南京公寓市場迎春天？公寓產品演化四大趨勢！
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2015年底，曾有媒體刊登這樣一篇報道：（南京）酒店式公寓銷售能走出困境嗎？
2018年3月2日，同一家媒體再次發問：酒店式公寓產品迎來「春天」？
同樣是問句，市場背景卻迥然不同。2015年南京全市公寓辦公類產品銷售6942套，銷售面積約40.94萬平方米；而2017年，南京公寓辦公類產品銷量達25602套，銷售面積約117.93萬平方米，銷量實現了2.7倍增長。
從「走出困境」到「迎來春天」，南京公寓市場在這兩個時間點之間實現了銷量逆襲。
公寓的出現，從來都不是作為住宅的補充。成熟的現代化市場體系，理應是公寓和住宅「齊飛」。國內城市如北上廣，公寓具備的商業價值和服務價值，是住宅無可比擬的。它是現代化都市發展的必然產物。
然而在南京，顯然是另外一種境地。
銷售說辭中的公寓優勢，大多都是相對於住宅而成立的：比如項目雖然只有40年產權，但是總價低、門檻低；比如「不限購」等等。南京市場向來是「重住宅輕公寓」的。
當然，這些都是基於南京特有的行情：
（1）過往幾年異常火爆的住宅市場，人們一度以較短的時間，獲取更大的利益；
（2）文化名城南京，現代化產業（金融業、服務業、高科技產業等）發展還不及一線城市。
直到今天，如果不是南京住宅遭遇限購，漲幅放緩，又逢銀行貸款利率上浮，人們還是寧願多貸些款去投資一套住宅的。
因此，住宅市場的下行只是一個契機，租售同權、消費升級的大潮又點了把火。南京公寓市場這才撥雲見日。
南京買房人在住宅丟失的回報，要在公寓中拚命找回來。發展中的南京公寓市場，演化出了自己的特色：
一、公寓住宅化、豪宅化趨勢
儘可能地縮小公寓和住宅居住感的差距，升級產品、提高精裝標準、增強自住屬性，是近些年公寓項目房企常做的事。而且隨著越來越多的年輕人接受公寓產品作為過渡居所，消費觀念的升級也勢不可擋，公寓住宅化、豪宅化是必然趨勢。
灃麟公園壹號
像賣住宅一樣賣公寓，這是灃麟公園壹號給人的第一感覺。
項目給人最直觀的印象有三點：1、精裝2、物業3、價格。
首先是精裝。開發商打出誘人的「五星級精裝標準」，據了解，項目精裝標準達到4000元/平，客廳的大理石背景牆、高品質的地磚地板、國際國內一線品牌電器…中央空調、新風系統、整體櫥櫃、除電視外的所有電器均在交付標準內，就連窗軌都已經安裝好，住戶自己買窗帘掛上即可。
舒適度也不輸一般住宅，層高3.3米，客廳開間最大達4.5米，整個戶型面寬最少6.6米，而且所有戶型都是大落地窗。還添加了一套智能系統。水、電、軌道、門鎖等都可以在一個中控面板控制；同時手機APP可以實現遠程操控。
其次是物業。灃麟公園壹號簽約仁恆物業，而仁恆物業在南京選擇合作項目十分慎重，門檻較高。
再次是價格。灃麟公園壹號放風價2萬/平，而周邊中南熙悅住宅要衝刺2.7萬/平，價格一下子拉開了差距。不得不說，還是頗具吸引力的。
而產品升級的同時，灃麟公園壹號也保有了其基本的投資屬性：
交通上，距離麒麟有軌電車啟迪大街站約800米；開建寧句線，推動10號線二期建設。配套上，項目自帶5萬方商業；緊鄰麒麟CBD；麒麟荔枝廣場將建成20萬方大型商業配套。自然環境方面，緊鄰麒麟中央公園，周邊還有紫金山、青龍山、運糧河等等。
