搶offer毀約後果嚴重：安省法庭判決買家，賠償屋主47萬加元差價！
搶offer毀約後果嚴重：安省法庭判決買家，賠償屋主47萬加元差價！
人生無常，世事難料，去年三四月份，加拿大房地產如火如荼，多倫多的大街小巷成為人們瘋狂搶offer的戰場，動輒加價幾萬，幾十萬，甚至上百萬加幣的事情都曾發生過。
不過，才過去一年，現在的情況冷卻下來，去年多倫多房地產峰值時，瘋狂搶offer的買家，許多人事後反悔，一些當初的交易難以執行。
根據今天出爐的最新報告，多倫多GTA地區去年至少有866綜地產交易違約，即在買賣合同成交後，買家在房屋Close時放棄定金。這使得房產賣家在最終賣出時，平均損失14萬加幣！地產律師表示，這種情況並沒有結束，買家還有後續的責任要承擔。
866綜交易違約，只是根據多倫多地產經紀John Pasalis的分析，實際的數字可能遠高於這個估計。因為，這些只是賣家降價售出房屋後的數據，還有很多賣家沒有賣出一年前高價成交的房子。從2017年的數據看，GTA售出的房子中，有1784間在2018年又重新上市掛牌，這很有可能是第一次賣出的合同沒有執行造成的。
由於GTA 地區房價的變化，買賣交易的違約上升，律師們業務繁忙的不可開交。一宗宗，一件件，律師們代表憤怒的客戶，把相關文件提交給法庭。
這種情況下，一般買家的定金會被賠償給賣家，但是，賣家要求的是按照合同價格執行，否則要買家賠償現在的賣出市價與合同價格差異，這筆錢往往大幅高於定金！
有些案例還更加複雜，買家違約也有苦衷，因為自己的房子也被其他買家違約，自己房子不能賣出，就沒有足夠的資金，不能Close 新買的房子，因此涉及三角債務糾紛問題。
地產律師Wendy表示，如果法庭判決執行的話，這將會引發連鎖反映，她所經手的十個案子，都是朝著這個方向發展的。
很多朋友會覺得定金都陪了，也夠慘了，何必要趕盡殺絕，即使上法庭又能怎麼樣呢？何況加拿大的辦事效率奇低，看誰耗得過誰！
不過，有時候也很奇怪，一個小小的交通高票等正上法庭都要好幾年，地產糾紛這麼難的官司，居然很快就見分曉了！
根據多倫多太陽報的消息，安省高級法院最新的一個案例，就是涉及房地產買賣合同違約的。2017年三月，David lea 和Hu看上在Stouffville和Whitchurch的道格拉斯夫婦房子，經歷了瘋狂的幾輪搶offer鏖戰下來，他們終於以225萬加幣獲勝，簽約買到喜愛的夢之屋。可是沒有想到，這次帶來的卻是一場噩夢。
他們簽約後，安省政府很快就祭出海外買家稅，多倫多的房價大跌，雖然已經交付了12萬加幣，但是作為買家，考慮價格的下跌幅度後，他們還是希望放棄定金，不願再執行合同。
道格拉斯夫婦於是將其告上法庭，法官 Mark Edwards 的判決是，要求David lea 和Hu支付47萬加幣，雖然他們最終決定不買這棟房子。原因很直接，道格拉斯夫婦的房子，後來僅僅賣出178萬的價格，較當初的合同成交價少了47萬加幣！
法官表示，對於這個案子，道格拉斯夫婦有權利獲得這些賠償，這是基於市場價格和當初合同價格的差額所作出的判決。
當然，法官也很同情買家，不過，Edwards 警告說，當地產上升時，多數人都開心，無論房屋投資者還是房屋擁有者！反之，當地產市場下跌時，大家才會意識到，這個市場不適合那些心靈脆弱的人！
這個案例向我們揭示出，一個家庭從追尋夢寐以求的房產開始，陷入熾熱的搶offer大戰，過度支付了房屋價格，最後造成悲劇！
加拿大作為案例法國家，安省高等法院的這個判決將會對許多類似案例產生影響！法官最後表示，對於這個判決給買家造成的巨大影響表示非常同情，但是，Edwards 認為在多倫多GTA地區，預計會有不少類似案子浮出水面，房地產買家在做出購買決定前，應該自己考慮好財務狀況，充分了解所有情況後再下offer ！
其實，從房地產買賣來看，無論買家還是賣家，在當初簽約時候，都是抱著真誠的態度，本來是一場雙贏，為何最後要鬧到法庭，甚至到了雙方水火不相容的程度呢？
這些事情已經發生，現在無法改變，能夠改變的是一些財務觀念，避免將來發生類似的損失。
首先，過去近二十年的房地產牛市裡，造就很多財富，無論新移民還是當地人，許多人把房地產當做一個投資，甚至把房子當成唯一的退休儲蓄投資。
從現在的情況看，將來的退休還是要分散投資，做好資產配置。筆者在去年二月份的RRSP季節就曾經撰文，從業這麼多年來，從未見過這麼多人不買RRSP，甚至從RRSP取錢交付房屋定金！這也從一個側面反映出地產市場過熱的問題。
一些朋友認為自住房是個將來養老的資產，筆者不完全同意，從道理上講，自住房是個負債！只能說自住房屋升值，給您帶來將來潛在的財富，可是當您退休時，要用這筆財富時，不意味著就可以全額拿到！
