到2020年房價將與大部分人無關

目前還有很多朋友在熱衷於分析房價未來的走勢，但是在我看來，討論3年甚至更久遠的房價走勢已經變得意義不大，也許到2020年，中國房地產將變得與現在截然不同，那時候的房價走勢，很可能與大部分人都沒什麼關係了。

最近這段時間各地發布調控政策最喜歡引用的一個詞就是「房住不炒」，為什麼要強調這個呢？房子不就是給人住的么？這是因為在過去這麼多年來，房子在中國除了居住，還有著更強大的金融屬性，做投資的朋友都承認房子是中國最好的投資與保值產品。但是這點將會開始發生變化，最快到2020年將發生極大的改變。

在過去20年中，中國的城市化進程極為迅速，近3億人口進入城市，再考慮到從中小城市進入到大中城市的人口，城市化過程給一二線城市帶來的購房需求超過2億套，伴隨著房地產發展，城市拆遷產生的購房需求同樣不是少數。如此巨量的需求必然促進房價的上升，房價的上升又刺激了部分以投資獲利為目的的炒房客，所以過去的20年，房子是中國最好的投資產品，沒有之一。

一、利用信貸緊縮限制使用金融槓桿炒房的盈利水平與難度

「房住不炒」不是說說就可以的，要去除房子的金融屬性是建立房產調控長效機制的根本。炒房者無外乎利用金融槓桿炒房與自有資金炒房兩種。

針對前一種，從2017年開始的金融緊縮政策已經初見端倪，雖然這個過程中很多剛需購房者同樣面臨著巨大的購房壓力，但是伴隨著從中央到地方房管系統數據的聯網互通，銀行、房管部門、戶籍部門的數據互聯互通，銀行差異化信貸等政策的落實，會在很大程度上避免對剛需購房者的誤傷。

2018年以來銀監會嚴查消費貸違規，也是源於針對房地產的金融緊縮政策。當炒房者很難利用金融槓桿炒房的時候，房子的金融屬性就要丟掉很大一塊了。

二、加大使用自有資金炒房的持有成本，所以房地產稅一定會出台

使用自有資金進行炒房的炒房客主要有兩個目的，一是低買高賣直接獲利，二是購房後進行抵押操作獲取資金進行進一步投機。購房後進行抵押隨著金融緊縮變得越來越困難，所以針對以直接獲利為目的的炒房就是去除房子金融屬性的又一重點。

目前使用自有資金炒房的炒房客，其在持有過程中幾乎沒有成本，交易環節的稅費也很容易被「老油條」規避掉一大塊。針對這種炒房客必然要提高其持有成本，所以房地產稅的出台是一定的，現在所討論的無外乎是怎麼收和收多少的問題。數據的互聯互通到2018年底將會有初步結果，最快到2020年將會基本完成，房地產稅預計在2020年也將有明確結果。

屆時，房子的投資屬性將大大降低，失去投資價值的房地產業也將逐漸回歸居住的本質屬性。房地產稅除了可以增加炒房客的持有成本，還可以增加地方政府財政收入，逐漸轉變個地方政府土地財政的狀態。

三、房價成為部分城市人才引進的籌碼與人才篩選的工具

房子除了金融屬性，對於很多一線城市而言，還兼具著人才篩選的機能。由於房子是衣食住行之中資金壓力最大的一件，對於外來人口而言，是否具有在當地置業的能力是人才能力最直觀的體現，而是否解決住房問題也是影響人才流動的重大因素之一。所以對於當前的高房價，不僅僅是金融方面的原因，從人才引進的角度很多一線城市也是不希望房價降低的。

四、去除房屋的社會保障屬性

在過去房子還與戶口相關，而戶口關係這子女教育、養老、就業幫助、社保等諸多社會保障屬性，房子與戶口的直接關聯，使得房子也覺有了這些社會保障屬性，尤其是子女教育，學區房的火爆就是這一現象的直觀體現。但是「租售同權」的出現首次讓人看到去除房子社會保障屬性的可能。

五、高房價與保障性住房將逼迫剛需購房者退市

高房價對於中低收入家庭的傷害也是顯而易見的，近幾年包括棚戶區改造在內的保障性住房項目大批量湧現。2015年至2017年1800萬套棚戶區改造任務超額完成，2018年至2020年1500萬套任務正在進行中。

除了棚戶區，廉租房、公租房包括城郊集體土地入市建設租賃用房，都是為了解決中低收入家庭與新畢業大學生居住問題所採取的措施。尤其對於新畢業大學生，目前大部分一二線城市對於畢業5年內（不同城市要求不同）的本科大學生畢業生申請公租房不做限制或僅限制工作年限，對中低收入家庭採取實物配租（廉租房）、租金補貼或是經濟適用房形式進行幫扶，一方面是承受不起高房價，另一方面是保障性住房的大批竣工，不論願不願意，大部分中低收入家庭都將退出房地產市場。

在各地方政府優化財政收入結構，結束土地財政的狀態之後，土地供應預計會有較大幅度的降低。屆時由於供需關係的原因，房價或將開始又一輪上漲，不過那已經與大部分的購房者無關了，已有住房的自住型購房者賣一買一的改善不用太在意，沒有住房的中低收入者無法在意，高收入人群不會在意，在意的恐怕就只有那些被套牢的炒房客了。

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！