房價再跌，也別賣房
先講個朋友賣房的小故事。
2012年，朋友在杭州郊區買了套小戶型的房子，70萬，當時沒什麼錢，就想著房價以後會漲，怕越遲疑越買不起。
這種想法當然是沒錯的，不過呢，他買房的時機和地點，現在看來都值得商榷：那時正是「四萬億」之後的房價高點，他的房子方圓3公里內既無大型商場也沒有地鐵規劃，由於是新房，甚至連拆遷的希望都沒有。
現在說這些可能是馬後炮了，但事實就是，2012年他花70萬買的這套房子，經歷了2016年的大行情之後，也僅僅是漲到了90萬。
看到別人的房子都是翻倍式上漲，我這位朋友的心態可能也有點失衡，在2017年二季度，眼看著一系列限售限貸政策出台，他一咬牙一跺腳，決定做一把「高拋低吸」——先把這套房子賣了，等房價跌下來買套更好的房子。
雖然理想很豐滿，但現實總是很骨感。房價在政策的高壓下，在專家一片看空的觀點下，在成交量等數據指標不利的情況下，硬是挺住了這些利空，有些城市即便房價同比下跌，也只是百位數級別的下跌。
至於朋友所在的杭州，更是誇張，關注樓市的朋友可能都注意到了，今年一季度火得不行，從拆遷戶全款搶房到通宵達旦的土地拍賣，不跌反漲。
朋友一年前不到90萬賣掉的房子，現在中介已經報價110萬了。
回頭再反思朋友的這次交易，他錯了嗎？挖財君並不這麼覺得，他賣房是基於房價會下跌的預期，是理論指導實踐的一次行為，這個預期至少在一年前看來，也是符合大部分人的判斷的。
可惜現實就是現實，房價拋棄你的時候，連聲再見都不會對你說。
現在的他進退維谷，雖然沒有自住房了，但由於有貸款記錄，再買房要算二套，首付比例要求更多，也許只能指望娶個有錢老婆了……
關於這件事，挖財君也一直在思考，也許就中國目前的市場環境來看，賣房子仍然不是一個好的決定，原因有二。
資產是有優先順序的，房子在頂層
我們一直都在強調資產的均衡配置，但有時候，這種尋求平衡的思想並不能套用在房子這種特殊的資產上。或者說，在中國，房子可能是資產均衡配置觀點中的一個例外。
很多人可能都看過前段時間，關於北京一個手握9套房的老太太的文章。
文章中，這位老太太篤信房子獨一無二的文化價值，她的理論也能代表很大一部分中國人對房子的態度：
不管是丈母娘也好，小媳婦兒也好，女嬰兒也好，都是女人，是女人她就喜歡房子，小寶寶也有長大的一天，沒辦法，這是中國人的文化基因。古代一聽地主婆，就十分嚮往。現代也一樣，一個坐擁幾套房產的人，踏踏實實當包租婆，就是有底氣。
在中國，只要有中國女人，就不會對房子沒需求。
這篇文章的作者則附議道：
古代家庭，幾十口人都可以在一個屋檐下擠著，現在的家庭，越拆分越小。現在的夫妻，要有自己獨立的房子，不但自己有，他們給孩子，也都要一人備一套房子。古代重男輕女，沒人給女兒準備房產，現代人沒那毛病，給女兒準備房子，簡直成了剛需。
有房子的女人體會到了有房子的優勢，沒房子的體會到了沒房子的痛苦。在下一代身上，都希望自己孩子具備這個優勢。生了兒子的，要給兒子準備房子，這是文化傳統。生了女兒的，要給女兒準備房子，這是新時代新需求。
所以中國人日益增長的獨立空間需求，至少能和人口下降對房子的影響互相抵沖。沒辦法，別怪女人愛房子。房子給女人的安全感和幸福感，就是別的東西替代不了的。住著自己的房子和住著租來的房子，完全不是一個感覺。
挖財君覺得，這是一個很典型的觀點，沒聽說過股民熱愛股票，但要說熱愛房子，在中國幾乎沒有人不愛。
這種熱愛直觀地反映到房子上，便是神州大地各種房價的花式上漲，一旦貨幣放水了，一旦政策有利好預期了，這種熱愛便如同泄洪般一擁而上。
至於政策的利空預期？不存在的，有房的人可以做鴕鳥，沒房的人想的是如何利用利空趁機買房。
在這種社會環境下，你還能把房子當做一種普通的金融資產看待嗎？在中國人的資產配置概念里，房子是第一位的，而其它資產，都只能歸類為「其它」。
從某種程度上說，這種熱愛有點像炒幣者常說的信仰，真正理解比特幣價值的人可能沒多少，可以說比特幣的價格就是靠「信仰」炒上去的，這種精神力一旦亢奮起來，是比基本面和技術指標更可怕的存在。
現在房子在各類資產中的地位有多高呢？高到房價已經可以成為一種接近人民幣的度量衡了。
比如，某上市公司一年利潤不夠買北京一套房，某連續創業者賣房創業N年後賺的錢終於跑贏了房價漲幅，在類似的社會新聞中，房價實際上已經成了資產計價的單位。
順帶一提的是，挖財君認識的那些炒比特幣賺了大錢的人，套現後的第一選擇也是先買房——沒想到吧？即便在追逐區塊鏈技術革命的弄潮兒眼裡，房子也是他們優先考慮兌換的資產。
北京五環內的房價，不知道有多少是靠比特幣之類的資產價格的上漲撐起來的。
理解房子在交易中的局限性
理解了房子在資產配置中的特殊性，你就會明白守住一套房子意味著什麼了。
除此之外，如果從金融資產交易的角度來看，房子也存在很多不利於交易的局限性。
最大的一個局限性便是流動性差。
假如你的目的是炒房，從盯上一套房子，等待上漲，再到脫手，至少需要半年時間。這日新月異的半年裡，滄海桑田，什麼都有可能發生，曾經你認為正確的決策，可能在半年後已經自我否定了。
況且，資產交易的手續費是與流動性成反比的，看看房產中介去年多麼吃香喝辣，而券商機構還在為利潤而掙扎，我們就不難明白這個道理。
如果說買房還有「信仰」支撐的話，為賣房這種操作承擔大量的交易成本更划不來。
另一個局限性，對於習慣投資股票、基金的人來說可能更好理解。由於大部分人只持有一兩套房，而房子是無法分割一個房間一個房間賣的，無形中讓你坐上了必須一把梭的牌桌。
你無法像基金定投一樣穩中求勝，同樣也無法在可能的高位逐步分批賣出，你的選項幾乎只有All in或者清倉，這樣的選擇看上去簡單，但卻是投資高手並不樂見的——因為操作空間太小，試錯成本太高。
投資高手追求的，從來不是對基本面和技術指標摳得多細，而是勝率。
何謂勝率呢？這把牌，我能承受的損失有多少，我可能獲勝的概率有多大，這都是需要算計的。把不同比例的籌碼分攤到不同勝率的決策里，那麼10把裡面贏了6把，即便輸了4把也依然是贏家。
但在房子這個只能一把梭的牌桌上，規則的限制讓你計算了也是白計算。你可以有80%的信心押注房價會跌，但籌碼必須一次性拿出100%，那你押還是不押呢？萬一賣錯了呢？
所以，如果你不像北京老太太那樣擁有兩隻手才能數的過來的房產，房價再跌，也別賣房。
不說了，我去看房了。
牢記「房住不炒」
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