說多了都是淚，天津十年的房價差距有多大？

近日，易居房地產研究院最新發布的《全國40城房價透支程度排行榜》顯示：在全國40個重點大中型城市中，共有19個城市呈現不同程度的房價透支狀況，佔比將近一半。

房價透支程度前三名的城市是廈門、天津和石家莊，而北京、深圳、上海等調控最為嚴厲的城市，市場出現明顯降溫，房價透支程度對比2016年有所緩解。

天津的「透支程度」排名全國第二！

什麼是房價透支？最簡單的說，就是現在的房價已經提前漲到了若干年以後的正常價格。

再來看2017年全國40個大中城市房價收入比偏離度排名情況。

其中廈門、深圳、南京和天津的偏離程度均超過50%，廈門更是達到了82.1%，同比增幅42.5%，位居第一。

天津的偏離度為50.4%，位居全國第四。

什麼意思？一句話簡單來說，就是房價太高了，工資太少了，房價漲幅遠遠超過工資漲幅。

2011-2017年天津的工資漲幅與房價漲幅整體呈「X」形狀，在2015年以前，天津的月平均工資漲幅一直高於新房價格漲幅。

但是在2015年這個時間點，一切都發生了重大改變，兩者的漲幅出現「歷史的交換」。

新房價格漲幅一舉超過了月平均工資漲幅，並且一路直線攀升，直到2017年才出現平穩，但是漲幅已明顯高於月平均工資近10%的比例。

十年之前 我不認識你 你不屬於我

知過去，懂現在，才能掌握未來。

俗話說「十年河東，十年河西」，在天津樓市，這般滄桑變化更是比比皆是，十年前和十年後的房價，可能已經差了幾個量級。

十年彈指一揮間，天津的房價平均漲幅達到了307%，最高漲幅為河東區為393%，其次是紅橋區、河北區、南開區，津南區和東麗區漲幅最小，分別為195%和152%。

大部分區域都是在2008年、2010年、2014年這三年完成了華麗的三級跳，之後就在2016年「一去不回頭了」。

什麼概念？以和平區一套90平米的房子舉例，2008年總房款114萬，首付34萬；2010年總房款192萬，首付57萬；2014年總房款243萬，首付73萬；2017年總房款360萬，首付108萬。

十年時間，總房款已變首付！

和平區：鑲金邊，什麼都快一步

和平房價起點最高，2007年就已經高達9000多元/平米，2008年已突破10000元/平米大關。

當年的西康路三十六號算是踢破了和平區的房價大門檻，最熱銷的吉利花園、誠基中心、犀地均價都在10000元/平米出頭，目前除了誠基中心，其他的房子均價都在57000元/平米左右。

和平區房價突破20000元/平米大關是在2010年，從2009年的16000元/平米直接就蹦到了21000元/平米，接近3成的漲幅。

這一年在和平買房的選擇還很多，天津環球金融中心、大都會、保利香檳國際、金德園，此時一套住宅起步價200萬左右，如今這些項目的均價也接近60000元/平米了。

經過了2012年成交2669套的巔峰後，和平的供應量開始銳減，目前可買的新房項目已經屈指可數，和平翰林公館均價60000元/平米，融創星河和平印均價70000元/平米。

河西區：梅江！新八大里！

2007年是河西區的爆發年，新房成交面積出現一次歷史巔峰，對，就是因為梅江板塊打響了。

當年的海逸長洲、萬科水晶城、卡梅爾等，每個月都能成交過百套，算是撐起了河西房價天花板。但這個時候的梅江價格並未過萬，如今這些項目二手房價格已接近40000元/平米。

另一個房價的質變發生在2010年，但是供應已經銳減，梅江板塊的房價已經普遍在16000元/平米以上，下瓦房的博軒園突破20000元/平米了，如今價格在60000元/平米左右。

之後河西供應一直不大，價格也進入穩漲期。

直到2016年，房價再次出現飛躍，從20000元/平米直接邁入了30000元/平米的大門，這個跨度有點大，解放南路和新八大里板塊的概念在這一年集中釋放出來，天津全運村、中海新八大里、天房美棠、北大資源閱城這些項目的熱銷帶動了房價的上升。

如今河西區梅江板塊僅有天房樾梅江，均價46000元/平米；江南邑，均價40125元/平米這兩個項目在售。新梅江板塊僅剩新梅江錦秀里在售，均價37400元/平米。

供應量主要還是集中在新八大里板塊，如格調綺園、北大資源閱城、中海學府公館、中冶德賢公館等，住宅40000-45000元/平米，公寓25000-28000元/平米。

南開區：老城廂+奧體，比翼齊飛

南開區的房價飆升始於2007年老城廂板塊的大開發，一年賣了近10年來最多將近萬套的房子，富力城、後現代城等帶動了南開房價從6000元/平米攀升到了8000元/平米。

