由重奢變浪漫萬象城能不能留住年輕人的心？

最新 04-14

河南商報記者楊桂芳陳薇

鄭州萬象城和丹尼斯大衛城相距不遠，這讓雙方都難免有些壓力。作為二七商圈的兩大購物中心，二者開業時間一前一後。經過四年，雙方過得怎麼樣?

近日，華潤置地發布2017年財報，報告顯示在2017年全國已開業的萬象城中，鄭州萬象城租金收入水平倒數第一，出租率倒數第一。丹尼斯大衛城也對外公布了2017年的營銷情況，完成銷售額42億元，同比增長27.2%，利潤超10個百分點。

身處亞細亞神話造就的二七商圈，各大選手競相角力，鄭州商戰從未平息。

【走訪】

鄭州萬象城整體浪漫

還有部分店面等待開業

近日，河南商報記者在鄭州萬象城看到，商場里的主題牆、欄杆、天井等位置都在打造四周年慶的主題，其中天井位置用了飾品花、禮物盒、燈光、透明卡片等裝飾，整體看起來浪漫、時尚又不拘一格。

部分品牌在等待開業，也有一些樓層的店面用圍擋圍著，做了裝飾牆。

在負一樓的屈臣氏店裡，該店店員稱，屈臣氏(萬象城店)已經開業多年，可空間大、陳設的產品種類少，比起國貿360屈臣氏店面，該店面的銷售額不足國貿360店面的一半，顧客人數和品牌豐富度都不如國貿360店面。

實際上，鄭州萬象城在開業之初被寄予厚望，它是繼深圳、杭州、瀋陽、成都、南寧之後華潤在全國開設的第6座萬象城，總建築規模超20萬平方米，綜合其軟硬體設施，被認為是鄭州首個真正意義上的城市綜合體。

萬象城開業之初引入了Moncler、Versace、曼玉餐廳等餐飲、娛樂、購物、休閑國際一線品牌，並隨後引入了蘋果在河南首家也是目前唯一的直營零售店。

可2015年9月，「短命」的百貨主力店金標百盛在開業約一年就宣告關閉，刷新了百盛在華最快關店紀錄，而之前萬象城招商期則把其作為第一百貨主力店向市場推介。

有消息稱，2015年，華潤從已經開業的萬象城項目上調兵遣將進入鄭州萬象城，實行換將及調整招商、運營、推廣等策略，並在2016年對百貨區域進行升級改造、對B1層部分區域進行改造等，2017年萬象城引入西西弗書店、海底撈、全棉時代等多個品牌，對進駐品牌再次調整。

【數據】

鄭州萬象城出租率

連續三年下跌

連續調整，其戰果如何?

在香港上市的華潤置地(01109.HK)3月20日晚間披露了2017年財報，其中披露信息顯示，鄭州萬象城經歷了去年的品牌調整後，在出租率降低的情況下，租金收益過億元(港幣)，同比增加四成多。

綜合2014年、2015年、2016年、2017年連續四年的財報來看，鄭州萬象城租金收益分別為1.03億港幣、1.37億港幣、0.786億港幣、1.1億港幣;平均出租率方面，分別為94.7%、92.9%、86.8%、80.7%。

這意味著，鄭州萬象城的租金收益略有起伏，空租率卻年年遞增。

另外，2017年財報顯示，華潤置地全年綜合營業額為港幣1185.9億元，同比增長8.5%。其中，開發物業營業額佔比88.17%，為港幣1045.6億元，按年增長5.9%;投資物業(包括酒店經營)租金收入按年增長21.1%，為港幣87.8億元。其中，購物中心業務營業額港幣61.4億元，同比增長20.1%;寫字樓業務營業額港幣12.6億元，同比增長9.5%;酒店業務營業額港幣13.8億元，同比增長40.1%。

儘管開發物業占營業收入的絕對大頭，但綜合毛利率為40.3%，而投資物業毛利率更高一些，2017年上升至61.3%。

【分析】

鄭州萬象城選址老城區

使實際操作難度加大

處於老鄭州、新鄭州都傾慕的二七商圈，和大衛城、大上海城相距不遠，鄭州萬象城空置率緣何居高不下?

張愛玲在小說《花凋》中曾說：「笑，全世界便與你同聲笑，哭，你便獨自哭」，這一句用在商業競爭中也合適不過。

有著60多年發展和積澱的二七商圈，經歷了亞細亞引發的鄭州第一輪商戰，經歷了大上海城、金博大、百盛等的繁華，近年來，它的巨大虹吸效應，觸發大衛城、萬象城的商業嗅覺。

可鄭州版圖的擴大和商圈的分散，無疑讓二七的光環早已不如當初耀眼。

鄭州萬象城或許早已洞悉商戰的真諦，用空間、體驗、時尚來引導家庭客和新鮮族，以達到和其他購物中心差異化的目的。為此，萬象城在品質和體驗上如同打磨鑽石一樣費盡心思，僅以萬象城推出的河南首個專為年輕一族打造的社交方式主題街區「93/4站台」為例，其所形成的引流功能和活動互動，目前在鄭州尚未有購物中心能超越。

有商業觀察者認為，鄭州萬象城站到了一個「十字路口」，周邊不僅有丹尼斯大衛城，更有人民路丹尼斯，競爭壓力可想而知。

綜觀萬象城的選址，在一座城市最為中心的老城區落座尚屬首例，加上所在區域的產業、居住、交通等各方面因素，都使得這個項目在實際操作中比想像的難度要大。

透過鄭州萬象城的調整不難看出，從早期的重奢定位到如今對準年輕時尚達人、家庭親子、新中產，改走注重產品品質和價格的品牌招商路線，從而推動業態新的變化，正應了那句話：全新的賽道上不比誰走得快，只比誰走得遠;也不比誰站得高，而比誰站得穩。

【未來】

待新田開業

競爭格局是否重塑

來鄭四年，鄭州萬象城能否在第五年有一個超越?如何提升出租率?未來的萬象城將會向著什麼方向發展?

這些問題，河南商報記者向鄭州萬象城相關負責人提出採訪，截至發稿時尚未得到回應。

鄭州一知名購物中心高管曾對河南商報記者坦言，受萬象城高調入鄭的影響，大衛城當時可謂心急如焚，匆匆試運營。而現在來看，萬象城剛來鄭州時的路線無疑值得商榷。是照搬既有模式好還是適應當地環境比較好?都需要市場來檢測。同一個商圈的幾個購物中心之間只有差異化明顯，才會在競爭中找到各自的生存之道。

現在實體回暖，各商場之間競爭的主要是客流，客流才是王道，商業姿態若是以引導消費為目的，自然要承受捨棄非目標人群之痛。

他還提到，萬象城、熙地港都是外地企業來鄭，是否遭遇「水土不服」不得而知，可相對於本地零售巨頭丹尼斯而言，在本土化、品牌知名度上，後者的優勢都非常明顯。

究竟是外來的和尚會念經還是本地的和尚會念經?待相距不遠的新田360廣場太康路店開業，這一區域有望三足鼎立，屆時二七的商業戰火將再次燃燒，鄭州萬象城未來如何，還需進一步觀察。