博鰲房價已兩萬 這場討論幫你徹底了解樓市

海外網4月12日電據住建部統計，2016年中國人均居住建築面積已經達到了40.8平方米。但與此同時，一線城市的房價卻一路飆升，讓許多追夢的年輕人「望房興嘆」。中共「十九大」明確了「房子是用來住的，不是用來炒的」的定位，並提到租購併舉。與過往調控政策相比，這一次，究竟有何不同？這一次，房地產市場是否會發生重大變化？這一次，是不是意味著房價真的要降了？

4月11日下午，博鰲亞洲論壇2018年年會舉行「樓市：這次真的不一樣」分論壇，邀請來自各界的房地產研究者、從業者、曾經的政策制定者，共同探討「房子是用來住的，不是用來炒的」這一定位背後的具體含義。

這一次有重大變化 改變才剛剛開始

「十九大」報告強調，房子是用來住的，不是用來炒的。這一定位不僅反映了老百姓的心聲，更反映了政府的房地產發展思路出現了重大轉折——樓市不能僅僅靠市場。

住房和城鄉建設部原副部長仇保興，是歷年博鰲亞洲論壇年會最受代表和媒體關注的嘉賓。在此次分論壇上，他詳細、謹慎地解讀了這一定位背後的具體含義。他認為，這一次，真的不一樣了。

仇保興表示，「不一樣」主要基於三點現實：一是整體形勢不一樣了——目前中國城鎮化率已接近60%，不再是十年前那個無論蓋多少房子都能賣掉的年代，「宏觀上講，中國已經不缺房了」；二是政府思想不一樣了——從40年前人均7平米到開放市場，讓市場各個主體來參與樓市建設，到如今房地產已經讓社會的不公平顯現出來，低收入階層的住房問題已無法由市場來解決，政府與市場兩隻手都要在樓市發展中發揮作用，尤其是政府的作用將會越來越大。三是金融環境不一樣了。過去的低槓桿率不復存在，房地產的泡沫是唯一可以觸發金融風險的重要因素。「房地產不弄好，金融危機就要來。」美國便是前車之鑒。因此，這一次的調控政策，與以往有著很大的區別。

如是金融研究院院長、首席經濟學家管清友亦認為，新一屆中央政府對房地產行業的重視程度超出以往，決心也非常大。「這次調控政策力度大、周期長，和以往經歷的政策周期不太一樣。與此同時，政策對於地產市場的影響很大，會直接影響房地產企業的融資。」

「我認為，住宅市場接下來會有巨大的改變，政策會對房地產行業造成很大影響。」香港瑞安集團主席羅康瑞如是說。「我來自香港，深知高房價帶來的危害，現在的香港年輕人基本上買不起房子。」因此他認為，建立好長效機制，不要讓市場死掉，值得大家研究與探討。不過他也認為，很多省市還沒有想好如何推動新的調控政策。「樓市的改變才剛剛開始。」

政府之手將越來越硬 越來越聰明

作為國民經濟的支柱性產業，房地產行業對周邊產業、拉動就業帶來的積極影響是巨大的。那麼，政府大力推動對樓市的管控，會讓房地產行業的支柱地位動搖嗎？該如何看待政府與市場的關係？

仇保興指出，房地產至今為止能夠帶動70多個行業發展，這是誰都無法改變的事實。無論是財政收入還是投資，房地產都扮演著無可取代的地位。但同時，他強調，當前的調控是指用長效機制去彌補市場的缺陷，「市場不能解決社會公平問題，不能解決風險平穩過渡的問題，也不會解決低收入階層的問題。」未來的房地產市場，是聰明的政府與市場的手段充分結合。

羅康瑞亦認為，房地產還將是一個重要的產業，因為這是擴大內需最好的渠道。但他也堅信，政府的作用必不可少。政府決定了怎樣支持低收入群體，讓他們的生活有所保障，房子住得有尊嚴。

至於政府具體將如何調控房地產市場，仇保興表示，「長效機制」包括以下一些內容：

一是房屋供應渠道變多，政府激勵一部分市場主體專門做低收入階層的房子，激勵模式有多種，也可以借鑒歐美的合作建房等模式。

二是調控的手段變多，從中央集中調控到區域分散調控，從行政命令調控到利用稅收、信貸等工具調控。「空置稅、消費稅都會陸續出台。」

三是不同區域的調控目標不一樣。對於一線城市，政府政策目標是解決炒房問題，控制金融風險，解決房價無限制上漲和低收入階層買不到房子的問題。對於三四線城市，則是增加公共產品投入，改善城市建設，通過發展醫療、教育、交通等來發展當地的房地產市場。

仇保興舉例說，上海有若干個鎮房價很低，居民不願意疏散過去，政府便在這些地方建設了26家甲級醫院的分院及重點學校的分校，當地的房地產價格立刻上漲。隨後，上海市政府正式提出在今後五年主城人口減少，這樣周邊地區或三四線城市就帶動起來了。

仇保興說，不同層級的政府在樓市調控中將發布會不同的作用。對於解決低收入者住房問題的保障房的供給，由中央政府出政策，地方政府具體操作，並動員市場各類主體積极參与。房地產調控工具也將由中央下放到地方，以後基層政府所用工具就不止戶口這一項了。與此同時，中央也會對地方政府的調控成績進行考核。

羅康瑞則專門談到，與國外市場相比，中國存在一個特殊現象，便是住房空置率很高。「大家都相信買房子一定能賺錢，這導致投資之後很多房子租不出去。」他認為，這些問題都需要依靠政府手段來調整和解決。

對於這個問題，偉業我愛我家集團董事長謝勇表示，房地產中介機構可以利用市場手段，把人們的第二套房、第三套房有效配給暫時買不起房的人，利用長期租約維護雙方利益。目前，這種長租服務只佔租賃市場的4%，提升空間還很大。

未來房價預測：話不多說 你懂便好

主持人在討論中笑稱，博鰲所在區域的房價已過兩萬，現在已經沒有一萬的房子了。話一出口，立刻激起現場一陣會意的笑聲。分論壇快結束時，討論便進入了這個老百姓最關心的議題——房價究竟漲還是跌？房子究竟能不能買？

「趁著買不起的時候，趕緊多買兩套。」管清友以這句稍顯拗口的表述，為現場關心房價的聽眾提出建議。他認為，中國不會出現日本曾經出現過的泡沫破滅的問題，也不會像香港那樣走上兩極分化嚴重的道路。

管清友認為，房地產市場的區域分化越來越嚴重，一線、二線、三線這類傳統的劃分方式不再適用。其他與會嘉賓也以輕鬆的語氣簡單點評：粵港澳、長三角等地區房價都會平穩上升，京津冀地區則分化嚴重。

至於「加槓桿買房」，有嘉賓認可這種投資方式，仇保興則提出警告，加槓桿購房的風險非常大，一旦房地產波動，這些購房者很有可能會傾家蕩產。美國2008年的歷史教訓非常深刻，它會造成整個金融的不穩定，而金融不穩定正是槓桿率決定的。

Chris MARLIN對上述觀點十分贊同。他總結道，什麼東西都需要平衡，比如槓桿，一旦失去平衡，總有一天要還債，因此，我們需要注意界限。（李萌 高娜）

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