此外，還有奧體板塊的開發，時代奧城也賣上了8000元/平米的價格。如今這些項目的二手房價格均在40000-50000元/平米。

2010年南開的均價漲幅超過了38%，這不得不歸功於仁恆海河廣場，23000元/平米的價格成就了南開的天花板，此時其他板塊也同樣穩漲，招商鑽石山也達到了21000元/平米。

而2016年南開同河西一樣，天房天拖、崇德園、魯能公館、復康路十一號等項目讓南開的房價直接買入了30000元/平米的門檻。

土地出讓也開始飆升，地王一個接一個落戶南開區，讓南開已然成為天津豪宅區，目前唯一一個即將入市的純新項目是南開1911，預計均價50000-55000元/平米。

可以看出來，南開區和河西區很像，都是一些核心板塊的開發撐起了區域的房價，之後供應開始銳減。

河東區：一驚一乍，靠河吃河

河東區在2010年冷不丁就翻了個跟頭，房價從8000元/平米蹦到12000元/平米，主要是卓越淺水灣和金地紫樂府拉高了均價。

如今卓越淺水灣均價已達48000元/平米，金地紫樂府30000元/平米。

2014年河東邁進了20000元/平米的時代，新商業核心的落成，比如河東萬達帶動了新一波房價的上漲，紅星國際逸品軒，如今二手房價格約36000元/平米。

2016年河東區的房價從20000元/平米出頭跳漲到30000元/平米，津濱大道板塊的開發同時帶動了河東和東麗交界處的發展，新房有河東區的天房萬欣城、全新項目中儲正榮棟境，該板塊涉及東麗區的融創城、融創融園以及今年的純新盤上東金茂府。

此外，稀缺資源河景房也是拉動河東房價上漲的最大因素，天津恆大帝景、招商雍景灣、中海城市廣場、以及全新項目海河金茂府，均價在40000-60000元/平米之間。

河北區：有點悶，地鐵是救星

河北區與河東區的房價走勢基本雷同，在2011年迎來第一輪猛漲，房價一路飆到了13000元/平米，領漲的就是格調藝術領地和北寧灣。

如今北寧灣二手房價格已破30000元/平米，但也要得益於地鐵3號線的開通。

接下來的幾年河北區再度沉寂，直到2014年，再次猛漲3成，衝破20000關口。

2016年和2017年漲幅都非常大，但僅是個別項目做支撐，比如去年的首創大都滙，高層均價45000元/平米，開盤就基本售罄；天房中山路均價33000元/平米，開盤去化率也很不錯。

