想要安全地實現海外置業投資，很難嗎？

客觀來講，和中國房產市場相比，海外主流國家的地產市場更加成熟與規範，大部分國家的房產項目都能夠獲得永久產權，也沒有房產稅和遺產稅。投資門檻低、還款壓力小，租金回報率高，非常適合中長期投資。也正因為如此，海外投資置業已然為國人最熱門的投資話題，尤其是對國內高凈值家庭而言，通過海外置業進行全球資產配置的趨勢進一步顯現。

中國高凈值家庭海外置業特徵

根據《2017胡潤財富報告》顯示，中國大陸擁有千萬資產的「高凈值家庭」數量達到147萬，比上一年度增加13萬，增長率達9.7%，其中擁有千萬可投資資產的「高凈值家庭」數量達到74.9萬；擁有億萬資產的「超高凈值家庭」數量達到9.9萬，比上一年增加1萬，增長率達11.6%，其中擁有億萬可投資資產的「超高凈值家庭」數量達到5.9萬；擁有3000萬美金的「國際超高凈值家庭」數量達到6.5萬，比上一年增加7,600戶，增長率達13.3%，其中擁有3000萬美金可投資資產的「國際超高凈值家庭」數量達到3.9萬。

根據胡潤百富研究院調查發現，有接近一半的中國高凈值家庭將海外房地產投資作為最主要標的，海外資產占高凈值家庭可投資總資產的13%左右，高凈值人群海外投資熱情持續高漲，14%表示未來三年將增加海外投資。他們平均擁有2.3套海外房產，且擁有4 套及以上海外房產的人群佔比為15.6%。

此外，從購置房產類型來看，公寓和別墅以明顯的優勢成為高凈值家庭購置最多的海外房產類型。而商業型地產因受投資門檻、政策風險、投資回報波動大以及投資者對當地的經濟環境不熟悉等原因的影響，在海外置業房產類型所佔比例較低。可見，住宅型地產以其穩定的投資回報率，更受高凈值家庭的青睞。

國內這麼多高凈值家庭紛紛選擇海外置業驅動因素以及需求又有哪些呢？

「分散風險」是中國高凈值家庭購置全球房產的最主要原因。2017年中國GDP規模達80萬億，增速為6.9%，國內經濟已逐漸步入緩慢增長期；加之最近人民幣匯率的預期不明確，越來越多高凈值人群開始放眼於全球，並寄希望於通過海外資產配置的方式來實現自身的資產保值。

近幾年來，國人送子女出國留學的比例逐年增長，並越來越呈現低齡化的趨勢，因此子女海外教育也成為高凈值家庭進行海外置業的一個重要驅動因素。我們發現，家長因擔心子女年齡小、獨立性較弱等問題，他們愈發重視對於「學區房」的投資。這樣不僅可以方便家長「陪讀」，並為子女解決一般生活性的問題。與國內情況相似，一些擁有知名學府國家的學區房，還同樣存在著非常迫切的購租需求以及可觀的投資回報。

據調查發現，高凈值家庭在海外置業的區域選擇上，「學區房」置業以52% 高居首位。由此可見，為其子女出國留學而購置海外房產，正在成為中國高凈值家庭進行海外置業新的潮流。

除了上述幾個「准剛性」的海外置業需求以外，究竟還有哪些核心優勢導致國人對海外置業趨之若鶩呢？

海外置業核心優勢大盤點

註：以下海外置業的核心優勢，適用於大多數國家，但有小部分國家或地區不適用，請以實際情況為準。

丨 永久產權

房子，是一輩子的歸處。中外房產最本質的區別在於房屋產權和擁有方式。中國的土地為國家所有，房產業主只是從開發商手上購買了帶有年限的房屋。住宅物業只擁有70年使用權，到期後續租的問題還懸而未決。這種類似於租賃的物業所有方式始終讓人心裡沒有底氣。

