潘石屹：刪除視頻文章解讀版

最新 04-14

從1998年開始，過去的二十年，中國的房地產行業用市場化的辦法去建設，讓許多人的住房條件都改善了，讓城市的面貌也大為改觀。應該說，房地產行業在這二十年中功不可沒，用市場化去配置和組織資源也是功不可沒。

我們必須承認，二十年後今天的房地產市場，一天比一天畸形，有些地方已經違背了基本的常識。

咱先不談房價，先談談房價背後更深層次的東西，這就是租金回報率。租金回報率是用房子的年租金，除以房子現在的總價，它是全世界衡量房地產市場最綜合的指標，沒有其他任何一個指標能夠代替它。

當然也有人用租售比來表達，這兩者實際上是同樣的經濟含義，租金回報率和股票市場的市盈率是同樣的指標。以北京為例，現在辦公樓的租金回報率大約是3%，住宅的租金回報率不足1%。

一定有人說是我算錯了，他們會用自己的故事來說服我，十年前我買了一套房子，房價是多少，現在租出去了，算一下租金回報率應該是6%或7%。實際上這是他搞錯了，計算租金回報率有一個特別重要的前提，就是要「用今天的錢算今天的賬」，按現行房子的價格來算，而不是按照你當年買房子的價格去算。

否則就亂套了，六百多年前建故宮時也沒有花多少銀子，拿到今天是沒有可比性的。正常的租金回報率是多少呢？應該是銀行貸款利息再加1%到2%，目前中國銀行貸款的基準利率時5%左右，所以租金回報率應該是6%、7%。

長期來看，當租金回報率低於銀行貸款利率時，說明房價太高了，會跌，反之就說明房價太高了，會漲。這就是房地產市場的基本常識。

以現在的租金回報率來看，中國的房價已經高的離譜了。之前有位領導告訴我，中國的租金回報率一直很低，跟世界不同步，這也許是中國房地產市場的特點吧。我告訴他，在1998年、1999年，北京住宅的租金回報率能達到20%，是在這二十年里從20%一步一步的降下來，降到了今天不足1%。

國家最高領導人說「房子是用來住的不是用來炒的」，每個企業，每個人，對這句通俗易懂的話都有著自己的理解，也有人把這句話無限的去引申。我的理解很簡單，就是要讓租金回報率回到正常的水平，把過高的房價壓下來。

房價降不下來，最重要的原因，是市場上的錢太多，各國的央行都在放水，大量的資金撐起了資產價格的上漲，尤其是房地產價格的上漲。

我們再看一下房子成本的構成，高房價背後有這麼幾大塊，第一塊是土地成本和稅金，地方政府拿走了，房價越高，房地產的額稅金就越高，地方政府拿走的這一大塊逐年在上漲，有些城市每年上漲的幅度是非常驚人的。

第二塊是利息，銀行拿走了，房價上去了銀行的利息就越來越多，在利息之外各個銀行還用各種金融產品，變著花樣的來分得更大的蛋糕。

第三塊是利潤，讓房地產開發商拿走了，房地產開發商是商人，而商人的本性就是追逐利潤。

建安成本只佔一個小頭，而這個小頭又要分給幾十個相關的行業，別人在吃肉，這幾十個行業也只能喝點湯。所以，前面幾撥人渴望房價的上漲，永遠地漲下去，像吸毒一樣上癮了離不開。有這樣幾撥人的合謀，千方百計地讓自己能夠分得更多的蛋糕。現在的情況是，城市的中產階級，把這些年來辛辛苦苦賺的汗水錢，絕大部分地轉變成了房產。

我記得在十年前十五年前，城市的白領還在非常凄慘地討論「房奴」問題，十五年後的今天，房子升值了，「房奴」們搖身一變，都變成了城市的中產階級，做起了中產階級的夢。