碧桂園不是你想學就能學，絕大多數中小型開發商宿命已定！

壹

突然之間，朋友圈和各個微信群就被刷屏了，起因是碧桂園楊國強主席《一萬元的故事》：

晚上開完公司為加快進度的電視電話會回家的路上，算了一個帳，回家打電話給莫總講：如果一個優秀的規劃設計師拿36萬元每年，每月3萬，十天1萬。如果下午下班後接到規劃圖要設計，找5人通宵做出來後，連續兩天假補休，也是5人x2天=一人10天，即付出一萬元設計工資而已。

帳算出來大家怎麼看這事？相信都覺得設計院要這樣做為好。

我以前說過，在不違法的情況下，做公司利益最大化的事！提前每一天好處多少，而又付出多少，是不是有利可圖。過去大家做的還不夠好，不認真去計算，很多都沒有時不我待去努力！

高周轉是我們競爭力的有力武器，希望項目能明白公司的要求，克服萬難，將擋在你們前進路上的石頭搬開，守法，高速度，高質量，高效益。

所有部門都要想想一萬元的故事，配合好項目的工作！各部門都應該知道計算提前每一天的效益！

能幹的會展示出你們的精彩，不能幹的去你們應該待的位置就是了！

楊國強

2018.4.11

外行可能看不明白，楊主席算賬有什麼玄機，但業內人士要是看不懂，那你趁早改行。

一個年薪36萬元優的設計師，10天，人工成本1萬元。換一種方式，找5個人通宵做出來、再補休2天，也是1萬元。看起來沒有差別，可是後者，節省出來9天的時間，這9天足可以節省很多錢、做很多事情，甚至改變一個項目乃至一個公司的命運了！

眾所周知，房地產是資金密集快周轉的行業，每天的成本其實很驚人。舉個例子，2015年11月13日，在「2015中部企業家峰會暨正和島華中四地島鄰機構周年慶」上，建業的老胡算了筆賬：

「我仔細想了想，可能客戶的需求或者企業存在的價值，在我的心裡壓得比一般人重一些，因為我每天要交800萬元的稅，每天還要給銀行賺400萬的利息，有200萬-300萬元的人馬費用，這樣一天賺不夠1500萬元還完不成上市公司的任務。上市公司借錢的時候容易，但是每天要賣掉6000萬元的房子才能完成當天的任務，所以壓力隨之而來。」

現在是2018年，融資難、融資貴的問題進一步凸顯。

那時候的建業儘管是河南地產老大哥，但相對於今天的碧桂園，完全不是一個維度。說白了，今天的碧桂園，每天的開支更是驚人。

放到別的開發商和項目上呢？

完全可以決定一個項目，乃至一個公司，包括公司關聯的一大群人的命運了！

貳

《一萬元的故事》還沒有消化，有網友又用碧桂園流傳出的文件刷屏，側面印證了故事真實性：

驚喜還不只這些，我們繼續上料：

根據網路流傳消息，共有四份文件：

4月5日，《關於提高周轉速度、加快有質量供貨的緊急通知》。

4月8日，《集團「高周轉」專題會會議紀要》

4月11日，《關於提高集團各單位工作效率、促進項目高周轉的通知》。

4月11日，《關於項目報建高周轉的通知》。

截至3月底，碧桂園2018年第一季度獲取195個項目 (共215個地塊)，已簽訂里程碑計劃項目平均摘牌到動工1.65個月，摘牌到開盤5.2個月，完全無法達到集團高周轉的要求。為此，楊主席針對高周轉進行了指示：

「項目總經理一定要認真研究所轄項目，項目每天的利息、費用、效益等瞭然於胸；懂得提前推進一天工作所增加的費用與產生的效益對比，在守法的前提下，力求效益最大化。」

叄

流傳出的文件投資口、設計口、人力口、運營口提出了超過40條具體意見：

投資口：為節省時間，原則上區域投策工作不允許到總部來進行彙報，須通過視頻方式與策略中心溝通；投資獎勵向一線投資團隊傾斜；區域獲取地塊前應充分評估地塊能否實現高周轉。