而大部分海外國家的法律是承認土地私有的，土地私有受法律保護，並且是永久產權，土地是你自己的，房屋是你自己的，沒有人可以剝奪你的權利！外籍人士的物業所有權和本國人一樣受到法律保護，就算有開發商或者政府要購買你的房屋，也只有徵求你的意見，不能強制購買或拆遷！

丨 無房產稅和遺產稅

主流海外置業熱門國家都沒有房產稅和遺產稅，持有和傳承房屋的成本都很低。這樣永久產權的土地和房屋可以作為你的家族資產！代代相傳！然而，中國即將開徵房產稅和遺產稅， 後期的房屋在持有、轉讓、傳給子女的稅負成本會越來越高，不確定因素日益增多。

丨 精裝修交付

海外的公寓住宅絕大部分是精裝修交付，配有地板、牆面、衛浴、廚櫃、嵌入式衣櫃等等，簡單理解就是搬不走的硬裝都是您的。您也不用為傢具軟裝煩心，開發商也提供軟裝套餐供您挑選，你可以自己選擇傢具飾品的檔次，支付一定的費用由開發商幫您一次性配齊，房屋便可以自住或出租。如果您不願意採用開發商提供的軟裝方案，也完全可以自己購買軟裝。

相比國內，花兩三百萬買房子，一般還得再花房價的10%左右裝修，購買海外的精裝修房產相當於再打了10%的折扣。 不僅比國內的房價便宜，也免去了房屋裝修的繁瑣，還方便您出租出售，為你節省了時間。

丨 只計算使用面積，無公攤面積

海外公寓售價都是整套的價格，不按每平米單價計算。不過面積作為一個指標也是可以查到的，但只是使用面積，沒有建築面積，也沒有公攤面積。樓梯，除去走道，消防設施等等公攤面積全都不算，70平米的公寓，那感覺卻跟進到100平米的一樣大！因為賣的就是使用面積，您所見即所得，再也不用為公攤面積買單啦！

如果按國內房子大約公攤面積25%計算，這就相當于海外公寓的房價又打了25%的折扣。算上之前的裝修費，相當於節約了35%的左右的隱性費用，這樣算下來，海外公寓的房價相當於國內房價的一半！實在太實惠了！

丨 超低首付、交房後開始還貸

國內各個省市的政策各異，購房首付比例也不盡相同，以2017年度上海購房政策為例，首付比例基本分以下三個檔次：

1、首套房且無貸款記錄，首付比例提升為35%；

2、已有一套住房或有過貸款記錄的普通住宅，首付50%；

3、已有一套住房或有過貸款記錄的非普通住宅，首付70%；

在上海買一套500萬的公寓（已快到外環了），按最低的35%計算，首付就要準備175萬的現金，購房門檻之高讓人望而生畏。當然，之所以有這麼高的首付比例，也是因為受到國家對房地產行業的調控政策因素影響。但這麼高的門檻確實也給不少剛需的人群造成了一定的影響。

反觀海外，以澳洲、加拿大、英國、德國等歐美國家的新建公寓項目首付都只有10%，日本、泰國、馬來西亞、新加坡等東南亞國家的新建公寓項目首付比例一般在5%~15%之間，剩餘的房款只需在房屋交割前付清即可。

特別值得一提的是貸款還款時間。國內的新房（期房）項目，購房者從簽訂購房協議後，即要準備著手準備申請銀行貸款。簡單說，如果一切順利的話，在簽訂購房合同後的1~3個月左右，購房者就要開始按月還貸了。一般期房的建造周期在2-3年左右，換句話說，房屋還沒交割，貸款已經還了好幾年了。

然而海外的公寓項目，一般在房屋交割前的3-6個月開始準備申請貸款事宜，銀行方面也將根據開發商出具的房屋交割通知書上所示的具體交割日期安排放款以及相關過戶事宜。簡單說就是，等房子要交房了，才開始辦貸款，等交房後，才開始還貸款。

