各大城市搶人大戰的葫蘆里，賣的是什麼葯？是房子？溫州呢？…
NO.1 |壹
4月9日，澎湃新聞刊發《西安「史上最寬鬆戶籍政策」，了解一下？》一文，頓時讓「搶人大戰」這個話題再次引爆坊間。
據《澎湃新聞》報道：一年前，一位從北京返回西安的陝西籍碩士研究生曾發貼文，吐槽自己兩年奔波二十餘次「落戶難」的坎坷經歷。
一年後，西安市面向大中專畢業生、在校生，以及更高學歷者5次放寬戶籍政策。據統計，3月22日至24日短短三天，在西安落戶人數就達15552人。
4月1日，西安市新發布統計數據，今年一季度落戶西安人數達24萬餘人，已接近去年全年25.7萬的落戶數據。不斷放寬的戶籍政策讓西安市正在朝著2020年主城區人口達到1000萬的目標邁進。
不僅僅是西安，南京、武漢、成都、鄭州等地不甘示弱，放寬大學生落戶限制甚至接近「零門檻」，發放就業、創業補貼，給予項目資助，租房、購房打折……各個城市迫不及待地將繡球拋向「人才」。北京、上海等一線城市也加入「戰局」，近日紛紛出台政策瞄準高端人才引進。
其實率先動手的，其實是二線城市。武漢去年6月份推出「百萬大學生留漢」計劃，提出「落戶敞開門、就業領進門、創業送一程、服務送上門」的口號，打響了「搶人大戰」第一槍。
緊跟著，長沙發布了「人才新政22條」，成都推出「蓉漂計劃」，濟南拿出「人才新政30條」，重慶也提出「黃金10條」……
措施空前，效果顯著，最早出手的武漢，2017年引來大學生達到了30萬，是上一年的3倍；其中有14萬大學生在武漢落戶，是上一年的10倍。
中西部城市對人才的渴望，讓本來不愁人才的南京、杭州感受到了危機，也先後加入戰局。40歲以內的本科生及以上學歷可以直接落戶南京，而碩士及以上學歷的，可以在杭州先落戶再就業。
除了寬鬆的落戶政策外，各大城市紛紛拿出多種補貼，租房補貼，買房補貼，創業補貼......錢雖然不多，但頗具誠意。自從20年前大學擴招以來，大學生越來越不值錢，畢業就滾蛋，沒人管沒人問的局面，一下子扭轉了。
NO.2 |貳
那麼，過去一年我國各大城市搶人大戰戰果如何？常住人口又出現什麼樣的變化呢？
據「國英觀察」獨家統計後得出，過去一年常住人口的變化（2017年）最快的中國前10大城市，分布如下：
圖表來源：國英觀察
第1名是深圳！
在過去一年，深圳常住人口足足增長了近62萬人，這是繼2015年增長60萬人、2016年增長60萬人之後，連續三年，每年增加50萬+的常住人口，這是中國的城市奇蹟，在互聯網新經濟的帶動之下，這座移民城市對於人才，依然具有不可或缺的魔力。
第2名是廣州！
2017年，廣州常住人口足足增加了45萬多人，已經成為1450萬人口的超級大城市，其常住人口增長，最近三年保持每年40萬+的態勢，也充分證明這座歷史悠久的「對外窗口」城市，依然煥發著不可抑制的活力。當然，與深圳人口增長來自全國相比，廣州的人口增長至少有一半來自省內。
第3名是杭州！
繼2016年常住人口增長17萬人之後，杭州對人口的吸引力，仍在持續升溫，2017年常住人口大幅增長了28萬人，這是這座江南名城歷史上所沒有過的，除了900多年前南宋定都杭州造成北方人口大幅遷入外。雖然，杭州的常住人口增長低於廣州，但是，在以阿里巴巴為首的互聯網企業帶動之下，其常住人口的增長，絕大多數來自全國各地，人口增長的質量相對優於廣州，所以，最近半年，一度有「北上深杭」的說法。
第4名—第7名，在前10大城市中，常住人口增長整體均為正，排名位居中流，就不一一細述了。
當然，除了上述前10大城市外，在蘇州、寧波、西安、青島、石家莊、合肥等二線城市中，2017年常住人口增長，最值得一提的是長沙，2017年長沙常住人口增長了27萬多人；而重慶、武漢這兩個城市常住人口的增長，最近三年年均都在15萬以上。
北京、天津和上海，是常住人口增長的倒數三名，也是中國前10大城市中，僅有的人口增長為負的城市。
倒數第二名，天津，這座北方的港口之城、重工化業之城，其2017年常住人口呈現流出的態勢，港口之優勢，對於新經濟的發展並不加分，而重化工業則更是在環保壓力之下萎靡不振，若論GDP增速，2017年天津則在前10大城市中倒數第一，經濟如此不堪，其人口流失並不意外。