去年那場搶offer的經歷，對於買家當然是慘痛的，可是對於像Vicki Clayton 這樣的賣家而言，同樣是慘痛的，而且是無法挽回的。
由於房屋買家毀約，讓她遭受重大損失，一個買家在2017年四月簽約購買其在北約克的獨立屋，答應支付190萬加幣，隨後市場出現下跌，買家不肯收屋，她最後以127萬加幣賣出，凈損失高達63萬加幣！
作為一個已經66歲的無力工作的老人，這間房子就是她全部的退休金，這筆巨大的損失，令她的退休生活遭遇困境。因為買家違約，給她精神上造成嚴重傷害，現在的健康狀況也下降，因此，她正在聘請律師，依靠法律手段挽回自己的損失！
從這個例子就可以看出，63萬加幣突然將從一個退休老人的「資產」中消失，這難道不是一場災難嗎？如果一個190萬的退休金賬戶，短期內損失了63萬加幣，這高達33%的損失，一般都是股票市場才會出現的情況，怎麼會發生在安全資產房子上呢？
也許，有朋友會說，沒關係，上面的案例告訴我們，法庭會給出公道的判決！也許吧，不過，大家想過一個問題嗎，在法庭判決之前，需要支付多少律師費用呢？
其次，這位老人需要經歷多少個不眠的夜晚呢？筆者見過很多人不敢投資股票市場，就是害怕虧錢，特別是虧大錢，那麼，對於一個退休老人，一下損失33%的資產，不難想像這件事情對於她的心理衝擊有多大吧！
從策略上講，許多朋友買房不買RRSP，就是個非常可惜的決策不當。舉個例子，筆者有個客戶也是朋友，在2005年至2011年間累計購買了22000加幣的RRSP，2011年後回國工作。現在這筆RRSP資金已經升值到四萬加幣，幾乎翻了一倍！
同期，他們一直在努力供房子，購買時50萬的房子，現在已經翻了一倍，足足有一百萬加幣！實際上，對方多年來已經累計有近10萬加幣的RRSP額度沒有用，現在由於不在加拿大工作生活，這些額度完全浪費了！
其實，在35%的收入稅檔，對方當初如果可以用自住房的信用額度，把這些RRSP額度買滿，可以獲得35000加幣的退稅。12萬加幣的RRSP現在已經有二十萬加幣在RRSP養老金賬戶上，房子升值，退休金兩不耽誤。通過這種配置，總資產可以提高十三萬加幣！
可見，在財務策划上，如果可以理性分配，把房地產的紅利，結合股票市場的紅利，拿到政府的福利和退稅，就可以做到一舉三得！
可是，在現實中，大家都誰不願意借錢，因為要支付利息，最終每年明明有兩萬RRSP額度，卻只買兩千塊RRSP，白白的浪費了許多資源！
從資產分攤上看，擁有自住房並不是資產，只不過是一種債務。只有將其利用起來，例如用房子的升值額度去投資，去做生意，才能變成資產。對於普通人，最簡單的就是用這筆錢把RRSP買足，獲得應該拿回來的政府退稅！
房地產賣家雖然損失，總是把賺到的利潤會吐一部分而已。從另外一個角度看，買家在這個案例中損失相當嚴重。很多朋友都說不碰高風險的投資，不願意借債，實際上，不願意借兩萬塊買RRSP，卻可以借二十萬加幣去買房！
一些朋友購買自住房，就是為了將來作為退休養老存錢的手段。其實，只要是帶有投資屬性的市場，就沒有隻漲不跌的，雖然大多數人都說長期投資，可是筆者看到絕大多數人對於短期的波動是非常敏感的。
從本文所講的這866個成交案例看，每一個賣家平均損失高達140,200 加幣，1.21億加幣的房屋市場價值轉眼消失，可見房地產市場可以在短期內發生大的變化！正像判決這個案子的法官Edwards所言，這個市場不適合心藏不好的人們！
我們在幫助客戶投資時，都會進行風險評估，許多人開始都不屑一顧，認為自己是高風險承受力的投資者，可是，在一個沒有任何槓桿的股票基金市場上，一個10%的跌幅，就把很多人嚇得夠嗆，趕緊改成保守投資者！
本文的例子中，David lea 和Hu交付12萬定金，購買兩百萬加幣的房子，最終結果被判賠償近47萬加幣，這不就是帶有四倍槓桿的投資嗎？
因此，赤膊上陣的房地產買家也要考慮，在一個四倍五倍槓桿的市場上，自己是否有這方面的風險承受能力呢！
過去幾年房地產市場的蓬勃，令不少投資者拋棄RRSP,TFSA等註冊計劃投資，轉而投資房產，將自己的退休生活押寶在房子的升值。
現在美聯儲連續鷹派加息，而且貨幣政策將從寬鬆Accmmodative，改為中性或收緊-Neutral or restraining，這將意味著政策將從刺激經濟增長轉變為防止經濟過熱。
目前兩年期美債與十年期美債收益縮窄，收益率曲線非常平滑，一般而言，平滑的收益率曲線代表著更加緊縮的貨幣政策！
在此宏觀環境下，大家是應該重新審視一下自己的投資組合，把退休安排做的更合理，在資產和債務之間好好做個籌劃！
注︰文中提及產品只作參考，不構成推薦。閣下投資前需評估個人風險承受能力，並與專業投資人士商榷為準。
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