項目對面即麒麟科創園、麒麟國際企業研發園，周邊受仙林商圈、南理工等輻射，中科院南京分院搬遷至麒麟工程已啟動，加上周邊有中海、中南、啟迪等住宅項目，預計未來區域有20萬人群。
灃麟公園壹號的升值全依託麒麟的發展，目前區域藍圖規劃十分美好，但是麒麟曾經曆數年的停滯，至今讓人心有餘悸。索性如今斷頭路續建、地鐵找上門、產業人口導入，讓這片區域有了生機，只是灃麟公園壹號周邊崛起尚需時日——不過話又說回來，等麒麟發展起來了，怎麼可能仍是這個價格呢？
建鄴吾悅廣場
同樣在產品上值得期待的是建鄴吾悅廣場項目。項目位於河西中部江東中路與江東門北街交匯處，包括了購物中心、辦公、酒店式公寓等產品。項目最大的亮點就是打造高端體驗型商業。區別於從傳統商業的零售為主的業態組合形式，更注重消費者的參與、體驗和感受，對空間和環境的要求也極高，因此建鄴吾悅廣場的設計也是大名鼎鼎的CallisonRTKL。
項目的公寓最快於今年亮相，相信對於體驗有如此追求的項目，在公寓產品上也不會讓人失望的。
二、低門檻入住繁華商圈
在市中心、熱門板塊核心區域，想買一套房不容易，而公寓恰好滿足了較低的購買門檻。面積小、總價低，但又能住在城市裡，享受最便捷的交通和最繁華的配套——其實這也是最接近酒店式公寓本質的一種趨勢，強調的是公寓的地段價值和服務屬性。
金地中心菁華
南京的高端公寓項目賣的如何？大家有目共睹。金奧費爾蒙、長江會、菲尼克斯等等，長期無人問津。地段不好？顯然不是；說到底是價格讓人望而卻步。也許是有前車之鑒，銷許價38000元/平的金地中心菁華實際成交價在31000-32000元/平，戶型30、43、55平，甚至接地氣地打出了百萬起購河西精裝房的概念。100萬在河西買房是做夢都難有的好事，然而購房者似乎不領情，最近一次加推15號樓361套房源，當天去化僅6%；時至今日，網房顯示尚有286套房源待售，去化21%。
金地中心菁華所處地段的優勢其實非常明顯：
（1）定位：河西南炙手可熱的成都毋庸置疑。要說地位，河西南是河西CBD建設最後一站，河西最終能夠成為「現代化國際性城市中心」，靠的就是河西南。位於河西南的CBD三期將打造高端商務區，集合金融和商業，而金地中心菁華就處於核心位置。
（2）商業：金地中心菁華所處的區域，規劃有4塊商業綜合體。1號綜合體即金地中心，菁華系其在售公寓部分，金地中心是河西南第一個世界級城市綜合體，包含一座近200米高的地標大樓和4萬方的大型購物中心；2號地塊則是正榮財富中心；3號地塊定位為地區性高品質商業中心；4號地塊定位為綜合一站式商業休閑中心。除此之外，還有魚嘴商務區、華僑城等一系列配套。
（3）產業：阿里巴巴落戶河西南，8億拿下核心地塊；小米華東總部也在此選址。都將為河西南產業發展注入新活力。
除此之外，還引進一批具有示範效應的金融機構和項目，建設好金融創新街區，換言之，未來的河西南將打造「南京華爾街」。聚集在此的都是高精尖人才。
（4）交通上緊鄰地鐵S3吳侯街站，區域內還規劃有2號線西延線、7號線、9號線南延線、有軌電車；河西二期CBD建成後，也將為項目帶來配套利好和人氣；同時，河西南有海峽城、正榮、金茂、五礦、升龍、魯能等眾多改善住宅項目，隨著樓盤交付，人群入住也將為區域聚集更多人氣。
看看河西南的熱度和規劃，未來絕不輸於南京當下任何一個中心區域。問題出在哪裡？