倒數第3名北京，倒數1名上海，一個是帝都，一個是魔都，這兩座中國唯一的超級大都市，2017年常住人口分別減少2.2萬人和7.52萬人，這同樣並不令人意外，一是超強的限制落戶政策，你買得起房，也不一定落得了戶，更何況，你買得起，也不一定有購房資格，二是超高的房價、以及企高的生活成本，已經使一部分北漂無奈逃往二線城市。
NO.3 |叄
人們習慣了城市的高門檻、冷冰冰，如今各大城市突然變得笑臉相迎，爭著往自家門裡拉人，這些城市的葫蘆里，賣的是什麼葯？全國各大城市滾燙的搶人大戰背後是什麼？
你們有沒有發現？其實就是一個詞：利益。
各大城市臉色如今突然變了，不是良心發現了，而是利益的風口變了：十萬外地年輕人，就是潛在的十萬套房子。
也許我們是以小人之心度君子之腹，但這輪城市搶人大戰中，措施的力度跟房價強相關。房價低的城市，最著急出手，力度最大；房價高的城市，比如北京、上海，最沉得住氣。
而且以城市設置的人才標準來看，也是以引進的人才能否買得起房為依據。比如北京設置的是專家標準，只有專家，才配得上那徘徊在天際的房價。西安房價便宜，那就猛招大學生，這些人有了穩定工作，家裡再支持個首付，在西安買房不是夢想。
一套房子，能撬動城市多少GDP啊；有了房子，再娶老婆生孩子，繼續為城市貢獻。說白了，各大城市瞄準的都是剛需，都是配得上自己房價的年輕人。
所以，籠絡年輕人，給戶口，給補貼，就是盼著年輕人留下來，買更多的房。
有人會持不同看法，城市賣房那麼多年，一直是對外地人設門檻，如今房子限購政策沒變。城市大力引進年輕大學生，不是為了賣房，而是為了發展經濟。人家各大城市說得明白：留住人才，增強創造力。
唉，這個世界上，能赤裸裸的喊出讓年輕人買房的，除了丈母娘，也就是開發商了。城市畢竟要講仁義道德，自然要用一套冠冕堂皇的說辭來拉人。
當前各大城市都會有不少的瓶頸，因此，人口才是房價走出「風暴口」的諾亞方舟！
對決定房價走勢的諸多因素，就有必要仔細釐清，誰是次要因素，誰是主要因素？誰對短期走勢有影響，誰對中長期走勢有影響？
貨幣政策、信貸政策、供地政策、以及限購、限售政策等等，這些僅是次因素，也僅僅對短期房價走勢構成影響。
那麼，誰才是主要因素，誰才對中長期房價走勢構成影響呢？人口！！！
道理很簡單，任何一個城市的房價走勢，短期炒買炒賣或可，但是，歸根到底，取決於真實居住的需求——不管是租房子住，還是買房子住，只要真實居住的需求強烈，房價即便短期不漲，中長期依然是要漲的，而如果真實居住的需求減弱，房價即便短期大漲，中長期依然是扛不住的。
一個城市真實居住的需求，取決於其常住人口的變化——常住人口增長了，房價必然有上漲的潛力，常住人口減少了，則房價有下跌的空間。
而在房價處於宏觀調控疊加政策調控的「風暴口」之下，誰最能挺過風暴，顯然是常住人口增長的城市，誰最經不起風暴，當然是常住人口減少的城市。
NO.4 |肆
前面看了國內很多城市最近兩年來常住人口的變化，很多人就會有疑問，溫州最近幾年常住人口又是怎麼個情況呢？
為此，樓Sir特意查了下2016年和2017年兩年市統計局發布的溫州市國民經濟和社會發展統計公報，公報顯示：
2016年末全市戶籍總人口818.2萬人，其中市區人口168.1萬人。年末全市常住人口為917.5萬人，比上年增加5.8萬人。
2017年末全市戶籍總人口824.5萬人，其中市區人口170.4萬人。年末全市常住人口為921.5萬人，比上年增加4萬人。
從統計公報的數據來看，近兩年常住人口都有不同程度的增加，但量跟我省的杭州和寧波相比，明顯處於落後狀態。
大家都知道，能贏得增量人口的城市，商業機會大大增加，房價也更有支撐。而實打實的小學生數量變化，被稱為更科學反映出各個城市的吸引力。
人口流動中，小學生數量變化是一個很好的指標。我們都明白全國小學入學率接近100%，而且小學生數量是「數人頭」數出來的，不是抽樣調查出來的，更不是估計出來的。因此，小學生數量變化與城市吸引力變化關係密切。
那麼，我們從小學在校生人數變化，來判斷溫州當前的現實狀況，又是一個什麼情況呢？
同樣，據溫州市國民經濟和社會發展統計公報顯示，2015年末全市小學招生10.84萬人，在校生63.33萬人；2016年末全市小學招生10.5萬人，在校生62.7萬人；2017年末全市小學招生10.6萬人，在校生62.3萬人。
你們發現沒？近三年溫州小學生在校人數每年在遞減，儘管數量不大，在3000人和6000人之間，但數據已能部分說明問題了。
NO.5 |伍
