福田新盤一夜光、布吉神盤4天清空一棟樓！坪山剛需盤卻賣不到2成？新房市場要精分了？

清明節前後，深圳一大波新盤已經摩拳擦掌。

4月4日，位於坪山的奧園翡翠東灣二期連夜開盤，342套住宅房源獲預售證，最低備案價約2.7萬/平，均價3萬/平。

4月4日，位於布吉的東方盛世二期推出E棟產品，均價45000元/平。據了解，在二三級聯動下，4天時間該棟184套住宅房源已售罄。

4月9日晚，香蜜湖某豪宅盤採用網上選房的方式低調開盤，一次性推售222套預售房源，9.75萬/平的備案均價，加上裝修費用，一套房總價2000萬起步，不過土豪不差錢， 200餘套房源瞬間被清空。

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深圳新盤都開始降價了？

值得注意的是，上述三個樓盤的備案價都要比其前期產品要低。

以奧園翡翠東灣為例，2017年9月其一期產品備案1254套住宅房源，備案均價32018.5元/平，總價區間在238-386.9萬；本期均價較上期要下跌近1755.5元/平，備案總價門檻下降約53萬。

來源：咚咚找房

而近兩天刷爆朋友圈的香蜜湖某豪宅盤，對比其一二期產品備案價，二期均價要比一期降了2000元/平。同樣刷爆朋友圈的還有東方盛世花園，其於近日推出E棟產品，折後4.3萬/平起，均價相比一年前推出的F、G棟降了1.2萬/平。據規土委網站顯示，東方盛世二期的3棟住宅均是去年5月獲得預售證，去年首次開盤時僅推出F棟和G棟產品，整體均價5.7萬/平，最高備案價突破7萬/平，引起外界嘩然。

據悉，去年該項目所推房源還須捆綁4000元/的裝修費用，開盤表現慘淡，而此次推售的E棟是該項目3棟住宅中整體備案價最低的房源，且不捆綁裝修費。

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2字頭剛需盤拼不過豪宅，是因為不夠筍？

從去化表現來看，香蜜湖豪宅項目二期產品全部賣完；定義為剛需盤、價格還有2字頭的奧園翡翠東灣表現卻不甚理想。根據網友提供的現場銷控表，截止4月10日，該項目二期推出的342套房源中，僅有約60套被認購，5天時間去化率不足兩成。

來源：房網網友@淺唱如歌

而最具戲劇性的還是被外界戲稱為「神盤」的東方盛世花園，其去年推出的房源均價5.7萬/平無人問津，今年推新均價4.5萬/平卻被搶售一空。

新房市場為何出現如此大的分化？美聯物業全國研究中心總監何倩茹對上述新盤進行分析認為，福田以及布吉兩個新盤此次所推房源的價格明顯低於周邊，對購房者而言，買到即賺到，熱銷很正常；不過，布吉盤只是價格低的那棟賣得比較理想，剩餘2棟銷售情況也不太樂觀，這跟市場觀望的氣氛是相符的。反之坪山剛需盤價格雖低，但地理位置上局限了購買者，賣得不好也正常。

其指出，從目前的市場表現來看，購房有效需求仍然較多，購房者持幣觀望，遇到筍盤就出手；但另一方面，也可以看出市場趨於理性，並非所有樓盤都被熱搶。

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新房市場熱度漸升，上半年這117個新盤或將入市

3月底深圳實行「三價合一」新政，業內人士認為，二手房市場將會受到影響，有購房者的目光將投向新盤。據了解，部分新盤項目已準備入市搶佔客戶。

深圳中原研究中心統計，2018年深圳將有117個新盤入市，主打剛需盤。其中，龍崗和寶安將成為供應大戶，預計分別有39個和29個新盤入市。

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