從購到租 建行住房業務下了一盤迭代大棋

趙亮 | 插圖

經濟觀察報 記者 田國寶

按計劃，5月21日，中國建設銀行（以下簡稱「建行」）發展住房租賃業務的總部公司——建信住房服務有限責任公司（以下簡稱「建信住房」）將正式掛牌宣布成立。

建行在中國住房市場化進程中所扮演的角色很難忽略。30多年前，建行發放了全國首筆個人住房按揭貸款，拉開這一產品在國內發展的序幕。如今，這家國有金融機構又在新時代的住房問題上作出了全新的嘗試。

3月16日，建信住房服務有限責任公司就在北京市西城區註冊成立，作為建設銀行下屬三級子公司，建信住房註冊資本高達10億元。在這之前，建行已在各地成立多家住房租賃服務公司。

2017年中央提出大力發展租賃型住房政策，建行隨即宣布進軍這一市場，在不到一年時間裡，建行的住房租賃業務已在全國300多個城市展開，幾乎涵蓋了全國絕大多數的地級城市。

據建行方面透露，之所以進入住房租賃市場，一方面是為了響應中央發展租賃市場號召，為群眾住房提供服務；另一方面，根據建行內部測算，隨著社會資源不斷介入和市場逐步完善，未來這一領域有較大的商業空間。

建行高管層對發展住房租賃業務的決心很大，在2017年就成立租房租賃業務籌備組，與總行相關業務處室及各地分行協作。據悉，建信住房正式掛牌後，將脫離建行母體單獨運行，成為建行發展住房租賃業務主要平台。

新型租賃：CCB建融家園

2017年8月，建行開始啟動住房租賃業務的研發建設，逐步建立企業租賃服務管理、住房租賃共享、政府公共住房服務、住房租賃監管和住房租賃監測五大系統，構建起房屋租賃、社區服務、金融服務等一站式住房租賃金融生態圈。

去年11月份，建行率先在深圳、佛山推出住房租賃業務，截至目前，建行就住房租賃業務已經與全國300多個地級城市政府簽約，其中200個城市租賃服務已經上線，16個城市住房租賃業務已經開始運營。

CCB建融家園是建行住房租賃業務的品牌，通過與地方政府、物業持有者、需求方合作，深度參與住房租賃每一個環節，並在交易過程中為參與方提供相關金融服務，既撮合交易也是交易參與方。

在上游環節，建行與個人、房地產開發商、物業業主單位等進行廣泛合作，最大限度地擴大租賃房源規模。目前廣東建行已經與碧桂園等11家開發商簽署合作協議，這些企業將旗下房源投放到建行住房租賃平台。

在下游租戶端，CCB建融家園平台不僅面對個人租賃業務，同時還推出企業租賃服務業務，並且還與企業簽署合作協議，為企業員工租房提供服務。比如，比亞迪整租了CCB建融家園平台上位於公司附近的整棟樓，作為員工的宿舍。

今年1月份，建行還推出不動產財富管理業務，即所謂的存房業務，業主可以將名下閑置住房「存」到建行，雙方簽署委託管理協議，建行一次性支付給業主委託期租金，取得委託期內經營權。

具體操作方式也較為靈活，建行方面可以買斷業主一定期限的租賃權，然後再向外出租；業主也可以自己將房源掛到建行系統出租，建行方面為租賃交易雙方提供平台和金融服務。

個人房東無論是將租賃權一次性賣給建行，還是委託給建行平台來出租，均可以一次性獲得租期內租金。比如業主出租一套兩居室，月租5000元，租期5年，業主可以一次性拿到30萬元。

開發商傳統租賃模式不僅回報周期長，而且還會面臨巨大資金成本壓力。一次性拿到未來幾年的租金收益，不僅可以部分收回投資成本，緩解資金壓力，而且作為物業所有人，未來還可以享受物業升值帶來的收益。

對於租戶來說，可以選擇一次性付清房租，也可以向建行申請安居貸，貸款通過後，可以先繳納少量租金，其他採取月供形式。比如，上述5年租期30萬元，租戶先交10萬元首付租金，剩餘20萬元貸款分期支付。

深度切入住房租賃

建行關於住房租賃的謀劃遠不止此。

據悉，未來建行還將通過CCB建融家園五大系統從上下遊行業掌控整個租賃市場大部類資源，形成規模後，不僅可以將自身金融創新業務接入，而且還將接入更多的消費業務。

在發展住房租賃業務方面，建行堅持輕資產、輕資本原則，通過設立不動產併購基金、創新收益權證券化等，實現金融服務前置，推動更多長租房入市。

3月份，建行新成立住房金融服務中心，將住房配套服務紮根到社區，圍繞不動產管理提供包括委託出租、金融等一攬子服務方案。鼓勵業主將住房租賃權出售給建行，建行一次性支付全部租金，然後將房源統一進行專一化運營。