可千萬別小看這點差別，國內的貸款政策最大的弊端就是長期佔用了購房者的資金。如果用每月還款的金額去購買銀行固定收益的理財產品，定投+複利的收益，2年後可是一筆不小的數目，賺的息差買個水果X可是綽綽有餘。如果將這筆資金用於其他方面，那就由各位看官自己去計算咯。

丨 高額的租金收益

眾所眾知，國內房屋的租金收益偏低，和海外其他國家相比，那麼到底低多少呢？我們通常以「租金收益率」這一國際通行的指標來衡量租金收益的情況。最簡單的計算方法為：月租金× 12/房屋總價。這種方法算出的比值越大，就表明租金收益越高，也更值得投資。

國內以北上廣深四地的住宅平均租金收益率為例：北京為1.3%左右，上海1.5%左右，廣州1.7%左右，深圳1.4%左右。

我們再來看看幾個海外置業熱門城市的住宅租金收益情況：曼谷6.5%，墨爾本5.2%，悉尼4.5%，東京5.8%，溫哥華5.9%，多倫多5.1%，蒙特利爾6.9%。

也就是說，一套價值200萬人民幣的公寓，上海每月租金只有2500元左右，然而在墨爾本就可以租到8666元/月，在曼谷每月租金甚至可以達到10833元。結論非常明顯，海外公寓的租金收益比國內的一線城市高出很多，大大縮短了投資回報的時間。

客觀來講，和中國房產市場相比，海外主流國家的地產市場更加成熟與規範，大部分國家的房產項目都能夠獲得永久產權，也沒有房產稅和遺產稅。投資門檻低、還款壓力小，租金回報率高，非常適合中長期投資。也正因為如此，海外投資置業已然為國人最熱門的投資話題，尤其是對國內高凈值家庭而言，通過海外置業進行全球資產配置的趨勢進一步顯現。

但是，與風風火火的海外置業如影隨形的，是無處不在的「坑」。因此，出海置業認為海外置業最重要、最核心的要素就是提高風險風範意識，保障自身資金安全。

高風險與高收益之間，應該選擇最安全

海外置業雖然優勢眾多，在市場上頗受普通投資者以及高凈值人群歡迎，但資金安全問題不容小覷。海外置業投資更多的是出於平衡資產配置、對沖貨幣風險、實現財富傳承。而不是謀求資產快速增值、不求短期暴富，不追求項目的絕對回報。回報與風險之間的平衡正逐漸成為大多數人的共識。

那麼，兼具機遇與風險的海外置業市場，我們要怎麼有效降低的風險呢？

第一，要了解目的國關於房產行業的相關法規。不同國家對於海外人士置業有不同的規定，比如徵收海外買家的額外印花稅、設置海外買家最低投資額、限制海外買家置業的物業類型等等，我們赴海外置業，首先要了解並遵守當地的法律法規，合法地投資，用當地法律來保護自己的權益。

第二，選擇我們普遍熟知且具有發展潛力的城市和地段。在一個健康的市場中，房價和租金的決定因素都在於供求關係，人口增加，也就意味著居住需求的增加，選擇一個人口數量上升或者人口年齡結構偏年輕的城市，肯定不會錯。人口之外，還要關注當地政府對城市未來的規劃，交通、醫院、學校、購物中心等等項目都將帶動周邊房價上漲。

第三，選擇擁有良好資質、靠譜的開發商。在國內買房，大家都知道要挑選知名的、靠譜的大型品牌開發商，海外置業也同樣毫無二致。品牌開發商所建造的物業不僅有良好的房屋質量保障，其物業服務、配套設施會比小開發商更有保證。更重要的是，大開發商整體的品牌、資金實力更強，一般來說很少會出現因為資金不足而導致爛尾問題，延期交房等違約情況也不易發生，會比小開發商建設的房子更加有保障。

第四，迎合目的國居民的居住喜好。我們投資房產，不管是為了獲得房價上漲的收益還是穩定的租金回報，最大受眾都是當地居民。因此海外置業時，房產地點、樓層、戶型、朝向等選擇當地人喜歡的類型，將對我們後期出租及轉售都更有利。