相比之下，升龍匯金中心卻比金地中心菁華狀況好很多。靠阿里巴巴再炒了一把熱度的匯金中心，最大的區別在價格：25000元/平。而金地中心菁華31000-32000元/平的成交價格，跟河西南限價的住宅相比，沒有明顯優勢。在尚沒有形成高端商辦的土壤環境之下，金地中心菁華需要的是時間。
雲樹公館
說起南京三大中心區域，毫無疑問是：新街口、河西、南部新城。以南站為中心的南部新城，將「對標北京城市副中心，比肩江北新區核心區」，最終要成為南京新中心、文化新地標和產業新高地。
對比南京其他區域，南部新城依託高鐵經濟和智慧產業集群，更具進取野心，也更具備發展的優勢。這也決定了南部新城巨大的現代化潛力。因此商辦項目雲集，證大、萬科、保利、復地、綠地等房企均有公寓在售，雲樹公館也在其中。
雲樹公館地處南京南站附近，是亞洲最大的高鐵站，年逾3000萬人潮，是南京新的CBD和商業中心。千億級的中國南京軟體谷，千餘家IT名企，20萬精睿人群都彙集此處，未來發展前途不可估量。而且周圍3線地鐵（1號線、3號線、機場線）交匯，南站還連接著8條高鐵線（京滬、京漢、寧杭、寧安等）。神機營文化公園、中國第二歷史檔案館新館將在此打造，還會有「故宮南遷文物博物館推薦選址」用地，未來這裡將成為南京的城市文化客廳。
相比起同樣公寓項目雲集的鼓樓濱江，南部新城現有的配套已頗具規模，規划起點也更高；相比城中、河西高端公寓的「高處不勝寒」，南部新城的公寓項目顯然更具現實價值：區域辦公、商旅人群，都將是公寓產品的輸出對象；而看中這片藍海的投資客，更是南部新城公寓項目要抓住的客群。
面對南部新城如此豐富的公寓產品，雲樹公館想從中脫穎而出並不容易。說起來，MIX悅享家主打青年共享社區，證大則適合高端商旅人士，萬科星都薈是小型Soho...相比之下，雲樹公館的定位並不突顯。不過還是有一些亮點的：
（1）雲樹公館A1戶型設計為50平四房兩廳兩衛，可以說是對空間的極致利用。而5.8米的面寬，使得空間顯得寬敞而非局促。雙採光的設計使得採光面更大。
（2）4.8米挑高，分為上下兩層。採用雙鑰匙設計，上下獨立入戶，一層可自住，一層可出租。更符合投資客的口味。
（3）項目本身帶有超過6000㎡的藝術化中庭，三個主題鮮明的屋頂花園。在外部的配套上，周邊已經有花漫里、麥德龍、迪卡儂、永輝超市、明發商業廣場等商業。
三、走產業經濟圈路線
在主流倡導「產品主義」的同時，市場上依然有一些傳統的公寓項目。其主要價值依託於周邊的產業。產業帶來的居住需求，正是這些公寓的前景。雨花軟體園、江寧產業基地、棲霞創意園區等等幾大主流的產業園區周邊，都分布著公寓項目。如今南京正在大力發展製造業、服務業等產業，每個區都有自己的定位和任務。走產業經濟圈路線，打造「人才公寓」也是一大趨勢。
融信城市之窗
南京各區都有主導產業，如江寧的經濟開發區、棲霞的文化產業區、雨花台軟體信息產業、江北新區智能製造產業等等。分布在周邊的公寓將有效解決產業園區人口居住的剛性需求。
融信城市之窗周邊就環繞江寧三大產業園區：江寧經濟開發區、江寧高新技術產業園區和南京出口加工區。
江寧經濟開發區，南瑞集團、國電南自、西門子、ABB等100多家智能電網企業聚集於此；江寧高新技術產業園，集高新技術產業區、大學城、風景旅遊度假區於一體，已入駐16所高校、27家各類工程技術中心、8家博士後工作站、2家省級孵化器、127家人才創業企業等等；南京出口加工區也同樣吸引了眾多從事加工貿易的企業在此投資。
