃市場後，建設銀行在住房租賃市場再下一城。3月28日，建行廣東省分行率先宣布試水「存房」業務，擬藉此長租模式激活存量閑置房源。建行表示，住房租賃將成為建行戰略發展中新的業務增長點。
??隨著各地政府扶持住房租賃市場政策的陸續出台，多家銀行開始加快在一二線城市的布局，聯合龍頭企業，創新金融產品，搶佔租賃市場份額。據研究數據顯示，2020年流動人口規模將保持在2.4億以上，租賃市場規模也將接近2萬億元，市場規模巨大。
??分析認為，銀行進入住房租賃市場不僅可以為租房兩端提供低成本資金支持，還有利於豐富銀行體系內部產品結構，推進金融體系發展。租賃市場儘管利潤不會太高，但市場空間巨大，不過也需要理性發展，注意發展規模和增速，避免部分城市盲目發展。
??首創「存房」業務發力租賃市場
??3月28日，建設銀行廣州住房金融服務中心開業，成為首家落戶廣州的綜合性住房金融服務中心，並宣布嘗試開展「存房」業務。
??建行方面表示，針對租房市場諸多痛點問題，建行廣東省分行在國內首創「不動產財富管理」業務，俗稱「存房」業務，目前已累計業務申請受理近400筆，儲備房源600餘套。「該業務目前僅在廣州試點，其他地區暫時沒有開展。」
??記者了解到，建行旗下廣東建融住房租賃服務有限責任公司與廣州方圓現代生活服務股份有限公司合資設立了廣州建方房屋租賃管理有限公司(以下簡稱「建方公司」)已正式入駐建行廣州住房金融服務中心，負責專業運營「不動產財富管理」及租賃業務。
??據了解，客戶通過服務中心提出「存房」需求後，建行將憑藉其造價評估優勢對客戶房產未來3~10年租金收益進行專業評估，再撮合客戶與建方公司達成住房長租權交易，由建方公司向房主一次性或分期支付未來的長租租金，然後負責出租及租後管理。
??建行方面認為，「存房」業務中，銀行擔當了資源整合者和金融服務的角色，該業務的推行為社會提供了住房租賃綜合金融解決方案，實現了房主、租戶及房屋租賃公司的多方共贏。「推出該業務的目的是從供給側入手，創新長租房源供給模式，激活社會上存量閑置房源，解決長租痛點問題。」
??中國社會科學院金融研究所法與金融研究室副主任尹振濤則表示，引導銀行等金融機構支持住房租賃市場發展，從市場引導的方向來看是正確的，發展過程中市場可能出現操作層面的問題，這需要監管層不斷出台監管細則，發現問題及時清理和整頓，這個是最重要的。
??除不動產財富管理業務外，建行廣州住房金融服務中心還提供建房、買房、賣房、租房、存房、以房養老、房改金融等與住房有關的系列金融業務，並肩負著住房指數發布等功能。
??建行方面表示，目前還只能在廣州住房金融服務中心辦理，下階段廣州地區也將逐步增加網點。
??建行行長王祖繼在3月28日舉行的2017年度業績發布會上曾明確表示，住房租賃項目是建行培育的藍海項目，建行依託住房金融傳統優勢和新一代核心系統技術優勢，在同業中率先推出住房租賃綜合解決方案，下一步將繼續拓展住房租賃服務在全國主要大中城市的覆蓋面，推進住房租賃資管業務，將其作為新的業務增長點發展壯大。
??利潤低但空間大
??隨著各地住房租賃扶持政策的陸續出台，越來越多金融機構湧入住房租賃市場。去年下半年以來，五大國有銀行及中信、光大等多家股份制銀行，紛紛在一二線重點城市布局住房租賃業務試點，發揮各自優勢、聯合大型房企，搶佔租賃市場份額。
??對於銀行搶入住房租賃市場的原因，尹振濤表示，銀行參與住房租賃是政策鼓勵的，十九大報告明確指出要大力發展住房租賃市場，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度。
??尹振濤指出，之前我國個人貸款主要是住房貸款為主的中長期貸款，還有很多消費貸資金也流入到房地產領域，且我國房地產價格在某些城市比較高，一旦出現風險將對金融機構的穩定和不良產生較大影響。「合理引導資金投入到租賃市場，是一個緩釋風險、服務於國家發展戰略的舉措。」
??從業務模式來看，目前各大銀行涉足住房租賃市場主要是聯合大型房企及中介機構推行「一站式」金融服務，或針對性開發住房租賃貸款。
??如2018年1月農行宣布推出針對「法人租賃住房貸款」和「共有產權住房貸款」產品，並向北京城建、首開股份等開發商提供2000億元信貸資金。今年初，中信銀行落地首單住房租賃領域信貸業務，向碧桂園集團發放4億元租賃住宅開發貸款。
??在尹振濤看來，目前各銀行都在儘快出台圍繞租賃市場的政策，從產品模式上來看，各銀行差別不大，但隨著利率市場化推進，各銀行在資金來源和優勢上可能有所區別。「且租賃市場還涉及到房企，房企與銀行的金融業務往來和關係，可能也影響產品設計中的利益分配價格機制。」尹振濤表示。
??交通銀行首席經濟學家連平指出，政策支持住房租賃市場發展，但發展租賃市場離不開金融支持，金融支持主要體現在為開發建設端提供信貸資金和為長租客戶提供周轉資金兩個方面。連平強調，銀行參與住房租賃市場的利潤可能不會太高，但市場空間很大。
??據某研究院2017年四季度發布的測算數據顯示，結合流動人口租房市場和非流動人口中高校畢業生租房市場，總租賃人口接近1.8億人，我國租房市場規模達1.38萬億元。且隨著外出農民工、高校畢業生等人數持續增加，據此測算，2020年流動人口規模將保持在2.4億以上，租賃市場規模也將接近2萬億元。
??「目前銀行租賃業務主要還在一線城市，也包括少數二線城市，將來還會進一步拓展。在我國城鎮化整體發展進程中，住房租賃應該有較大的發展空間。」連平表示。不過他也指出，需要理性發展，避免有些城市盲目發展，也要注意發展規模和增速。
??此外，尹振濤表示，跟發達的金融體系相比，目前我國各種貸款模式還不夠豐富，個人負債大多還是中長期貸款，主要是住房貸款，銀行發展住房租賃業務，有利於豐富銀行體系內部各種產品結構，對金融市場體系的發展也有好處。
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