第五，選擇誠信可靠、服務完善的海外置業服務平台。現在互聯網如此發達，各種信息都能在網上找到，這些紛繁雜亂的信息中，不乏相互矛盾的，更有不少不良平台，為了促成銷售不惜虛假宣傳，利用買家不了解當地情況這一點，銷售一些不良資產，或僅僅負責銷售，而與置業者簽訂購房合同，並辦理完交房手續之後，其餘的事情便全部有投資者自行解決。 還有很多公司在貸款和售後的出租出售服務方面，相對欠缺經驗。如果選擇了這類公司，意味著會後續管理和收益沒有可靠的保障，這在無形中給投資者帶來了管理上的不便。如果海外置業代理公司簽了合同就不再提供後續服務，對於投資置業者來說可能會造成非常大的損失。

因此選擇一家專業、可靠且能夠完善售前、售中、售後的各個環節，真正讓購房者海外置業全程無憂的海外置業服務平台協助購房，對保證投資者的利益來說是非常有必要的。

出海置業主張的投資姿勢

出海置業成立於2016年，是上海華映傳媒為了更好的服務海外置業者和上下游合作夥伴，憑藉自身對地產行業多年的深厚積澱和經驗，傾心打造的一款海外置業品牌。藉助華映傳媒旗下《第一地產》電視專欄節目的品牌渠道，進一步整合公司現有前後端線上和線下各類資源，致力於為受眾提供更為安全、透明、專業的海外置業服務，從而幫助購房者做出明智的海外置業決策。

海外置業投資不僅要注意「入鄉隨俗」，更要有足夠的風險意識和法律意識，嚴格遵守當地政策法規，規避各種風險。出海置業始終堅持站在購房者立場，從來都是以項目風險把控放在第一位，不熟悉的區域不做、不熟悉的開發商不做、不熟悉的項目類型不做，寧可放棄更大的市場機會，我們只做重點國家的核心城市的核心區域（如澳大利亞墨爾本、悉尼，泰國曼谷，日本東京，英國倫敦，加拿大溫哥華、多倫多，德國柏林，馬來西亞吉隆坡……），我們只做知名開發商的項目，視降低購房者的投資風險為己任，最大限度的幫助投資者資產穩步增值。

海外置業目的國眾多、政策法規各異，大到國家的政局穩定、經濟發展、人口增長速度…小到居住環境、交通配置、項目周圍所覆蓋的商超、娛樂休閑中心、學校、醫院等等海量的信息收集、整理、分析工作對於遠隔重洋的普通投資者來說，幾乎無法獨立完成。《出海置業》堅持站在購房者立場，通過以下16項售前盡職調查，精選全球房源，持續護航信賴我們的每一位購房者。

國家/區域甄別

◆ 長期政治格局穩定性

◆ 中長期經濟發展態勢

◆ 海外置業法律法規政策導向

◆ 物業交易/持有成本

城市/區位選擇

◆ 在所處國家/區域的地位

◆ 城市/區位的中長期發展規劃

◆ 過去五年以上的不動產價格走勢

◆ 租金收益率水平

◆ 氣候等適宜居住因素

置業項目判斷

◆ 開發商資質/經驗/實力

◆ 項目銷售資質/建造質量

◆ 物業定價合理性

◆ 周邊生活/教育配套

◆ 周邊人群/產業結構

◆ 交通便利性

◆ 出租率/空置率

出海置業擁有眾多專業的海外置業顧問以及金融服務專家，為每一位投資者傾力打造專業的海外置業方案，滿足各項置業訴求。售前提供多元化選擇，向開發商爭取更多的獨家優惠；售中及時溝通置業進展，讓你更放心；售後提供物業轉租轉售的託管服務；定製專業房屋貸款解決方案，充分利用貸款槓桿，輕鬆實現以房養房、以房養學，真正做到海外置業全程無憂。

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