一文洞見中國物流地產：行業格局巨變，未來機會在哪？

前言：

曾經，在中國物流地產領域，外資企業佔據了絕對主導地位，繼早年中投入股嘉民之後，2017年7月15日，由萬科、厚朴、高瓴、中銀集團以及普洛斯現任管理層共同參與普洛斯公司的潛在私有化，收購代價約 790 億元人民幣，中國物流地產前四大企業都有了中國企業投資參與的身影。物流地產，行業格局正在發生變化！聚焦著越來越多目光的物流地產，究竟應該怎麼做?

一、當前中國物流地產，藍海 or 紅海?

從美國發展經驗來看，物流地產在其高端製造業快速發展時期興起，在零售連鎖化時期得到快速發展，並且在電商興起和快速發展時期保持高速增長。

當前，中國物流地產機遇與挑戰並存。從發展機遇來看，中國人均物流倉儲面積仍與美國存在較大差距; 伴隨著電商快速發展，中國網上零售繼續保持快速增長;主要城市物流倉儲租金、物流租金仍處於上升通道，且與住宅、商業相比，其前期投入少、租期較長，投資回報率較高，處在 7%-8%左右的區間；現代綜合交通運輸體系發展規劃及「八橫八縱」高鐵規劃已出爐，未來交通網路的規劃與發展完善為物流地產市場發展提供了空間。

從面臨的挑戰來看，由於物流地產前些年在規模化發展過程中普遍存在同質化情況，相比住宅和商業地產土地出讓金低、稅收貢獻較低、土地利用率低，導致大城市工業用地相應指標逐年下降，同時，近年土地成本提升較快，由於物流地產投資回收期通常在15年以上，也相應為其開發建設完之後的招商、運營等專業化運作帶來挑戰。

可見，中國物流地產的規模化時期已過，當前市場有效供給不足，高端物流市場存在發展空間，在新的發展格局中，中國物流地產面臨著結構化發展機遇。

二、物流地產怎麼做？

在此，我們將通過解析佔據中國較大市場份額的物流地產商，對物流地產涉及的選址拿地、運營環節等進行解析。

隨著中國國內消費升級以及電商崛起帶來的大量倉儲需求，形成了多股力量布局中國物流地產市場之勢。

有傳統物流地產商如普洛斯、嘉民、寶灣、宇培等物流巨頭，紛紛將中國作為主戰場；也有傳統房企如萬科、 綠地和碧桂園等通過多渠道布局物流地產，如萬科在 2015 年引入黑石集團作為戰略投資夥伴，成立物流地產公司；還有金融機構如美國的厚朴基金、香港的 RRJ 以及新加坡的淡馬錫等投資中國物流市場；更有電商如京東、阿里等也將物流地產作為一個重要的布局點，如阿里菜鳥通過自建、共建、合作、改造等多種模式，建造現代化倉儲設施，建立一張能支撐十萬億在線零售總額開放的社會化智能物流網路。

三、在哪布局?

在國內外一致看好中國物流地產市場的同時，在哪布局？這是他們首要解決的問題，並不是所有的區位都適合。物流項目選址，不僅是投資建設以及運營管理全過程的起始環節，更是決定項目成敗的關鍵因素。物流地產商通常需要考察項目所處區域是否符合當地的產業發展規律，以此預判客戶對倉儲的需求。

我們通過對國內市場份額前十物流地產商進行分析發現，一線城市周邊衛星城以及一帶一路沿線城市是其首選。一線城市拿地成本居高不下、物流用地供給短缺，而其周邊城市在土地供給、地價以及用工成本上均有較高的性價比，且租金未必低，利於承接核心城市外溢需求，因此大多物流地產商將「立足二線，服務一線」。

擁有便利的交通作為重要支撐的城市也是重要考量因素。便利的交通如緊臨港口、交通主幹道樞紐、鐵路以及機場等。

在進行城市選擇時，通常以下城市會蘊含較多機會：一線城市的衛星城，如京津冀的廊坊、珠三 角的佛山、長三角的無錫等；一帶一路起點的西安；處於交通大動脈且人均可支配收入較高的成都、南京、瀋陽、杭州等。這些城市往往處於「八縱八橫」大通道、港口等交通便利之地，且處於消費聚集地，對於物流地產商來說無疑是最佳之選。

在土地獲取方面，由於當前重要城市物流用地供應量相對較少。目前主流的拿地方式有：

1.以房企、電商等為代表的行業龍頭，由於較早布局物流地產，積累了一些行業經驗，並藉助自身行 業品牌優勢，有助於提升政府認同。

2.以華南城等為代表的企業，通過招拍掛等方式獲取土地。

3.以普洛斯等為代表的外商，主要以合資、戰略合作、入股及公開競地等方式獲取土地。

四、如何運營?

