說不完的往昔，訴不盡的情懷，「大西郊」，誰能許你一世芳華？
沒玩過人民公園大象滑梯，沒坐過大辮子電車，沒用過福樂爾香皂和中州肥皂，沒喝過雪洋汽水，沒去亞細亞買過「時髦」衣服，沒在東方紅看過電影，沒去二七艷芳照過相……怎麼好意思說自己是鄭州人？
不過，在老鄭州人眼裡，最能代表「鄭州土著」情懷的還是西郊。
幾乎每個老鄭州人心裡，都珍藏著一份關於西郊的記憶。
那兒，有他們的童年無忌、有他們的年少輕狂、有他們的青春芳華，也有他們最美好的懷念。
有些逝去的日子，不需要想起，也永遠不會忘記。
西郊，曾是鄭州最具光榮與夢想的地方，曾是鄭州最具人文氣息和生活情趣的地方，也曾是一代代新老鄭州人揮灑汗水與青春的地方。
然而，正如一代人的芳華已逝，西郊曾經無比輝煌後來卻緘默無言。
在城市發展的滾滾車輪中，西郊明顯落後於了東區和北區。就連轟轟烈烈的房地產業，也沒能孕育出幾個真正能代表西郊的高端產品。
於是，人們只見「東富」，卻不聞「西貴」。
而今，西郊早已不「郊」，只是曾經的繁華也如過眼煙雲潮水般褪去，誰又能許「大西郊」一世芳華？
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這裡有鄭州的芳華
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不算寬闊的道路兩旁是密集的梧桐樹，它們枝葉交錯，遮住了大部分驕陽。路邊小小的店鋪門口，老人們悠閑地躺在椅子上輕搖蒲扇，看著熱播的劇集。幾個小時後，道路上將擁滿放學後成群結伴的孩子和下了班買菜的大人。
鄭州西郊，少了現代都市的奢華，卻滿是人間的氣息。
作為一個常年生活在西區的鄭州人，每次路過建設路上的國棉廠家屬院，總忍不住停下腳步，細細端詳一番。彷彿從這裡就能穿越時間的雲煙，與過往的歲月來一場不期而遇的邂逅。
▲凝結著一代人記憶的國棉廠。
在老鄭州人眼中，西郊泛指鄭州市區西部工礦企業集中之地，一般指鄭州大學一附院以西至現在的華山路一帶。
當時的鄭州城區不大，人口不多，城區大體界限是東起城東路，西至華山路，南起隴海路，北到農業路。西郊佔了整個城區面積的近1/3，人口密集，重要產業聚集，工廠鱗次櫛比，與東部行政區遙相呼應。
當時的鄭州西區就跟現在的鄭東新區一樣，聚集了政府最重視也是最賺錢的行業。
「從南到北，電纜廠、第二砂輪廠、煤礦機械廠、火力發電廠一字排開；建設路一帶，五大國棉廠、印染廠、紡織機械廠依次就緒；鄭州工程機械廠、鄭州勘察機械廠、熱電廠等也各就各位。」
可以說，西郊匯聚了新中國成立以後鄭州工業化進程的所有精華和成果。而多達十萬以上的各類產業工人，也為這座新興城市的快速發展做出了巨大的貢獻。
據說，當時幾個紡織廠的平均工資比機關幹部的工資還高，再加上棉紡職工里年輕漂亮又時髦的女孩兒多，不少省直機關的年輕幹部找女朋友都首選西區國營工廠的職工。
▲ 正在上班的國棉廠女工。
那時的鄭州，東區還是一片荒蕪之地，紫荊山也未成氣候，整個城市的中心就在西郊。國營廠的職工，則構成了鄭州龐大的中層階層。
那是屬於西郊的芳華，也是屬於鄭州的芳華。
但是，如果你分不清伊河路、穎河路、汝河路、淮河路、洛河路的區位差別，沒去綠城廣場滑過冰，沒有排過方秀華胡辣湯和延慶祥炸雞的隊，沒有吃過三廠燴羊肉和四廠燴面，沒有湊過國棉廠夜市大排擋的熱鬧，你可能不會懂這裡。
因為，西郊才是鄭州人揮不去的思念。
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曾經輝煌後來緘默
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實際上，鄭州西郊是一個跨區概念，包含了今天的中原區、二七區的大部分區域。
一代人的建設，讓它從原來的農村面貌轉向城鎮；又一代人的建設，讓這個城市郊區轉向城市最發達地區。
時光如果倒退20多年，鄭州最潮的東西一定會出現在「西郊」。說著吳儂軟語，從上海、江蘇等地來到鄭州的棉紡巾幗們，成就著「棉紡城」的輝煌，也把最時尚的生活方式帶到了鄭州。
只要從時間的長河裡隨意撈起一段碎片，你就能窺見西郊昔日的繁盛。
比如，曾經在碧沙崗高調亮相的鄭州商業大廈。它不僅是鄭州商業的「六朵金花」，也是聞名全國聲震東南亞的「中原商戰」的主角之一。
