對不起！徐州房價還得漲！

不知道大家有沒有發現，就目前的徐州房地產來講，越來越多的投資客開始擠進徐州，特別以東區和南區最為明顯，徐州樓市從無人問津到陸續進入一定量的炒房團，庫存在幾年內完全耗盡。

在2018年第一季度，越來越多的熱點一二線城市出現了降溫的趨勢，在整體「房住不炒」的政策方針下，2018年一季度徐州樓市展現的是一種什麼狀態？未來會發生怎樣的變化？本篇我們就來簡單的評估下。

1、

市場熱度依然很高

其實，這個不用我多說，作為徐州人，特別是經歷過搶房的消費者，他們有一個一致的觀點，就是現在「在徐州買房確實難！」，但也不能一概而論，熱門區域、或者地鐵沿線的樓盤開盤即售罄已經是種常態，特別是隨著熱門區域土地的稀缺性，讓徐州部分東區和南區的價值不斷攀升。

而往往就是因為「物以稀為貴」，才惹的大家爭先恐後的搶房，因為未來，隨著交通以及周邊配套的不斷完善，升值保值的潛力是可以預見的，你不用想，絕對會升值！

這樣就導致了例如徐州東區、南區前來投資買房的客群會佔據很大的一部分。

總體來講，在經過了1-2年的發展，徐州的購房需求完全被釋放，而且大都是70後、 80後、90後的客群。而且剛需和改善佔據一大部分，基本沒什麼泡沫。

據克爾瑞研究統計，2016年徐州購房者投資比例較高，外地客群佔比多達40%。目前，外地客群佔比降至30%，下降10個百分點，本地客群佔比升至70%。

2、

不是「高房價」促生了需求，而是需求引爆了「高房價」

如果不是有「限價」這一尚方寶劍，徐州部分區域的樓盤早已突破1W5甚至更高。

從新房市場來看，徐州樓市火熱已經是不爭的事實，房價曾一度的從幾千跳到了萬元。主要的還是體現在東區和南區。

為何？

從徐州發展的規劃圖不難看出，雖然北區和西區是距離主城區最近的區，但由於受地理條件的影響，發展受到了一定的限制。徐州西面臨近安徽省地域，長期以來便不是主要發展方向，北面多有山丘阻隔，發展空間明顯受限。因此，徐州「東擴南進」的戰略被打響，徐州發展開始向東和南發展，毋庸置疑，房地產市場成為了最大的受益者，而且還在不斷擴大。

如今，東區部分樓盤開盤均價已經基本達到了1.4萬元/㎡，並且，房價上漲預期強烈，一旦限價政策出現鬆動的跡象，雲龍區政府以南片區房價或將突破1.5萬/平方米。

為了穩定房地產市場的發展，徐州出台了「限價」政策，截止至今，房價漲幅被完全的遏止住，處在了一個穩中有漲的局面，這是政府想看到的事情。

二手房市場運行平穩，老舊公房價格相較穩定，次新房價格漲幅較大，部分熱點區域、板塊出現一二手房價格倒掛，但不是普遍現象。整體而言，徐州樓市成交量依舊維持在較高水平，房價運行平穩，目前全市成交均價約1萬/平方米，符合政府房價調控預期。

3、

徐州樓市第一季度的新房供應量 居40個重點三四線城市供應之首

從CRIC監測重點城市供求數據表現來看，徐州前3月新增供應住宅228萬平方米，同比增86%，居40個重點三四線城市供應之首；累計成交267萬平方米，同比增長46%，僅次於惠州、佛山而躍居第三位，整體供求比約0.85，市場處於相對供不應求狀態。

數據來源：克爾瑞

供不應求的局面很難去判定什麼時候得到緩解，特別是熱門區域，就拿東區來講，截止到今日，東區已經無地可賣，貨源量極其緊缺，類似這樣的區域，「麵粉貴過麵包」是早晚的事，房價會跌嗎？供需失衡會很快得到緩解嗎？

答案是肯定的：不會！

而從土地市場，並不是徐州所有的地方，只要一拍地就瘋搶，開發商更加傾向於發展區域較好且資源較為集中的地塊，例如地鐵沿線、例如和平路板塊。

「僧多粥少」導致土拍競爭愈加激烈。企業布局方向主要集中在熱點區域、板塊，重點關注主城區以及賈汪區。因一級市場地價上漲過快，二級市場收併購難度明顯加大，在售項目待價而沽，並存在著權利不明、債務風險等多方面問題，近期成功合作聯合開發的項目不在少數。

例如麗景府、例如中海九樾、例如璟悅等等。都是品牌聯合開發的項目。

展望未來，徐州房地產市場熱度有望延續，成交量將維持在較高水平，但增長空間著實有限；房價現已進入平穩增長期，後期猶存一定的上漲空間。不過，聯繫到徐州早有供地顯著過量的先例，銅山區、賈汪區供地節奏並不受徐州市政府統一管控，一旦銅山區、賈汪區繼續大規模供地，或將給房地產市場造成較大衝擊，極端情況下還會出現高庫存風險。

以上僅基於數據之上的業內觀點，不作為投資建議

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監製/小向向 主編/極小亦 編輯/極小美

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