博弈論看當下的房價：就像兩個高手在談判

知識 04-14

2018年的房價，就好像兩個談判高手在過招，這兩個高手，一個是剛需小白們；一個是炒房客和開發商，統籌炒家們。

剛需小白們：指的是的確有購房居住需求，收入基本穩定，或者准穩定，偽穩定，第一套都還沒有買過，那些曾經擁有過一套房的，想換房子，想再買一套的，都不算剛需。定義為博弈A方。

炒家們：階層就比較複雜了，第一大炒家是以開發商為代表的資本力量，以及背後的暗資本，還有那些弄2套以上的房子炒來炒去，有些小內幕，有些小資源，還有些小資本，湊湊熱鬧還挺好那種，還有一種，自住房本來是有了，住著也基本合適，但是吃著碗里的，看著盤裡的，還惦記著鍋里的，就想著貨幣不值錢，炒房來錢快，蠢蠢欲動的那種，其實就是賭徒，只能贏，不能輸，萬一房價跌個10%就大喊大叫，跌個20%就要砸了售樓部，跌個30%馬上暈過去的那種所謂的中產階層。還有一些自己經營小工廠，小生意的個體企業主，早年賺些錢，閑不住。定義為博弈B方。

政府是調控方，也可以認為是裁決方。

那麼，博弈的雙方，基本確定角色，正好有國家政策大方向在調控，來勢兇猛，房子是用來住的，大的基調定格了。

這下本來是弱勢群體，任人宰割的剛需小白們，有了盼頭，博弈的雙方基本處於拉鋸階段，勢均力敵，基本平衡。

炒房者一直恐嚇剛需們，其實已經壓力山大，虛作聲勢，誰先忍不住誰就輸了！輸的現成。當然這種輸是自己的設定，賺的比往年少，賺的比對方少，平本，都是炒家方定義的輸。

至於真正的切膚之痛，虧本的痛，那是絕對不能忍受的，因為這些年房地產炒家就從來沒有虧本過，沒有的事情，違反炒家們的世界觀和力學原理，簡直天快塌下來了。

目前炒房者們高位入手，企圖以更高位的價格賣給剛需客！需要注意一點，炒房者和開發商，基本是穿同一條褲子的。屬於博弈B方。

剛需要比炒房客更輕鬆！炒房客們賭的是城市化進程中源源不斷的進城的剛需們一定會買房，而且一定買他們手裡的房子！炒房客、地產商（部分）、房價鼓吹者給出房價上漲的理由：土地資源、抗通脹、城市化、租金上漲、現在不買以後更貴。這些理由合理嗎？

房價賭的是人們對樓市的信心；但是現在的貨幣、經濟、貨品供應、居民收入是否還能夠支撐高房價！

其實，當房子是用來主的裁判定格之後，如果不是信息不對稱，博弈A方早就贏了。

我們看一組數據：

2017年結束時，中國商品房已建成面積超400億平米，中國房價過萬的城市由19個上漲到41個；中國房地產均價超過7000，中國房地產總市值280多萬億；與此同時，中國M2廣義貨幣總量為170萬億，中國GDP82萬億多，居民存款24.1萬億。中國11個新一線城市群建立。數據不會撒謊，我們的廣義貨幣所有的金融衍生品總和都沒房地產高。是GDP的3倍多，是居民存款的10倍多，也就是用三年的GDP才能夠消化當下的房地產庫存量，並且是不吃不喝，三年。

如果用老百姓的存款積蓄來購房，只能消化庫存量的十分之一，積蓄用光了，只能邊打工邊生活，不能有其他的開銷，那個樣子。

第一，土地資源不可再生，但是並不稀缺。各個城市的新城建設中，地鐵等交通的鏈接下，使得很多地區都成為了城市的新增香餑餑。在此前，住建部釋放消息：土地供應制度將會改革。土地來源將會多樣化，這將衝擊地產的高房價。

第二，抗通脹；房子作為不動產，是衣食住行中的住；屬於民生層面，你見過哪個國家把民生的東西來炒的超級離譜的。此外，隨著城市的建設、房子的老化、土地的到期，房子的價值逐年遞減。黃金天然是貨幣，貨幣天然不是黃金。房子更不是，土地值錢是因為土地可以種植，下面有礦產。

第三，城市化、租金上漲、現在不買以後更貴；高房價，大量的空置房子你相信租金會上漲，租金上漲是因為商人的炒作，比如x如租房，中介炒高；其實，房租在4到7月會被中介炒高上漲，因為換工作的和畢業生。城市化更離譜，城市化並不等於一定要買房，即使買也不一定買炒房客手裡的。現在不買以後不一定會更貴（當然你收入更高了除外），你現在買一輛車比30年前貴嗎？

其實，現在買房，依靠正常的收入是不可能的，主要依靠高槓桿，高槓桿就等於高風險，泡沫大，危機大。政府一再呼籲去槓桿，去槓桿，可不是說說而已，其實已經擰一把汗了。

高負債的人扛過去2018年，甚至2019年再說吧！