搖號買房成標配 杭州地市樓市一枝獨秀

中房智庫研究員 付珊珊丨文

2018年一季度，在「房住不炒」的基調下，華東地區各城市繼續深化房地產政策調控，穩定市場預期。在經過一年多的樓市調整之後，華東各城市房地產市場基本回歸理性。

一季度，除了杭州樓市表現依然搶眼外，其他重點城市房地產市場均成交慘淡，開局慢熱。一季度多數重點城市新房市場成交量同比出現下降，而在成交價格方面，則是與去年同期持平或者微降，總體表現平穩。二手房市場出現一定分化，部分城市二手房市場出現成交新低，部分城市則供不應求。

從土地市場看，重點城市中，除了杭州土地市場依舊火熱，且住宅用地供應量大，一季度華東各城市普遍住宅供地減少，而租賃住房供地則相對增加。

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政策端：「搖號」成趨勢調控擴至三四線城市

2018年一季度以來，樓市調控政策繼續在這些區域中心城市加碼。

3月28日，杭州住保房管局對新房銷售採取公開搖號全程公證的方式，以打擊炒賣房號、捆綁搭售行為。這是繼上海、南京以後，第三個實施「搖號」買房的華東區熱點城市。

除了在購房方式上，越來越多城市加入「搖號」購房行列，在房貸方面，部分城市也加碼收緊。比如上海，在3月下旬，就有市場傳言4月1日起，上海各家銀行將調高首套房貸利率折扣，首套房貸最低優惠從9折統一調整到9.5折，據多家銀行房貸部門了解，該政策實行時間點以網簽和貸款簽約時間為主。

除了重點城市調控政策持續加碼，一季度以來，樓市調控還擴至某些三四線城市。3月21日，安徽省阜陽市阜南縣出台《關於促進房地產市場平穩健康發展的實施意見（試行）》，規定房屋銷售成交價不得超過備案價，阜南縣戶籍居民購買新建商品住房後5年內不得上市交易，非阜南縣戶籍居民購買新建商品住房8年內不得上市交易。

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土地端：住宅供地減少租賃供地增加

2018年第一季度，華東區域土地市場呈現出「冰火兩重天」的差別態勢。一邊是以杭州、嘉興為代表的土地市場火熱派，另一邊是以上海、合肥為代表的土地市場冷清派。

2018年一季度，杭州總出讓土地69宗，其中涉宅用地38宗、商業商務用地26宗，租賃用地1宗，其他用地4宗。僅第一季度，杭州土地成交金額就高達919.2億元，土地成交金額居全國第一，土地市場一片火熱。

除了杭州，嘉興一季度土地市場熱度也賺足了眼球。除了年初12宗土地集中入市推高了土地市場熱度，另據網上數據顯示，2018年一季度，嘉興市本級共推出31宗土地，其中成功出讓了28宗地塊，3宗流拍。土地出讓面積約117.6萬平方米，同比微漲1.3%；土地成交額達71.21億元，同比暴漲467.4%。不論是成交面積還是成交金額，都創下6年同期新高。

與市場火熱相對的是一些重點城市一季度土地市場最終以清冷收場。其中最典型的要屬上海和合肥。一季度合肥共出讓23宗土地，其中居住用地僅11宗，佔比不到一半，在土地成交面積和成交金額上雙重下跌。而上海一季度則無一宗可售宅地成交，土地成交面積同比微升，但在成交金額方面，則同比微跌。

雖然住宅用地供應下降，但非住宅用地供應則有所增加，尤其是租賃用地供應在整個土地供應中的佔比正在逐漸加大。

以上海為例，自去年7月掛出第一幅租賃用地後，截至目前已成交了31宗租賃土地，未來至少能提供近2萬套租賃房源。有市場分析師認為，租賃用地的供應趨勢不斷擴大，將會提升整個城市民眾對租住的預期，促使「租售並舉」時代加速到來。除了上海，在杭州、南京等華東其他城市一季度的土地市場中，租賃用地也在逐步試點、增加供應。

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市場表現：杭州火熱 獨秀於林

普遍來看，華東區各城市一季度新房市場表現平淡，上海、蘇州、南京等地一季度新房成交量均出現下跌，市場規模明顯遭遇壓縮；在新房成交價格方面，普遍較為穩定，其中上海新房成交均價為44487元/平方米，同比下降7%；蘇州成交均價為19335元/平方米，同比增長近2%。

此外，杭州一季度的市場表現也依然出眾，杭州十區（包含餘杭、蕭山、富陽、臨安，下同）一季度共計成交商品房38516套，位列近六年來的第二位，同比2017年的36865套，新增1651套，增幅4%。而前三月十區的成交金額更是達到987.58億元，創歷史新高，同比上漲40%。杭州樓市能夠在重重限購政策的重壓之下依然保持堅挺，與其強大的購買能力息息相關。

在二手房市場，華東重點城市出現市場分化，一部分城市二手房市場成交量創新低，而另一部分城市二手房市場卻供不應求。

以南京為例，根據我愛我家研究院數據顯示，一季度，南京二手住宅房客源比均值為0.84，整體供不應求。一方面春節前後市場觀望情緒濃厚，在此影響下業主的掛牌積極性出現下降，業主交易節奏放緩；另一方面，人才落戶新政的實施，為二手住宅市場帶來大量客源，掛牌量減少、客戶量增加，市場整體供不應求。

與南京二手房市場火熱相反，上海的二手房市場卻一片慘淡。一季度，上海二手住宅成交3.6萬套，對比去年的3.9萬套略有下降，但仍不到2016年的三成。二手房成交量創6年來新低。對此，有分析人士認為，目前上海二手房的價格過高，性價比不高，相反有些新房因為政策管控和限價等因素，性價比反而更高，買到即賺到。

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