開發商提高門檻是隱形搖號 政府接過來能解決問題嗎？
近期，上海、南京、長沙、成都、杭州、西安等6個城市啟動新房搖號的政策。搖號與限購、限貸、限價等一道，正在成為熱點城市調控的標配。「搖號售房」蔓延至主要城市，或寓意新一輪樓市調控來臨。但凡搖號，均意味著稀缺、供不應求，典型如汽車牌照搖號。問題是，熱點樓市量價回調大勢已立，剛過去的一季度，CRIC監測的40個城市新房成交同比降20%；國家重點監測的16個熱點城市，12個城市房價下跌，「領頭羊」北京下跌15%。
買漲不買跌。樓市氣氛不好，緣何供不應求呢？答案是一二手住房價格「倒掛」。「環比不增長、逐步有回落」，這是近期新房定價的原則。由此，新房價格與不受管制、交易成本高（稅費佔房價的6%~10%）的二手房價格「倒掛」，熱點城市新房價格普遍低於同區域二手房價15%~30%。人為價格限制，巨大的顯性溢價空間顯現，需求爆棚在情理之中。不僅剛需急著入市，不著急買房或換房的人、投資客等等，都抱著「賺一把」的心態沖了進來。
於是，市場私下矯正價格扭曲的「灰色地帶」應運而生。比如，預售管制和價格管制下，資金回籠困難、利潤被擠壓，於是有了「全款的優先，按揭的不要堵門口，公積金的把小黃車挪走」的「歧視鏈」，消費貸也大行其道，因為湊夠全款可省10萬元；再如，價格被低估，損失白花花的銀子，開發商也不甘心，「捆綁高價車位」、「捆綁高價裝修」等策略就祭出了；另外，靠關係的內部人士炒賣房號、「茶水費」，房源內定和權力尋租等也層出不窮。
可見，好心辦了壞事，限價下的樓市異化為「富豪遊戲場」，剛需反倒被排擠出去了。於是，打破樓市「歧視鏈」，打破茶水費、號子費和走後門製造的腐敗空間，給剛需購房機會，就得由政府主持搖號。清明節假期的4月4日，杭州發布搖號細則，凡購房意向客戶登記數超過房源數的項目，開發商均應聯繫公證機構，採取公證搖號方式，按序售房。同時，搖號要對「無房家庭」（不含未婚、短期離異和短期賣房者）給予傾斜，提供一定比例的房源。
也就是說，開發商先要公示房源並接受購房意向登記，制定搖號方案。然後，與房管部門會商，公證搖號銷售方案敲定後，才能申請預售證。可見，公正搖號已成為商品住房銷售的必經程序了。不久前，武漢和長沙的「搖號售房」方案中，也明確提出，剛需「優先選房」，武漢甚至規定，40%的房源配置給剛需。筆者認為，「房住不炒」的頂層設計框架下，政府限價，不就是為了剛需能「上車」嗎？因此，剛需「優先選房」是搖號政策的第一原則。
開發商提高門檻是「隱形搖號」，政府接過來能解決問題嗎？估計很難。天上掉下餡餅，有錢沒錢的都想要。巨大的利益刺激下，按下葫蘆浮起瓢，違規層出不窮。搖號極具觀賞性的傳播效應，刺激需求和房價上漲預期。瘋搶限價新房，意味著大家預期，以後新房價格至少會漲到二手房現在的價格，從而填平窪地。政府該怎麼做呢？要麼，乾脆讓新房價格看齊同區域二手房價，並通過大規模供地、租售同權、以軌交拓展外圍等供給側改革增加供應、分流需求。要麼，政府將限價和搖號堅持到底，讓市場逐步形成這樣的預期：現在一二手房價「倒掛」沒關係，政府主導的新房定價會成為「市場標價」，整個市場的價格會向這個價格靠攏；政府主導的搖號支持剛需，將分流市場需求。由此，限價和搖號，將打破大家對於「調控-鬆綁」輪迴的預期。問題是，二線城市整體供地彈性並不高，近年來打造新產業集聚地風生水起，「搶人大戰」愈演愈烈，需求卻不斷高漲；更重要的是，地方政府鬆綁政策也是蠢蠢欲動，小動作不斷，由此強化了市場「調控-鬆綁」將輪迴的預期，即限價是暫時的，搖號是不得已的。