文件稱：為確保集團高周轉的核心竟爭優勢，在激烈的市場竟爭中擴大領先優勢、持續健康發展，明確碧桂園集團大運營工作組牽頭，各中心線條配合做好高周轉工作，大運營工作組組長有經濟決策權，人事任免權，可先斬後奏。

設計口：所有三四五線城市項目須採用標準化產品，設計院接到營銷戶配及設計要求後，當天內出圖(通宵)。

針對如何實現項目摘牌即開工，楊國強提出，項目買了回來，平均取得預售的時間太長了！這使得自有資金年回報率降低，效益變差和項目風險增加！對我們的雙享（即：同心共享，成就共享兩個合伙人計劃）也不好！

具體而言包括：

(一)合法合規的報批報建。要和政府的主管部門做好溝通，讓他們知道快對政府對社會的好處。規劃是規劃局批的，要提前知道他們的意見，並做到一次報批即成。

(二)地上有障礙物時，地都是我們拿了，應補什麼錢、找什麼人去清除要果斷，不睡覺都要一兩天處理完畢。拖一天、十天、三十天是多少錢，我們補給人家的又是多少錢，不能撿了芝麻丟了西瓜，很多時候芝麻也撿不到！

(三)土石方工程提前準備好挖機、車隊。

(四)圖紙原則上用標準圖，買地前做好規劃，最好給政府領導和批規劃的人看並得到認可，拿到地就開工。

(五)建築隊提前安排好並做好施工組織安排。合法合規的做所有的事，項目總的能力好，進度就快，項目總要懂得上面所有，親力親為。集團各職能中心、區域總、區域職能平台也應該以項目爭取每一天為工作的第一要務。

註：此部分內容來源於澎湃新聞。

肆

作為一個大型企業集團，從楊主席提出要求，到一線執行，用了多長時間？

這裡面有碧桂園上位宇宙第一房企的秘笈。也讓我們驚嘆，大象比兔子更為敏捷、靈活，碧桂園有了大企業的「命」，沒有大企業的「病」！

說起碧桂園的秘笈，恰好看到「地產觀察」昨天推文，寫到了吳建斌總的神書《我在碧桂園的1000天》中的故事，碧桂園不是你想學就能學的。

關於碧桂園發展模式：在那本神書里，透露了楊老闆說的碧桂園獨特的模式，他說：「我們的商業模式很獨特，別人想學學不來的。」「我們低成本拿地，快速開發，配套到位，低價開盤，精裝修交房；我們專註三、四線城市。拿凈地，面積要大，付款要分期；拿地的同時，設計基本完成，三個月內必須開工；第四、第五個月可回收資金；後續開發，要視市場銷售進度而定。這樣的速度別人做不到，這樣的把控別人做不到，我楊國強能做到。莫總給我說，只要老闆投資 1 塊錢，年底就能掙 1 塊錢；要我說，能掙 5 毛錢，我就十分高興。」

關於成本控制：從年報可以看到他們的產業鏈，從前期的規劃設計、建築設計到景觀設計，規模有上千人；連管樁都是自己生產的，規模可排國內前三，施工、水電、弱電安裝也有自己的子公司；裝修和軟裝自己的；酒店、學校、零售和交運公司都是自己的子公司。

關於營銷：由程博士領導的碧桂園營銷你能學會嗎？他們已經形成了自己獨有的體系和打法，比如全民營銷，從十里銀灘到馬來西亞金沙灣和森林城市應該都能感受桂圓哥的營銷的威力，記得當年一個項目碧桂園包攬客戶三天兩夜海南遊機票及喜來登酒店吃住費用，而每位客戶只需象徵性交納600元，是不是關鍵時候又下不了決心了。

在廣告投放方面，楊老闆從不吝嗇，捨得花錢，給了程博士足夠的子彈。

還是在那本神書里，提到楊老闆常常講一個故事：

在他創業初期，企業當時沒錢，沒有品牌。第一年借了2,000 萬，全做了廣告，當年掙了5,000 萬；第二年把 5,000 萬全做廣告了，掙了 1 個億。

從森林城市和現在碧桂園在央視的刷屏，應該可以看到這方面的投入，比一般的房企高很多。

關於「未來領袖」：主抓碧桂園營銷的，就是楊國強最愛念叨的「程博士」。2014年6月，程博士接替上一任營銷中心總經理、楊國強的侄子楊永潮，升任集團副總裁，分管營銷。