開業時，鄭州商業大廈甚至在央視打出了「全國一流，河南最大」的廣告。開業第一天營業額就達100多萬元。
當時的商業大廈所在的位置，算得上是當時鄭州最繁華的地段之一，因為緊鄰幾大國棉廠，如日中天的工廠發放著令人驕傲的工資，蘊藏著巨大的消費人群。
▲ 曾經的自行車大軍。
人們在碧沙崗公園和綠城廣場遊玩後在商業大廈消費，幾乎成為西區休閑生活的標配。每當國棉廠發工資，銷售額就飛速拉升。
然而，輝煌總如過眼煙雲，當年的熱鬧繁華已成記憶。隨著幾大棉紡廠的衰落，西郊也不可避免地緘默起來。
「城市向東，居住向北」，新時代的思潮無情地沖刷著昔日的榮耀。
東區規劃超前，政府強力推動，成了新的帶頭大哥。而北區依靠著金水區的強大帶動力，牢牢坐穩了第二的位置。至於西區，更像一個沒落的貴族，一個被人遺忘的老城區。
當房地產業在鄭州轟轟烈烈之時，西區大多數時候都緘默無言。只有棉紡路上錦藝國際華都、盛潤錦繡城、方圓經緯等樓盤熱賣時，才偶爾引來人們的注意。有那麼幾年，就連偏居西北部的高新區，也比西區風頭更甚。
似乎只有同樣寂寞無聞的管城區，才是西區的難兄難弟。
但在管城區，前有「管南三雄」——永威城、綠都紫荊華庭、鑫苑國際新城，後有院子宗師泰禾的金尊府。
而中原區呢，除了嵩山路上的康橋溪山御府、棉紡路上的錦藝國際華都，似乎難有叫得響的明星樓盤。而這，也已經是多年前的往事了。
難怪，有人這樣寫道：在鄭州人的認知里，形成了一條基於房價的購房鄙視鏈：東區＞北區＞南區≈西區。
西郊無異已與快速崛起的東區迅速脫節。如今，站在國棉廠和東區的大玉米前，恍若兩個城市。
3
被忽略的改善需求
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「妮兒、妮兒，快點長，長大以後去紗廠。」曾經的國營廠，是無數鄭州人憧憬嚮往的地方。而西郊成片的家屬院，則安放著一代鄭州人的居住夢想。
▲ 國棉三廠家屬區五十年代的老樓，從高空看幾乎對稱，十分美觀。
只是，這些老房子再難以滿足新西區人的需要。塑鋼窗戶，車位緊張，人車不分流，大部分多層房子沒電梯。房子戶型普遍較小，即便是大戶型房子，也多數設計不合理，居住體驗差。小區品質每況愈下，會所、社區活動中心什麼的，更是奢談。
不過，西區人買房換房時，仍習慣將目光鎖定在西區。這個區域與傳統西郊大致吻合，東起大學路，西至西三環，南起南三環，向北很難跨越農業路。
1.故土難離。新西區人多是廠區里長大的70後、80後，甚至90後。西區的每一條路、每一棵樹，都留著他們深深的眷念。
2.情感歸屬。人是有情感的群居動物，不僅是西區人，鄭州本地人買房的時候，往往會將情感便捷放在首位。
3.遷出成本高。家人、親戚、朋友都在西區生活工作，去別的區域買房，就等於離開家人和親戚，不僅情感上難以接受，生活時間上也將付出更多成本。
可惜的是，這些年西區開發的樓盤多為剛需盤。幾乎每一個有著改善需求的西區人，內心都是焦慮的。因為鄭州的中高端樓盤，大部分集中在北區和東區，西區基本上是空白。
是西區購買力弱嗎？當然不是。
比如曾經的明星樓盤錦藝國際華都，一度大火特火，房價從當初的4000多元/平，漲倒了後來的12000多元/平。如今二手房售價已經接近2萬。
品質更高的康橋溪山御府，西區第一個配備霧森系統的樓盤。當年售價高達七八千元每平，明顯高於周邊競品，但購房者仍趨之若鶩。它的二手房售價也早突破了2萬元。
中原路華山路附近的崑崙望岳，更是牛逼閃閃。它是西區難得一見的改善型樓盤，容積率2.5，戶型面積120起步。雖然不是什麼學區房，但卻受到西區人的極度追捧。
該樓盤的價格也一路上漲，從最早的放風價12000-13000元/平，漲至後來的一萬五六。即便是這樣，普通人也基本買不到。據說，這個不大的項目已被公司按職位大小內部瓜分完了，很多置業顧問苦守一年選擇了離職。
傳統的西區，本就沒有太多可供開發的土地。加之最近幾年，一線房企大規模進駐，給鄭州帶來了超前的規劃和更新的產品，傳統的西區更顯得落寞了。
在西區，改善型客戶想買房，基本沒有多少選擇餘地。
筆者身邊的朋友王哥，2016年前想生二胎，急需購買一套改善住房。可西區看了個遍，也沒找到一個合適的，要麼戶型不合適，要麼小區品質與自己住的沒有太多提升。最終，他選擇了西南片區的亞星官邸。
多少年裡，西區一直是剛需的天下，基數並不小的改善型需求，則被市場忽略了。似乎，西區人都在等待，一個能真正代表西區品質的高端住宅。