概括的說，這些產業園區擁有大量高端人才、大學生、企業職工以及部分外來遊客、商務人士等，這些人群的租住需求，都給融信城市之窗的潛在價值帶來了無限爆發力。
融信城市之窗4.8米挑高公寓，戶型面積34、48、56平，產品本身還較為傳統；不過結合周邊，除了產業園區環繞這個最大的優勢之外，還是有很多可圈可點之處：
（1）九龍湖缺貨，住宅僅恆大悅瀾灣在售；公寓方面，則要延伸到大學城的中糧悅天地、龍湖新壹城。
（2）項目緊鄰地鐵3號線東大九龍湖校區站；在建的5號線也將經過，據了解，誠信大道站距離項目約500米。
項目4月中旬將推出首批776套4.8米loft，放風價約2.5萬/平，而周邊住宅二手房普遍超過3萬/平，區域內地價超過1.9萬元/平，相比之下，價格會有明顯優勢。看好九龍湖片區的，或可考慮。
建發紫悅廣場
雨花台區軟體谷最大的優勢是，現成的利好：
（1）集合了中興、華為、三胞、IBM等國內國外知名軟體企業。地位很高，國內僅此於中關村的城市區域軟體中心。
（2）地鐵1號線途徑於此，區域內有天隆寺站點。
（3）E-Park開業之後，集齊了巨幕電影、主題餐飲、精品零售、生活配套等豐富業態，南京首家山姆會員商店也落戶於此，滿足了區域內居民的生活需求；
傍著現成利好的建發紫悅廣場，定位為區域內唯一精裝修交付公寓，精裝是其招牌。
據了解，建發紫悅廣場迷邸公寓引入德國杜拉維特、漢斯格雅等多個國際一線品牌，加持綠城物業。智能門鎖、凈水器、USB插座等，細節看起來也不錯。
這樣的精裝標準，紫悅廣場一度對外宣傳：5000元/平，系南京精裝公寓中的「愛馬仕」。（值得注意的是，開發商對其精裝標準說法不一，曾被媒體爆料，後改口精裝標準是3000多元/平）但是從樣板間實景圖來看，並沒有很讓人驚艷。
大打精裝旗幟和配套紅利的紫悅廣場去年9月領取400餘套公寓銷許，如今據網房顯示，依然有約60套房源待售，並沒有想像中的那麼火爆。分析之後，原因大抵如下：
（1）中興、華為等企業均有員工宿舍；區域臨近鐵心橋，有大批住宅小區可出租，且租金較低。職工住宿的需求被平攤稀釋了。
（2）所處的區域，除E-Park和楚翹城之外，再無大型商業，商業氛圍較薄弱。
（3）周邊環境也影響了人們的第一印象：安德門與軟體大道交匯的十字路口，因連接各個要塞（如滬蓉高速）和方位（如河西、南站、江寧），早晚高峰都十分擁堵；周邊環境也欠佳，相比之下，公寓樓背後的菊花台公園，雖然是墓園，但是至少讓人覺得清靜。
（4）對比同區域的住宅，位置都相鄰，沒有明顯地段優勢；配套共享，出租沒有優勢，單純從購房角度，人們更願意買住宅。
四、向個性化溢價產品演化
傳統的品牌溢價、品質溢價已經不能滿足日新月異的消費升級。這一現象，也不僅僅在南京發生。公寓面對的最大的消費人群就是青年群體。就像新零售的風頭終勢不可擋，公寓也在革新——線上線下結合、24小時衣食住行服務、辦公商業生活一體化、智能系統、互聯網+…都為公寓帶來更大的溢價空間，從單一產品向複合業態產品演進。
銀城KinmaQ+社區
銀城KinmaQ+青年社區系銀城地產與騰訊合作，是南京首個為青年人量身定製的智慧互聯社區。在小編看來，Q+青年社區在公寓界的創新，無異於新零售業的「盒馬鮮生」，創新、社交、年輕化。南京公寓產品植入智能系統的不在少數，但是智慧互聯，Q+青年社區可能是目前唯一一家。
