真相！現在不買房，未來更買不起？

來源：財經觀潮（guide0929），作者：潮哥 獲授權轉載

4月11日下午，博鰲亞洲論壇2018年年會「樓市：這次真的不一樣」分論壇在博鰲亞洲論壇國際會議中心舉行，經濟學家管清友的一席話，引起了熱議。

在談論房價一環節中，管清友語氣誠懇地奉勸在座的聽眾：

如果你覺得現在房價很貴，如果現在能買，有這個實力買，就抓緊時間買。因為如果你嫌貴，十年以後更買不起。沒錢就去借錢買，你得去買你買不起的東西。

他認為，在樓市嚴調控的今天，中國房地產市場確實到了不同階段。

九十年代末期開始進行住房貨幣化改革以後，經歷了二十多年的發展，到今天這個階段，供需兩端本身也都發生了變化，原來的增長是斜率非常陡峭的增長，未來不管有沒有政策的調控，增長的斜率本身也要放平，開始放緩。

但他也明確了，放緩並不是降低房價，這並非調控的目的。

許多地方為了讓數據好看一些，呈現出被抑制住的場景，虛報價格，所謂的統計價格與實際成交價格嚴重不符，只不過是為了明面上好看。

管清友的觀點很明確，與本號一直以來的觀點幾乎一致，就是未來中心城市的房價大漲是不太可能了，但會進入慢漲通道，因此有錢就趕緊買，未來的房價不會跌，只會更貴。

就在管清友「大放厥詞」之際，老空軍潘石屹也放出狠話，對房地產開炮：今天的房地產市場一天比一天畸形，已經違基本常識。

他認為，中國的房價已經高的離譜，不久就會下跌。

他的邏輯是，目前中國的租金回報率太低（租金回報率=年租金/房產當下總價格）以北京為例，北京目前的辦公樓租金回報率是3%，住宅租金回報率1%，而正常的租金回報率範圍應該是銀行貸款利率+1%~2%。

目前各行業貸款基準利率4.9%，按老潘所言正常的租金回報率應該就是6%~7%，一旦實際租金回報率嚴重低於正常租金回報率，就預示著房價要下跌，反之要上漲。

他自己希望地方將過高的房價壓下來，讓租金回報率回到正常水平。潘石屹還解析了高房價的構成，土地成本和稅金被地方拿走了，利息被銀行拿走了，利潤被開發商拿走了，只有房價不停地上漲他們才有高回報，所以各方都在期盼著房價永遠漲下去。

潘石屹說十五年前，誰要敢說房價上漲，是會挨板磚的，如今反過來了，誰敢說下跌就得挨板磚。

管清友和潘石屹，他們一個是經濟學家，一個是企業家，都不是信口雌黃的人，對於他們倆的言論，到底誰對誰錯呢？

本號認為，都對。只不過管清友說的是現實，潘石屹說的是願景。

從內心出發，凡是買不起房的人以及地方管理層都希望房價能夠下跌，都希望百姓的生活壓力小點，有廣廈千萬間，可庇天下寒士。

但現實告訴我們，中國中心城市以及一些三四線城市仍會繼續慢漲下去，直到城市化進程結束，直到地方擺脫土地財政依賴。

潘石屹以國際慣用的租金回報率來預測中國房價將下跌，不妥。

首先，租金回報率根本不適用與中國，因為歐美日都已完成了城市化進程，中國仍處在城市化進程當中，國情不同怎可直接套用？

其次，歐洲、美國等土地都是私有的，而中國的城市住宅用地是國有，作為地方財政的重要來源，房價已經牽涉到了方方面面。

按照任志強的邏輯，影響房地產市場的四個因素國家基本制度、經濟政策、市場中的供求關係，這幾個因素共同決定了中國房價易漲難跌。

1、國家基本制度，這裡主要指土地制度

我國的土地制度短時間內不會發生變化，在國家分配土地資源的情況不會發生變化的前提下，中國房地產市場不可能會發生根本性變化。

2、經濟政策方面

中國的貨幣一直在超發，導致資產價格一直在上漲，尤其是房價。

過去M2增速一直都是GDP增速的2~3倍，如果將M2增速理解為貨幣發行速度，GDP增速理解為財富創造速度，那麼貨幣貶值速度≈M2增速-GDP增速。貨幣在貶值，房價焉能不漲。

此外，從購房貸款利率來看，中國的購房貸款基準利率過去二十多年一直在下降。

即便去年和今年相繼上浮了首套房和二套房貸款利率，但與歷史相比，仍處在低位，說明地方仍在鼓勵買房。

3、供求關係，也就是人口和土地供應量。

中國的城市化已經進行了幾十年，中心城市人口持續流入，按照發達國家的城市化率計算，中國的城市化還將有繼續維持10年。人口持續增加，購房需求量一直在增加。

2017年，武漢、西安、成都、長沙、杭州、南京、鄭州等20多個城市加入了人口爭奪戰，人口正加速流入這些城市。購房需求量暴漲，造成了這幾個城市的房價在2017年強調控的背景下，依然來了一波大漲。

有人或許很好奇，熱點城市當中，除了深圳面積小，土地不夠供應外，其他一些城市尤其是二線城市面積超大，擁有足夠的土地，為什麼就不加快增加土地供應量呢？

地方增加土地的速度是根據戶籍人口增加量來推出的，其供應速度嚴重滯後於實際人口增加速度，導致需求暴增刺激房價上漲。

至於為什麼要這樣做，道理不用多說。如果地方一股腦地將土地全部廉價拿出來，後續的財政收入指望誰去？只有每年給出一些，坐享成本上漲，才可以細水長流。認同請點贊（本文觀點僅供參考，不代表本公號立場）

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