但是今年開始，河北區基本沒有什麼動靜了，天房北寧公元、中冶德賢華府、紫金府等都沒有明確的消息釋放。

其實這十年來，河北的新房供應一直不多，地鐵成為河北區房價上漲的主要驅動力。

紅橋區：不溫不火，全靠大勢

紅橋區起步就比較低，2007年在其他區域已經7000-9000元/平米的時候，紅橋區還停留在6000元/平米的階段，在2015年以前出現大幅上漲的情況也很少。

2010年為最大的一波漲幅，來自萬通上游國際，依然是靠著臨近南開老城廂和海河的地利。

2014年的億城堂庭也讓紅橋的房價有了一次小幅拉升，直到2017年全市普漲，公元大觀、北岸中心一些項目才將紅橋的房價領進30000元/平米的門檻。

相比於河北區，紅橋區的供應就更少了，目前公元大觀均價40000元/平米，北岸中心35000元/平米，惠靈頓海上花苑二期今年將加推了。

環城：別用看市內六區的眼光看我！

有沒有覺得在市內六區閉著眼無論買哪的這些年都能翻三番，那是因為市內六區的資源是稀缺的、是不可複製的。

可是環城四區就不一樣了，最早天津只有南郊、西郊、東郊、北倉這樣的說法，後來規划了環城四區，房價起初僅3、4千元/平米。

可是，就問你一句話，十年前的環城四區，你敢買嗎？

其實，買環城的房子也是一種「賭」，不是賭這裡有沒有配套，而是賭這裡的配套什麼時候能落成。

現在來看，環城四區可讓你去「賭」的地方已經不多了。

西青區：老本快吃沒 趕緊蹭熱度

近十年來，西青區的成交均價由2007年的5993元/平米大幅上漲至22360元/平米，漲幅為273%。

尤其在2009年至2010年有一個較大的跨越，主要是受到梅江南、中北鎮等熱門板塊的強力帶動。

中北鎮和張家窩板塊是全天津的剛需「重鎮」，但目前供應量銳減，中北鎮除了雲錦世家在售以外，僅剩純新盤華僑城萬科翡翠嘉和項目，目前正在排卡。

張家窩板塊的中駿雍景府、聯發紅郡、中交樾公館、保利羅蘭公館等項目已余房不多了。

目前僅有的新入市的項目是萬科翡翠大道，高層均價28500元/平米、洋房均價32000元/平米，還有融僑方圓，現外展已開，正在意向登記。

2017年西青房價一路飆升至22360元/平米，主要是由於梅江南板塊，定位因素使之逐年趨於高端，且受梅江板塊帶動，因為河西和梅江地利，價格已經直逼市區。

富力津門湖均價30000元/平米；萬科東第均價37000元/平米；融僑觀瀾均價34000元/平米；格調平園9-11層小高層已封頂，目前正在意向登記。

東麗區：有前勁，沒後勁

東麗區在房價上有一點「有前勁卻沒後勁」，2007年的價格並不是環城四區中最低的，而且2010-2015年間均價僅低於西青區，排第二。但如今的價格卻是環城四區中最低的。

先是津濱輕軌的開通，讓東麗開發區板塊最先發展，之後空港、華明和東麗湖的房價直衝雲霄……金泰麗灣、華潤橡樹灣、恆大明都、首創溪堤郡、華富家園……

的確，那5年幾乎全天津買房人的眼光都「一路向東」，可是如今這三大板塊存量巨大，配套卻久久不能落地，房價上漲動力明顯不足。

4月，大唐印象即將加推唐雅苑洋房，均價17250元/平米，高層均價13000-15000元/平米，現開始排卡驗資。純新盤上東金茂悅預計4月份首開高層產品。

北辰區：總是讓你眼前一亮

北辰區是這十年來環城四區中漲幅最高的，意不意外？驚不驚喜？

北辰的均價上漲第一個風口是在2008年，由4000元/平米邁入了5000元/平米，地鐵1號線劉園站帶動了瑞景板塊的發展，寶翠花都和金玖家園是最早的一批經典項目，現在二手房單價約22000元/平米。

2015年各大房企開始進駐北辰，房價破萬，如融創半灣半島、北辰紅星國際廣場、金地藝城華府、金僑宸公館等，均價未超過15000元/平米。

2017年北辰區均價直線上漲至18000元/平米，目前北辰區瑞景板塊新房供應量減少，鐵東路板塊是最大的熱點區域。

融創臻園預計4月加推洋房，中儲城邦櫟樹灣預計5月加推高層，正榮府目前洋房125平米戶型在售，均價22000元/平米。

此外，路勁雋瀾灣4月15日進行排卡升級，新城樾風華近期也將加推洋房，北辰區即將迎來新一波供應潮。

津南區：來了個新朋友，炸窩了

津南區的供應量一直都比較大，板塊多而分散。

2007年紅磡領事郡和金地格林世界兩個大盤撐起津南區別墅和剛需的大市，雙港板塊崛起。

下一個上漲高峰是2010年，雙港繼續保持熱度、富力桃園、華潤中央公園等，均價8000元/平米左右。

此外，天嘉湖、小站板塊啟動了，碧桂園、星耀五洲等大盤受到了關注，但是由於板塊位置較偏，漲價動力不足，導致房價6年來都沒有太大的變化。

直到2017年海河教育園和鹹水沽板塊的爆發將津南的房價一路領到17000元/平米。

如今的津南供應不減，只是當時看似一些偏僻板塊現在也多點開花了。

小站的津門熙湖將加推小高層和洋房，均價10500元/平米；八里台的大唐盛世將加推高層，均價10500元/平米；天地源歐築推出特價洋房，95平米兩居和139平米三居，均價11600-12000元/平米。

挨刀吧，痛並快樂著

我們現在回頭看，總覺得以前的房價真是太便宜了，後悔怎麼沒早點買。如果你真的穿越回去，同時失去了記憶，你還是不會買的。

不管在什麼時候買房，你都不會覺得便宜。現在我們覺得房價好貴，都上天了。十年前呢？一樣覺得「好貴，怎麼可能買得起」。

再往前呢？看看這張1989年的報紙，「需100年才能買上兩居室」，這句話怎麼聽著這麼耳熟？

再回到文章開頭說的房價透支的問題，可能有的人一看到房價透支成這幅鬼樣子就立馬暴跳如雷了。

但是我們不能用靜止的觀點來看問題，房價透支還有另外一種可能就是通過時間的流逝，房價相對於經濟發展、通貨膨脹會逐漸正常合理。

即使再口是心非，你還會認為2010年的價格放在現在是高的嗎？也許你會說2014年的價格你都可以接受。

也就是說最極端的人可能認為房價透支了7年，但更多的人會認為房價僅透支了3年甚至更少。再想想，將來的房價就不會透支了嗎？答案當然是NO。

所以說，不要糾結，在買房時候，這被宰的一刀，是無論如何都逃不過的。好在，你只需要挨一刀，雖然當時很疼，但等挨過刀了之後，傷口會癒合，之後還能發起福來。

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