4
最值得期待的片區在哪？
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時光帶走了昔日榮光，也帶來了新的改變。
鄭州的腳步早已不再止步於華山路、隴海路、農業路和城東路。它跨過了三環、四環，正向著五環邁進。傳統的「大西郊」，也不再是「郊區」，毫無疑問，這裡已經成為城市核心區域的一部分。
▲ 鄭州首座萬達廣場就在西郊。
▲ 繁華的錦藝城。
遺憾的是，西區人的居住品質遠比城市發展要落後。但其實，西區也是有豪宅基因的。
比如海航路桐柏路附近帝湖花園，號稱3000畝大盤。當年，不僅在鄭州，洛陽、新密、中牟等地也布滿了「帝湖」的廣告——河南省唯一的水景豪宅。這吸引了大量江浙等地的外來生意人，本地人購房的積極性也隨之調動，「帝湖」成了身份的一種象徵。
2011年前後，派頭十足的帝湖「龍吟墅」極具風光。最貴的一套別墅售價1380萬元、面積878平方米，均價16000元/㎡，可謂當時鄭州的頂級豪宅。
當然，十幾年時光過去，帝湖花園也難復昔日榮光。
今年1月，鄭州土地市場傳出了這樣一條消息：鄭政出（2017）83、84號地拍賣，被河南融創晟元置業有限公司摘得。這兩塊地便是後河盧村改造項目用地。
這讓我突然對西區有了新的期待。如果真要找一塊地來打造一個代表西區的高端住宅，後河盧片區，絕對是不二選擇。
1.市場需求。
西區的購房者很少去東區、北區買房，這裡積壓了大量改善需求。打造一個代表西區的高端樓盤，不僅是市場的需求，更是時代的需要。實現居住品質的自我升級和突破，是時代賦予西區的使命。
2.地塊難得。
無論做剛需還是豪宅，沒有地，一切都是空談。3月份，鄭州出台了大棚戶區改造新政：今後鄭州市老舊片區，原則上以綜合整治提升為主，不再進行大規模的拆遷改造。
這個政策，西區是受影響最大的區域之一。你看，四環內還有幾個城中村沒改造？而老舊片區，不多集中在西區嗎？
所以，西區以後的老舊小區改造更難了。後河盧，是西區為數不多的可以供房企大展拳腳的地塊。
2.湖景唯一。
鄭州本就缺水，人們對水的渴望尤為嚴重。一個如意湖點亮了鄭東新區，一個北龍湖引來豪宅圍獵，一個象湖催熱了白沙，一片西流湖又讓多少人神之嚮往！
不過，這些湖要麼地處在三環外，要麼早已完成開發。唯有帝湖，300畝水面碧波蕩漾，三環內絕無僅有。當年的帝湖花園，也是靠著帝湖的稀缺水景，成了明星大盤。
所以，你該明白，帝湖邊上的後河盧地塊，究竟有多大魅力了吧？
3.臨湖而居。
早起，推窗即見湖景。迎著第一縷陽光，繞著300畝帝湖來一圈有氧運動。午後，慵懶地躺在寬景陽台的躺椅上，一本書，一杯清茶，與細碎陽光湖面清風來一場浪漫約會。
因為帝湖，整個後河盧片區的氣質有了本質不同。這種臨湖而居的生活，不僅對西區人，對所有鄭州人都是一種極大誘惑。這就是獨特性和不可複製性。
4.交通便捷。
後河盧片區位於三環內，卻少了城區的擁堵，交通反而更顯便捷。南邊，是長江路、南三環，西邊是三環高架。北邊是東西要道，航海路。還有城區環線BRT。
最值得一提的是即將開通的地鐵5號線。我始終認為，5號線的意義要更大於1號線和2號線。因為，5號線是環線，可以與任何你想去的地方，實現無縫接駁。
5.房企靠譜。
確定的是，融創是後河盧項目的開發商。你不得不佩服，融創拿地眼光的精準獨到，幾乎每一個項目都具備獨特性和稀缺性。
融創中原壹號院，是北龍湖賣得最貴的豪宅；融創·象湖壹號一度成為鄭州神盤；北區的大河宸院，也受到了業內好評。
從目前釋放的信息看，融創後河盧項目案名為「御湖宸院」。
看來，它與大河宸院同為融創宸院系產品。宸院系是融創華北區首創的品牌，躋身融創TOP系，定位高端改善型產品。從北區的大河宸院來看，還是很受購房者肯定的。
6.項目純粹。
崑崙望岳之所以「封神」，就在於是西區難得一見的比較純粹的改善型樓盤。
筆者了解到的信息的是，御湖宸院主力戶型面積在134平——255平之間。篤定是做成改善型樓盤了。有朋友笑著說，這項目簡直自帶賣點和流量啊。的確，西區太需要這樣的產品了。
多少繁華付流水，往事只可追憶。
西區的確沉寂的太久了，西區改善族也等待的太久了。至於，融創是不是那個許西區一世芳華的白衣騎士？從目前的信息來看，還是很值得期待的。
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