據說碧桂園曾經給了程博士 1 億元，一年之後，一個項目實現銷售 10 億元，扣除各項支出，獲得凈現金流 5 億元。他的成功讓楊老闆得出一個結論，那就是擁有博士學位的人比沒有擁有博士學位的人的能力會高出一大截。

楊老闆判斷碧桂園步入世界第一的可能，如果達不到，是因為缺少像程博士一樣的人才，若能多幾個程博士，步入世界第一不是沒有這個可能的。於是，為了實現這一偉大目標，則決定今後每年招募百名博士。

他曾說：「我給這些新入職的博士生高年薪，高出同業一倍。錢不是問題。如果他們中部分人像程博士一樣能給企業掙大錢，這是多麼有意義的計劃。」

「『未來領袖』100人，兩年後每人花公司200萬，也就2個億。如果裡面多幾個程博士，我們發達了。

可以看出，在楊老闆看來，優秀人才就是具有強大賺錢能力的人。截至2017年12月31日， 碧桂園已經累計引進1037位博士人才。

註：本部分內容來源於地產觀察

伍

還是那句話，從楊主席提出要求，到一線落地執行，用了多長時間？

你們家能行嗎？不行。

因為這種執行能力本身就是碧桂園高周轉的一種呈現。

為什麼中小開發商做不到？

以鄭州為例，在2016年下半年房價瘋漲前後，一線房企紛紛加大在鄭州搶灘布局，《先搶你的人，後搶你的地，最後還要收了你》（點擊打開），最為寶貴的人才資源已經被龍頭房企以三倍甚至更高的薪酬獵獲，地塊也有被他們截胡的風險，開發模式與經驗在龍頭房企面前被轟成了渣渣，唯一剩下的政商關係優勢也越來越弱。

當然，也有例外，有在與外來房企短兵相接的過程中反而做大做強，轉型的建業，人文的康橋，精細的永威，以及親民而著急提升品質的正商。

但你不得不承認，在碧桂園稱為宇宙第一的時候，絕大部分中小型開發商宿命已經被看見。

如今，未來已來，可他們沒有！

正如我的朋友「地產星君」郭小善的評論：

沒有任何時間去替碧桂園的同仁著急，反而整晚為包括自己在內的同行焦慮。

碧桂園已經做到了345，如果再執行到此標準。兩年內光碧桂園就有至少2000個這樣水平的項目總，設計、前期、工程、營銷能打各種硬仗的不計其數……更可怕的是，去年恆大也發過類似的要求文件。

這個行業沒有消失，但你可能已經徹底被淘汰了。

陸

眾多的本土中小型房企只能等待宿命來臨？

不是。

按照2018年6.5%的GDP增速測算，2017年13.37萬億元的地產總盤，到2020年或將達到20萬億。那時候，行業才到達頂點，這中間的四五年時間有的是機會。

現在的TOP10房企和四五年前一樣嗎？

曾經的「招保萬金」已經被碧桂園超越，四五年之後的事情誰知道呢？

再者說，現在整個房地產行業還是春秋時代，尚未進入戰國時代。大大小小的開發商都有屬於自己的機會。

但有一點值得警惕，現在的龍頭房企儘管是巨無霸，可是大象比兔子靈活，也就是說龍頭房企針對新政策的自我進化與調整能力，相對於中小型房企，反應更為靈敏，從而得到更好的發展。

中小型房企機會在哪裡？

「美好生活」來臨，註定要通過消費升級來實現，最終表現在衣食住行的各個方面。而作用於「住」的房地產行業的升級迭代，就是中小型房企做大做強最後的機會。

註：本文部分內容來源於東方今報、澎湃新聞、地產觀察、地產星君和地產總裁內參，如有不妥，請聯繫我們，將做妥善處理。

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！