花樣年控股：一隻被市場錯殺的中線潛力股

花樣年控股(HK:01777)是一家在香港上市的老牌地產公司，2017年每股盈利0.24元，每股派息0.07元，按現價1.48元股價計，總市值85億港元，PE6倍，股息率4.7%。表面上似乎看不出這家公司有什麼特別的亮點，但是通過對該公司基本面的深入跟蹤研究分析，發現這是一家未來中線潛力巨大的投資標的。

去年港股市場是龍頭地產公司的大牛市，融創、恆大等龍頭地產公司普遍上漲5至10倍，今年部分中小地產公司開始接力，像中國奧園、時代中國控股等中小型地產公司不知不覺間股價已經上漲了數倍，中小市值地產股估值快速修復的市場特徵非常明顯，而花樣年控股（為深港通個股）正是這個板快中最值得期待的個股，可能沒有之一。

花樣年控股的業務有三個板塊組成，地產開發、物業管理與互聯網金融，其中地產開發是公司的主業，我們分別來看看三個板塊資產的基本情況

【1】先看物業管理板塊。

由旗下控股的港股上市公司彩生活（01778）與全資公司「美易家」組成。

花樣年目前持有彩生活56%股權，為第一大股東。彩生活是目前中國最大的物業管理公司，去年被評為全國最佳物業管理第二名，目前公司實際管理（服務）著全國67個城市近10億平方面積的房屋，即1000萬套房子約4000萬人口。

從去年開始，彩生活進入高增長業績釋放期，2017年實現每股盈利0.4元，同比增長71％，預計未來三年盈利水平會繼續較大幅度增長。

另外，經營多年的彩生活互聯網平台「彩之雲」去年開始突然發力，註冊用戶突破1034萬，活躍用戶349萬，分別比上年大增2.4倍與1.01倍，為構建物業線上線下生態圈，某求未來的互聯網生態打開了空間。

本人非常看好彩生活未來幾年的高成長，相對於它未來確定的業績高成長，再對標同類的雅生活的港股估值，該股未來股價有較大上升空間。

而美易家是花樣年旗下另一家未上市的物業公司，管理著全國60多個城市合計3500萬平方的物業面積，市場預期美易家接下來有望注入彩生活。

作為輕資產的管理密集型行業，物業管理其實是一門好生意（之所以在一些人看來物業管理不是好生意，主要是受地產行業過去賺錢太容易影響），中國是全球擁有最多房產的國家，優質的物業管理未來有巨大的市場機會與增長潛力。

按照今天的股價，目前花樣年總市值85億元，而旗下彩生活總市值101.5億元，花樣年持有的彩生活56％股權市值56億元。扣除這部分市值及美易家的資產價格，花樣年市值還剩下20幾個億。

【2】再看互聯網金融社區板塊。

這個板塊目前雖然規模不大，卻是最近幾年公司的戰略業務之一，公司在這方面已經作了很好的布局，發展也很迅猛，目前公司已經擁有了多個金融牌照，包括互聯網金融與支付，網路小貸，汽車租賃，保險經紀、社區養老等。

公司未來的願景是構建社區金融生態系統，即通過房地產開發為彩生活提供用戶，通過彩生活的物業管理為互聯網平台「彩之雲」平台提供網上用戶，然後再通過互聯網金融構建完整的社區金融生態系統與盈利模式，發展勢頭強勁，去年僅「錢生花」平台單項的投資額就突破了100億元。

基於這個板塊的業務處在快速構建之中，目前無法對其進行準確的估值。但據業內人士介紹，公司僅這個互聯網金融牌照就值十幾個億。

這樣，公司花樣年總市值85億元，扣除彩生活持有的市值、美易家、互聯網金融業務等這些資產實際價值後，剩下的公司最主要的主業「地產開發」幾乎是白送的。

下面我們就來看看這「白送」的公司主業地產業務有些什麼亮點？

【3】主業地產業務板塊。

2017年年報顯示，公司全年完成房產銷售收入201.64億元，為全年計劃的134%，比上一年增長65%。二周前，公司還公布了稱之謂「351」的未來行動計劃，公司董事長潘軍表示，未來的銷售目標是：今年300億元，明年500億元，2020年達到1000億元。

最新的公司年報還披露，至2017年底，公司在全國26個城市共擁有土地儲備建築面積1979萬平方，其中公司權益建築面積1561萬平方，歸屬公司基金（公司與員工及社會資金共同參股）418萬平方。其中60%在成都、重慶、武漢等二線城市，15%在深圳，還有20%左右在北、上、廣等一線城市。

年報顯示，去年實現盈利11.54億元，同比增長43%，基於地產業務的盈利相對銷售收入有1後左右的延後期（項目結轉需要交房後），因此去年的業績沒有反映公司地產板塊高增長的真實基本面，依據去年銷售增速及未來的計划進程，未來3年，公司的盈利至少可以有每年60%的複合增長，本人預計到2020年公司凈利規模有望突破80億元。

也就是說，這家擁有1560萬平方土地儲備，每年有300多億元銷售規模，每年盈利11.5億元且未來能大幅增長的地產公司是白送給投資者的。這樣一家地產規模的公司，按照目前港股相同規模的公司估值也至少在150億元以上。常識告訴我，花樣年這股票一定被市場錯殺了！

查閱公司最近6年財報發現，公司年年分紅，股息率一直維持在3%至10%左右，看得出公司還是家不錯的良心公司。

至於一些投資者說到對這家公司的某種「風險」，其實這個已經是個老話題了，本人並不特別感興趣，到是去年有二個事讓我中長線開始堅定看好這家公司，一是地產業務在停滯幾年後從去年開始突然加大規模開發；二是去年萬達集團在資金緊張時將旗下的物業公司以低價賣給了彩生活。常識告訴我這一定是大股東有信心的表現而不可能是相反。

本人確認它是一家不錯的公司，目前的股價被嚴重錯殺。

以上分析僅一家之言，據此買賣，風險自負。特別說明，雖然本人之前也發掘過類似吉利汽車、洛陽鉬業、寶龍地產等一些牛股，但是也錯判過美圖、理士國際等不少投資標的。花樣年到底是機會還風險，請投資者自行判斷決策。

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