開發商當房東，這生意好做嗎？

越來越多的房企進入租賃市場，燥熱這個一度熱門的生意。

這一切變化發生在兩年前國家層面的定調： 「房子是用來住的，不是用來炒的」。政府寄望通過租賃市場調節市場，緩解供需矛盾，穩定民生。

至此以後，以國企為代表的企業先後進入，截至目前，有超過30家房企布局租賃。

然而，在一個重資本領域，開發商投入租房屋需要一個漫長的回報周期，這對一些資金實力並不雄厚的企業來說面臨挑戰。

根據測算租賃市場凈收益在5-6%，這還是在具備強資金和運營能力的前提下。而房屋出售利潤在20-30%之間。

在利潤與政策迎合上，開發商必須做出選擇。

針對政府定調，從2017年開始，中國大部分城市開始在土地出售中對土地出售增加限制條款，如無償移交和配建租賃用房、人才公寓。這一要求迫使開發商只能選擇出租，導致房地產利潤大降，而公司風險升高。

萬科是最早進入租賃市場的公司之一。該公司計劃2018年將租賃住宅數量增加一倍至20萬間。

萬科董事會主席郁亮上月末在財報會議上表示，「長租公寓本來就不應該賺很多錢，」並補充道租賃和出售市場之間必須要有平衡。

他並稱，如果當局有足夠的政策支持，較長期來看租賃市場可能賺錢。地方政府最近在提供優惠貸款利率，以及公司債和資產證券化等新的融資渠道，來扶助租賃業務。

但很顯然，需求是存在的。房地產中介公司鏈家旗下的鏈家研究院預計，2025年租房人口將達到2.3億，高於2015年的1.6億。該機構預計2025年中國市場房屋租金總收入價值將達到2.9萬億元人民幣(4,600億美元)，高於2015年的1萬億元人民幣。

鏈家還表示，2017年中國出租房數量增加40%，2015年增幅則不到15%。

商碧桂園去年末成立了長租業務部門，制定了三年內建設100萬套長租公寓的宏偉計劃。碧桂園對記者表示，對於剛剛進入長租領域的公司而言，業務發展會比較「艱難」。

碧桂園首席財務官伍碧君2月份在媒體午餐會上表示，長租公寓短期的利潤較開發物業低。「但在政府鼓勵下，長租公寓將會成為其中一種業態。」

開發商和分析師稱，租賃住房不僅資金回收需要的時間更長，而且該業務主要針對收入有限的年輕租戶，這就意味著業主無法收取期望中的較高租金。

萬科等開發商大多租賃或買入酒店、辦公樓和庫房等利用率不足的資產，把它們重新開發為租賃單元，因為這樣的回報率要遠高於買入土地並開發新地產的回報率。

萬科去年告訴路透，重新開發項目的毛利潤率介於20-30%區間，這與2017年其地產開發業務26.2%的毛利潤率一致。

據分析師，對於從頭開始建設的租賃公寓，萬科的平均成本為每單元30萬元人民幣，平均租賃收入為每月3,000元，那麼在扣除利息成本後，要用8.3年回本。

萬科在租賃公寓方面的凈收益率為約5%至6%，但對於規模較小的開發商來說，凈收益率將更低。

「這一業務的初始收益率在4%左右，但在一些較差的個案中，僅能損益兩平，」中信里昂證券分析師王艷稱。「如果規模較大，開發商可以獲得豐厚收入，並可以在此後的分拆中獲利，...屆時槓桿收益率將達到8%至9%。」

不過開發商正想盡各種辦法拉來更多投資者。

碧桂園上月獲得監管批准，准其為租賃住房項目推出100億元人民幣(16億美元)不動產信託投資基金(REITs)，這是目前為止中國最大規模的此類產品。

萬科周一表示計劃發行租賃住房債券藉以融資最高80億元人民幣，龍湖地產上月發售了30億元人民幣類似債券，當屬中國此類產品的首發。

對於開發商來說，這只是一個開始，接下來還有什麼變化，還是一個未知數。

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