景觀設計上，社區布置了各種主題「朋友圈」：運動圈、閱讀圈、分享圈、互動圈、開放圈等等。將室內青年領向戶外，結合有趣有想像力的戶外傢具。這樣的生活方式，我們首先會聯想到「谷歌」——這是銀城KinmaQ+社區做到的第一重「互聯」，空間互聯。
第二重互聯：社交互聯，體現在「Q+24H摩坊」生活方式上。4000平共享客廳、2000平眾創空間，滿足青年人聚會、社交、會談、創業等需求。未來還會開啟24H新興業態、24H無人超市、24H健身室、24H書房等等，噹噹書店、樂刻運動等品牌商家已經入駐。
第三重「智慧互聯」。項目打造現實版「朋友圈」，將通過社交、硬體、物業、線下空間、騰訊特權等7大模塊，打造一個人與人、人與服務、人與建築等完全互動、交流、娛樂、互助的線上線下互聯智慧社區。
銀城KinmaQ+社區位於紫金山下，山景資源甚至是數百萬的住宅都難求的；緊鄰地鐵2號線、4號線交匯站金馬路站；4.8米挑高公寓實現雙門入戶、雙鑰匙功能，讓收益加倍；主力面積37、45平，總價不過百萬，青年置業毫無壓力。
創造性+實用性+投資性，只能說銀城KinmaQ+社區——會玩！
銀城一貫秉承「產品主義」，Q+青年社區是繼2014年與小米聯姻之後，再度深度合作互聯網巨頭，是互聯網改變生活的一次現實體驗。
龍湖冠寓
龍湖冠寓代表的是另一種趨勢：大力發展租賃市場下的新風口——長租公寓。近兩年，龍湖、萬科等都開始布局長租市場，去年7月，龍湖冠寓帶著首個長租公寓項目率先落戶河西，目前已確定簽約三個項目——另外兩家選址江寧。
龍湖冠寓率先提出CityHub概念，集長租公寓、聯合辦公及配套商業於一身的小綜合體形態。以CityHub理念面向20-35歲青年人群，打造綜合租賃社區；配套公共活動區域，配置娛樂、閱讀、影音、健身、辦公、商業等功能，成為年輕人和生活資源聚集地。
高顏值是龍湖冠寓的必備要素，時尚裝修讓人耳目一新；線上智能APP一鍵操控；24小時管家物業服務等等。相比一般公寓產品，更多地傳遞安穩舒適的租住體驗。
我們不難發現，像如今的公寓個性化演繹，都為了迎合年輕人。這個時代，終究是屬於他們的，所以要麼擁抱年輕人，要麼被淘汰。
近兩年，各類背景的玩家都加入到圈地中來；塵封已久的城中地塊攜公寓產品捲土重來；一批熱門板塊，大量公寓產品湧現。
南京公寓市場真的迎來春天了嗎？
對此，中原地產南京公司事業一部營銷總王康表示，南京公寓市場相比往年，本身的現狀沒有太大改變，真正的推手是住宅「缺貨」。限購限價、現房銷售，導致住宅供應量緊缺，重心轉移至公寓市場。除此之外，政府供地中都配套有商辦公寓，對於房企而言，公寓是回現的一種方式，這也是市場頻頻有新公寓亮相的原因。
影響南京公寓市場發展的，除了現代化產業和商辦土壤之外，最直接的原因是公寓和住宅之間的差價。有差價就有投資空間。南京公寓市場真正的春天還有待時日。
至於哪些板塊更具投資前景？他表示，配套齊全、商業集中的公寓，可以走量；但是一些「單打獨鬥」的公寓項目，還是要看價格和產品。
如此看來，南京眾房企在公寓這條路上，無論是走產品路線、賣規劃還是打價格戰，都任重而道遠。
（部分數據來源：現代快報）
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