桂園忒厲害了——千秋大業，一統江湖！
漫步人生路
「讓幸福照亮你」江蘇衛視2018跨年演唱會
G.E.M. 鄧紫棋;GAI
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01 桂圓業績
桂圓2017年實現合同銷售金額5508億元，同比增長78.3%，合同銷售面積6606萬平方米，領跑行業，並成為首個年銷售額破5000億元的房企。
截止2017年年底桂園實現營業收入2269億元，毛利587.9億元，同比增長分別達48.2%，82.4%，毛利率企穩回升，增長4.8個百分點至25.9%，股東應占利潤達到260.6億元，大幅增長126.3%。
截止2017年年底，桂圓融資成本下降44個基本點為5.22%；2017年銷售現金回籠金額5003.3億元，回款率91%；扣除支付土地款、工程款等經營性現金支出後經營性現金流凈額為240.8億元。
總之一句話閃閃亮人眼。
另外最近有一篇關於桂圓的文章也非常火《桂園「重倉三四線」被指戰略錯誤，借款同比增長96%》。
長江商報的這篇文章提到桂圓6年時間業績增長10倍，2017年桂圓平均每天拿下2.4宗土地，58%的銷售業績靠三四線城市支持等等，另外這篇文章也指出：
三四線城市面臨人口流出、老齡化等問題，支撐房地產市場的長期動力不足。這一波三四線樓市成交人潮主要由剛需、改善和拆遷置業組成。這些城市後續成交將難以維持高點。
隨著各地去庫存壓力減輕，支持政策能否持續，即便持續，市場購買力前期已經得到有效釋放後，市場需求也不可避免地下降。
經濟學家宋清輝直言，桂園重倉三四線城市的戰略方向是錯誤的，應避免未來的進一步擴張計劃。原因有兩點：
一是三四線城市升值乏力，且同質化競爭嚴重，對企業未來發展不利；
二是在房地產調控不動搖的背景下，三四線城市房價正呈現出環比漲幅收窄的趨勢，未來不可能會繼續上漲，因此將來對企業業績支撐力度有限。
「去年桂園百分之五四十以上的銷售業績都是依靠三四線城市做出貢獻的。但是目前有部分三四線城市銷售相對低迷，今後的庫存壓力會非常大。」一位曾在桂園就職的人員向長江商報記者透露。
謝逸楓建議，今年桂園應在核心的三四線城市加快銷售速度、與地方政府合作，比如採取棚改貨幣化形式，同時在房價上做出適當的調整來促進三四線城市銷售業績增長。
02 千秋大業，一統江湖
最近桂圓火，掀起了全民讀書的浪潮，演繹君也是孜孜不倦的閱讀，恰巧桂圓又發布了一份內部會議紀要。
這篇會議紀要說的啥東東，快、快、快。金庸老爺子在其武林世界早已說明：
天下武功,無堅不摧,唯快不破。
你只要能做到出招比別人更快，你就是天下第一了。另外桂圓為了貫徹會議精神還下了一份內部集團文件：
沒有啥，就是干。寧願累死自己，也要餓死同行。
4月中旬，主席還認認真真講了《一萬元的故事》順便也分享給大家：
晚上開完公司為加快進度的電視電話會回家的路上，算了一個帳，回家打電話給莫總講：如果一個優秀的規劃設計師拿36萬元每年，每月3萬，十天1萬。如果下午下班後接到規劃圖要設計，找5人通宵做出來後，連續兩天假補休，也是5人x2天=一人10天，即付出一萬元設計工資而已。
帳算出來大家怎麼看這事？相信都覺得設計院要這樣做為好。
我以前說過，在不違法的情況下，做公司利益最大化的事！提前每一天好處多少，而又付出多少，是不是有利可圖。過去大家做的還不夠好，不認真去計算，很多都沒有時不我待去努力！
高周轉是我們競爭力的有力武器，希望項目能明白公司的要求，克服萬難，將擋在你們前進路上的石頭搬開，守法，高速度，高質量，高效益。
所有部門都要想想一萬元的故事，配合好項目的工作！各部門都應該知道計算提前每一天的效益！
能幹的會展示出你們的精彩，不能幹的去你們應該待的位置就是了！
看完之後演繹君也是汗顏，千秋霸業不是說說而已，而是從上到下積極貫徹，寧願累死自己，也要餓死同行。
更為驚悚的是西面這一張圖：
伴隨著高周轉肯定有高額的獎勵，三四五六線城市一定要快快快，土地摘牌之後越快開工越好。
土地摘牌即開工就獎勵20萬，每推遲一天，獎勵遞減1萬；第21天開工就要罰1萬，40天開工罰20萬，41天開工就說拜拜吧。
35天展示區開放，獎勵20萬；35天之後啥都沒有。
結合主席講話中提前一天，在重獎重罰的情況下，哪一個項目總不是卯足勁了使勁幹活。
4568大法
567大法
遂寧碧桂園天譽
為何桂圓會要求更快呢？長江商報記者的文章透露出來一些端倪：
其一：去年桂園百分之五四十以上的銷售業績都是依靠三四線城市做出貢獻的。但是目前有部分三四線城市銷售相對低迷，今後的庫存壓力會非常大。
其二：三四線城市升值乏力，且同質化競爭嚴重，對企業未來發展不利；桂園應在核心的三四線城市加快銷售速度、與地方政府合作，比如採取棚改貨幣化形式，同時在房價上做出適當的調整來促進三四線城市銷售業績增長。
03 你不知道的高周轉
如果有一類項目，利潤率較高，為30%，但開發周期是三年；而另一類項目，利潤率不高，僅6%，但開發周期短，只有半年，那麼理性的企業會選擇哪類項目？很顯然是後者。從年收益率看，前者只有10%，後者大於12%。
說起來高周轉不得不提高周轉的鼻祖孫老闆，孫老闆當年在電腦公司學到東西運用到了房地產當中，江湖人稱「地產界的戴爾」，順馳倒下之後，諸多開始學習研究高周轉。
高周轉主要是縮短項目開發前期的定位策劃和規劃設計時間，進而快速開工，快速銷售，快速實現現金流的平衡。同等規模的項目，開發周期縮短一個月，項目的投資回報率可以提高0.8個百分點。
事實證明，只要能實現高周轉，利潤率和槓桿率也會隨之提高。
高周轉的關鍵
不同房企之間高周轉
普通周轉與高周轉的區別
那麼高周轉的風險是什麼？
1.政策風險。從正常拿地、到報批、到開工再達到預收標準，應該有一個正常周期。而現在一些企業開盤周期明顯偏低，可能的兩個原因：一是當地的預售標準低；二是報批存在一些貓膩。
2.利潤風險。企業快速的最求增長，很有可能會影響到利潤率。企業為了追求項目快速去化、快速售罄，項目的售價會更加貼近市場，甚至比市場還要低。房企通過快速銷售，提高資金的周轉效率。
3.資金風險。快速開盤、快速消化的企業，資金方面都綳的很緊張，往往在融資渠道和融資成本上面比較激進和大膽。一旦遇到市場發生波動，銷售速度放緩，企業一定很難受。
4.質量風險。高周轉的企業通病，趕工趕工最終會影響到工程質量。
5.企業一旦高周轉了，就停不下來了，就要不斷的拿地擴張規模，但是房地產有周期，市場會出現波動，不斷拿地就會出現高風險。
千秋大業，一統江湖。
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