除了獲取個人房源外，建行還與開發商、中介、物業運營方等開展全方位合作，獲取企業房源經營權。目前建行已經與華南城、碧桂園、我愛我家、首鋼創業公社等1470多家企業簽約。

2017年「317」房地產調控政策實施後，一二線城市部分高價項目無法入市，這部分物業的去化難題也成為一些企業的心頭病。針對此，建行創新房企住房租賃貸款，支持租賃住房建設，推動市場批量待售物業由售轉租。據建行方面透露，目前深圳已經有大量待售物業與建行展開委託租賃合作。

建行住房租賃平台另一個重要功能是住房市場監測、監管和住房價格指數發布。目前，已經有180個城市將CCB建融家園納入當地房管局系統，成為地方政府監測、監管房地產租賃市場的一個重要平台，也將成為地方政府住房市場政策制定、調控的重要參考依據。

據建行方面透露，目前建行已經推出針對住房租賃的安居貸業務，租戶最高可以貸款100萬元，由於安居貸抵押的主要是租賃權，所以建行在風控方面面臨著更大的壓力，目前主要根據自身銀行系統大數據對貸款客戶進行信用評級。

其中有幾個方面參考標準：第一，客戶在建行房貸歷史還款的記錄，是否按時還款、是否有違約情況；第二，客戶的建行信用卡是否存在違約情況；第三，客戶的建行工資卡是否具備良好的信用條件。

另外，目前建行已經與海爾進行全方面合作，計劃將海爾智能家電系統引入CCB建融家園合作項目中，近期將會在首鋼創業公社項目中率先引入試點，這似乎又為建行打開了另一扇商業窗口。

隨著CCB建融家園平台規模不斷擴大，當具備一定用戶基數後，平台能通過海量交易數據篩選出一批信用狀況良好、收入較高的客戶，建行可以針對這一批高質量客戶提供個性化的服務，並且一定程度還可以降低建行信貸方面的風險。

在此基礎上，建行還可以接入其他業務，比如家電、傢具和裝修服務，家政服務，以及以服務租戶為主的電商服務等。例如租戶租到房子後，還需要更好的傢具、家電，可以同時在CCB建融家園APP下單，租戶入住時相應的家電、傢具已經配置齊全，類似商業空間前景可以想像。

近期，建行的首個無人銀行在上海開業，通過人臉識別系統即可辦理一系列業務，而這些業務的開展，也將為未來住房租賃市場提供更加便捷的服務，比如VR實景看房後，直接通過系統簽約，並申請安居貸等業務。

建行三大新業務之首

據建行方面透露，住房租賃業務，已經成為建行發展新型業務中的三大重點之首，另外兩項分別是新成立的科技板塊，另一個是成立智庫——建行研究院，「三大任務關係到未來建行的發展」。

2017年11月，建行住房租賃業務率先在佛山、深圳、廣州等地落地，隨後陸續在上海、北京等城市展開。

在此前後，建行總部成立了住房租賃業務籌備組，一方面為新的業務做準備工作，一方面也與個人住房信貸等業務部分合作研究住房租賃方面創新產品，並協作配合各地分行相關業務的開展。

據建行方面人士透露，住房租賃業務籌備小組已經工作了較長一段時間，目前正在與建行總行相關業務處合作開展業務並做進一步完善工作，下一步將正式從建行系統分拆獨立運行。

5月21日建信住房服務有限責任公司正式掛牌後，建行總部及各地與住房租賃相關的業務將逐步納入建信住房體系下，未來建信住房與建行兩個系統會合作發展，但相互獨立。

另外，4月18日，建行系統下的科技公司也將在上海掛牌成立，科技公司主要針對建行業務操作系統研發。據悉，科技公司囊括了建行數據、技術等多個部門，未來將形成一個3000多名員工的獨立公司。

目前科技公司主要任務有兩個，一個是為建行主業創新業務提供技術支持服務，另一個是為建行創業業務提供業務上線、介面等方面服務，未來獨立運行後，不僅服務建行系統本身，也針對相關行業公司提供服務。

建行剛剛投入應用的人臉識別系統就出自科技公司，同時科技公司還將根據各業務部門的實際需求，研發製作個性化的線上業務模塊。例如，線上籤署租賃合同後，在線上支付租金環節即可直接向建行申請安居貸。

如果說住房租賃業務為建行的未來發展打開了一個全新的窗口和平台，那麼科技公司不僅是建行新舊業務共同協同發展的重要保證，同時形成的大數據業務也將進一步指導各方面業務進行有機調整匹配。

通過與地方政府、企業和機構等合作，CCB建融家園資源規模不斷擴大，在流量為王的互聯網時代，龐大的用戶基數不僅可以轉化成實實在在的商業利益，同時也可以在大數據方面為建行業務和政府監管提供服務。

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