在目前國內「一超多強」的市場格局下，激烈的市場競爭使得物流地產是否還是想像中的「藍海」?未來將會有多大空間供新進者分得一杯羹?這都需要很大的市場智慧。只有整合各方資源、建立有效合理的運營管理體系，才能形成競爭「殺手鐧」。

物流地產商以服務客戶為宗旨，與客戶保持實時信息溝通與共享，藉助專業人員，發掘客戶的潛在需求，並為入駐企業提供電商倉儲配送管理、供應商庫存管理等一系列增值服務以增強客戶粘性。通過網路化布局，並藉助「互聯網+」，實現物流倉儲的互聯網化，為客戶提升物流配送效率，降低客戶成本。同時，物流地產商運用收購與回租的方式，先回購客戶擁有的物流設施，然後再返租，降低客戶固定資產投入。

當前，電商、第三方物流等企業，對倉儲效率、貨物完好度以及配送速度都有較高的要求。普洛斯運用自身較強的物流倉儲網，為客戶定製專業化的物流倉儲，極大地壓縮了客戶物流成本。同時，對客戶進行全程跟蹤，實現決策閉環和持續改進，並不斷挖掘客戶潛在需求，滿足客戶未來擴張需求，提升客戶的粘性。

以服務客戶為核心理念的本土龍頭物流地產商—— 寶灣物流，根據客戶供應鏈管理的要求，為客戶提供包括選址諮詢、規劃設計、工程建設等全方位的服務，在指定地區尋找合適地點為客戶「量身訂做」倉庫，並提供長期租賃合同以及物業管理服務。在整個產業鏈上為客戶提供物流增值、供應鏈延伸及物業租賃等服務。

普洛斯、寶灣等物流巨頭的運營經驗可見，以客戶為核心，提供選址諮詢、規劃設計、工程建設等全方位服務，同時，構建物流倉儲網，實現物流地產的互聯網化及智能化發展，提升物流配送效率與客戶粘性將成為發展趨勢。

五、如何盈利?

由於項目前期資金投入比較大，如何快速的回收資金以及實現盈利是物流地產商最為關心的問題。傳統物流地產商收入來源包含租金、管理服務費、稅收優惠以及土地增值收益等。單純依靠租金、管理服務費等無法實現資金的快速回收。

我們對主要物流地產商盈利模式及構成研究發現，其近年收入構成變化相對較穩定，如嘉民以開發為其收入的主要來源；普洛斯以租金收入為主，占其總收入的 81.4%，但近年在其「物流+金融」發展模式下，基金管理收入佔比明顯呈現逐年提升態勢。

「物流+金融」模式利於縮短投資回收期，實現輕資產運營。在傳統物業自持模式下，開發部門只能通過 租金的逐步提升來回收資金，投資回收期通常比較長；但在基金模式下，基金管理部門通過投資管理、資本管理及收益分配等服務獲取基金管理費收益和投資收益等，有助於提前兌現物業銷售收入及開發利潤，縮短投資回收期。普洛斯、嘉民等藉助金融工具，運用地產基金以及加槓桿的方式來提高項目的收益率。這種「物流+ 金融」模式有助於減輕公司資金負擔，提高資金的運轉效率，實現項目的輕資產化運營。

綜上，可以看出，選址拿地是物流地產商最為關注的環節，而運營是其核心競爭力。

六、未來機會在哪?

物流地產的結構性機遇仍存，未來的發展機會在哪裡?

1.高標倉儲的智能化發展

中國高標倉儲需求仍較大，但當前高標倉儲只是倉儲設施的標準化，並未實現智能化的普及。在發展高標倉儲的同時實現倉儲智能化同步發展，真正滿足現代倉儲需求將成為發展趨勢。

以倉儲為核心的智能物流中心，通過打造智能化信息管理中心，實現智能化存儲、分揀及移動，並藉助立體傳輸工具，提升空間使用效率，在集約利用空間的同時提升物流的配送效率，這不僅能為客戶提供更系統、更科學、更有競爭優勢的整體解決方案，還能提升自身的市場競爭力。

2.企業間資源與運營經驗共享，推動行業向高附加值升級

想要玩轉物流地產？資金、土地資源、運營經驗必不可少！近年來，企業間的合作頻現，擁有土地等資源的企業，通過與擁有豐富運營經驗的物流地產企業合作，可以實現優勢互補，達到項目布局與擴張的發展效果。

結語

物流地產的規模化發展時期已去，未來項目布局將更加集中於一線城市周邊衛星城、一帶一路沿線城市以及位於交通大動脈的重點城市；在增量用地規模減少的情況下，企業間通過更加靈活的合資、戰略合作、入股等形式打破土地獲取瓶頸，實現優勢互補；把握高標倉儲的智能化發展機遇，不斷豐富、提升運營服務內容及水平將成為發展趨勢。

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