月租金1.5萬、一次性付清十年房租180萬 你真的租得起房么
當我們買不起房的時候，我們想著可以去租房。可是，你真的以為，未來你還能租得起房么？
微博爆料：北京中關村
租金一次付清10年 180萬起？
微博大V「北京大土豆」的一條微博在朋友圈裡炸了鍋：
短短的微博，重點倒是很多！北京中關村附近的企業自持租賃用房即將對外啟動，只長租，不出售，90平米精裝修小三居，租金一次付清10年180萬起，租不起貸款去。
據了解，這是2016年北京「9·30」樓市新政提出「鼓勵房地產開發企業自持部分住宅作為租賃房源」後，北京入市的首批「企業自持租賃房」。目前該項目的戶型主要分為兩類：佔70%的一類是月租金1.5萬至1.8萬元90平方米三居室，另一類是月租金3萬至4萬元的180平方米以上複式四居室。
北京萬科相關負責人介紹，該項目主要是面向中關村及周邊地區科技人才的高品質改善家庭租賃社區，如果一次性承租10年，可以為租戶「鎖定」租金，10年間租金不變，保證租房生活的穩定。
萬科翡翠書院樣板房（圖片來源：北京日報微信公眾號「新錢糧衚衕」）
手裡有180萬
你會去交首付還是交房租？
先別急著喊貴，要知道那畢竟是在北京。所以乾脆我們來算筆賬吧。
按照觀察者網統計，距西二旗1公里內的90平小三居月租均價在6500元左右（1999年建成），距西二旗8公里的萬科翡翠書院小三居月租1.5萬元至2萬元，後者的價格是前者的231%至308%；
網頁截圖
如果前者的價格每年上漲10%，則在第10年時，前者的價格才會漲破每月1.5萬元（15327元）。
而且，既然能一次掏出幾百萬交房租，為什麼不自己買套產權70年的自有住房呢？
據查詢，萬科翡翠書院附近的新盤價格在70000元/平左右，180平米售價1260萬，3萬至4萬每月的複式四居企業自持租賃房10年房租總價為360萬至480萬，後者的價格是前者的約三分之一。
網頁截圖
雖然乍一看便宜不少，但一個是70年的產權，可以任由業主自己處置；一個10年的使用權，到期收回或續租，沒有處置權。相比之下，很難將企業自持租賃房的性價比評價為「高」。
房租為什麼那麼貴？
企業：我也很無奈
房租貴，首先離不開的就是地價貴。據了解，萬科翡翠書院當年兩宗地的拿地成本高達109億元，再加上建安成本、裝修成本以及後續的運營維護成本，最終使得該項目的租金明顯高於市場上普通產品，「即便是這樣的價格定位（1.5萬/月），資金回報率仍然極低，不到2%。」
再者，因為打造的長租產品，萬科在產品的打造上也是宣稱高端，按照住宅的「翡翠系」標準所打造，「所有房源將按疊墅精裝修標準交房，同時配備中央空調、新風系統、全屋凈水系統和智能家居產品。對比來看，品質、標準並不輸疊墅產品。」
而據《北京日報》拿到的規劃指標顯示，該項目的綜合容積率僅為1.78（小區的地上總建築面積與用地面積的比率），除了最北面的為15層高樓外，其餘為3至8層。這樣一來，建造成本確實會比較高。
那麼，萬科翡翠書院面向的客戶是誰呢？答案是「有改善要求的中關村及周邊地區科技人才」。
據萬科披露，目前，該公司已開始與項目周邊科技企業進行溝通，面向企業員工進行出租，而180平方米租賃房也主要面向周邊科技企業的高管。但其實，這些房源配租對象並沒有明確限制，無論是企業內部職工還是其他人士均可承租。
對於一次性付清租金的壓力，萬科表示，「正在與多家銀行洽談租房貸款事宜，未來租戶有望通過金融方案來支付租金。」
租房時代已經來臨
買不起要變成租不起？
對於這樣的房租，圍觀群眾是什麼樣的感覺？微博下面的評論也很精彩，大家可以圍觀下：
業內專家對這個現象又是什麼看法呢？其實早在萬科拿地之時，任志強就放話，企業通過競拍方式獲得城市國有土地建房僅用於出租的做法不可持續。若不引入金融和稅收支持，從長遠看，有可能執行不下去。
「企業競地價是價高者得，競地價的結果是租金一定很高……國際上房地產建築投資14年收回本息，中國情況較好，7、8年收回本息，所以租金價格要滿足企業資金回報需求，不然像萬科這樣的上市公司也扛不住。不可能在土地價高者得的情況下降低房租，只有國有單位才可以，等於是給租房補貼。」
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受觀察者網採訪時也說，目前政府推動房企開發企業自持租賃住房也要注意造價成本。
南京是否會出現「天價」房租？
從2017年底，南京第一幅純租賃用地順利出讓開始，南京已經拍出了6幅租賃用地。仙林地塊更是火速出了項目方案，確定將打造成10萬平方米的人才公寓和創客空間。
2018年2月，南京國土局一口氣出讓5幅租賃地塊，分別位於棲霞區、江寧區、浦口區和江北新區。5幅地塊均由「國家隊」以低價成交，未來打造只租不售的住宅項目。
南京工業大學天誠不動產研究院執行所長吳翔華坦言，在南京拿下租賃用地的企業都是國企，與萬科在北京的拿地方式不同，因此價格會比較親民。「大家也不用擔心租房會倒逼人們買房，無論租房價格如何，對買房人影響都不會太大，因為從租賃市場傳導到買房市場鏈條較長。」
可以看出，南京依然在擴大租賃市場。今年年初，南京政府放話，到2020年底，全市將建成一批利用集體建設用地建設租賃住房試點項目，建設集體租賃住房總建築面積30萬平方米左右，促進南京房地產市場持續穩定發展。
但不可否認的是，南京目前的租賃市場規模還未成型。易居克而瑞副總裁張兆娟表示，租賃市場主要分為聯合辦公與長租公寓兩塊，後者已經成為越來越多房企眼中的「香餑餑」，全國地產100強的房地產企業中，已有接近半數的企業布局長租公寓項目，碧桂園、萬科、綠地、保利等地產大鱷的長租公寓品牌已在全國幾十座城市生根。
就南京而言，張兆娟介紹說，儘管起步較晚，不過在土地市場已經出讓了6幅租賃用地，預計可建42萬平方米的租賃房；此外，未來兩年土地市場預計還將提供30%的租賃用地，預估可上市500萬平方米租賃用房。再加上集體土地入市、商辦地塊轉租賃、人才安居房等在內，兩年後，南京有望端出873萬平方米的租賃房「大蛋糕」，可以作為房地產市場的有益補充。
本文部分素材來自觀察者網
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