當然，除了數據外，我們從一些身邊情況來看，可能更細、更直觀。
1.溫州長期存在人口外流現象。在外溫商、華僑的總量是以百萬計的，這些都是外流人口，但這個階段的外流卻不是壞事。當年，一窮二白、人多地少的溫州，只有出去才有機會，在外面掙到錢帶回溫州，畢竟在溫州本地不可能錢無緣無故增加，溫州民間財富的增加也有賴於溫州人的外出，早期溫州一些建設項目也是由在外溫商、華僑投資興建，至今為止都有。
另一方面，這一部分雖然人外流，心裡依舊有故土情節，一般都會回溫買房，以證明自己的實力與面子，所以溫州的高房價反映的是溫州人經濟，而非溫州本土經濟。如今，這一部分人許多已近老年，開始回溫，再加上部分歐洲國家經濟環境與治安不好，這兩年華僑迴流也不少。
2.流入與流出同時進行。有數百萬人口外流的溫州，能長期居全省人口第一，如今也是第二，可見流出的同時也有流入，但流入的以中西部人口為主，且多數文化程度不高。舉個簡單的例子，春節期間，溫州市區與一二線城市一樣，非常冷清，而溫州下轄的縣鎮卻異常熱鬧，全國各地車牌都有。
當然，隨著「大拆大整」帶來的低端租賃用房減少、租金上漲，再加上內地省會城市的崛起，再加上產業轉型升級帶來的「機器換人」、「減員增效」，外來人口迴流內地增多，流入人口在減少。對於明確提出「減員」的說法，樓Sir並不贊同。
3.溫州人口內部迴旋餘地大。920萬人口，市區僅300人口，不足三分之一，也就是近年常說的首位度不夠，郊縣人口流入市區的不少。其實，看看你上班的單位，是不是真正的市區人並沒有那麼多，而郊縣人口佔了不少比例，再看看清明節前後牛山客運中心開往郊縣的大巴車排長隊，就可以看得出。
另外，甌海中心區新建的樓盤，都可以經常聽到瑞安話、文成話，據一開發商銷售人員透露的數據顯示，甌海中心區郊縣及外來購房者占約三分之一。另外，甌江口新區的售樓處，也可以聽到大量講樂清話的人。不過，近年來在郊縣人口外流時，溫州市區並非首位選擇，尤其在一些非溫州方言郊縣較為明顯。
4.高素質人才外流嚴重。從身邊看也會發現，在外讀大學回溫的，以普通本科、專科為主，名牌大學、研究生、留學生回溫並不多。其中一部分，在外工作幾年後回溫，大多也因家人、婚姻、購房等原因，而非溫州本身的吸引力。
這一點，與當年的溫商、華僑外流不同，對城市競爭力造成非常大的影響，而且近年呈加劇態勢，甚至普通本科、專科畢業以及已在溫工作的人也有離溫現象也在增多。
5.就算溫州市區人口保得住，郊縣人口、浙南閩北的人口流失可謂必然，這也意味著溫州的輻射範圍、市場在縮小。有時候我們說得好聽，溫州地處長三角與珠三角兩大城市群之間，其實說句難聽的，說明溫州兩頭都不是，且兩頭都是強有力的抽血機，沒區位優勢的溫州夾在中間很難受。
NO.6 |陸
儘管近幾年，我市在引進各類人才做出很大的成績，如推出的「人才新政十條」涵蓋了加大領軍型創新創業人才及團隊的獎勵資助力度、健全市場化引才育才機制、強化人才創業融資扶持、優化人才生活服務保障等十項內容，條條含金量十足；
還有在基礎人才方面，大專以上學歷證明或人力社保部門出具的初級以上專業技術職稱證書、中級工以上職業資格證書等就可落戶，成績不錯但跟全國其他城市相比仍顯落後。
有句話說：21世紀之間的競爭，是人才之間的競爭。未來看一個城市，最主要的指標，就是人口凈流入，其他指標可能都是其次。
目前，城市競爭已經接近尾聲。如果沒有實力，有人也會失去。而沒有人，未來就不容樂觀。比較代表性的例子就是：一個前期積累不足的城市，在高鐵修通之後，人口反而被抽走了，經濟並沒有受益，這就是所謂的「虹吸效應」。
這樣來看，我們溫州還需要加把勁，克服當前的發展瓶頸，能否實現彎道超車？未來幾年很關鍵。
當然，要判斷房價的中長期趨勢，我們還是需要回到人口的問題上來。根據之前有專業機構對31個城市的分析，房價與人口長期存在明顯的正相關性，只有人口長期流入的城市，其房價才有長期上漲的空間。
而未來三四線城市整體是處於人口流出的狀態，當然不排除小部分城市存在人口的流入，但是大部分人口的增長幅度也遠小於一二線城市。這說明相比於一二線城市來說，三四線城市整體不具備房價長期上漲的基礎。
部分資料來源：老斯基財經 作者：大頭
國英觀察 作者：楊國英
圖片來源：網路
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